簡直是全線沸騰的狂歡。
房地產行業乃至整個中國經濟的大事，今天終於發生了，「小作文」在萬眾期待中迎來了落地。
今日有兩個大消息，全部瞄準房地產：
1）全國保交房會議召開，正式官宣允許地方政府收購房企手中的新房做保障房，「政府收儲」的傳言終被證實。
2）央行降低買房門檻：超大力度降低首付比例，首套房首付只要15%，二套房首付25%。而且在全國範圍內取消了房貸利率下限，各家銀行可以自行調降，同時還一併降低公積金貸款利率。
這兩條新政的出台，代表著政府新一輪救市政策高潮的到來，不少人高喊：今天就是樓市的狂歡日。
真是這樣嗎？
我的看法是，今天的大部分分析，都是錯的。
我們先挨個來分析：
一、地方收儲這事，大家自己以為的雷聲大，而中央給的雨點小
這次的地方收儲在正式官宣前，早已在市面上傳瘋，市場對此次政府收儲的期待值可以說是拉滿了，A股還因此來了兩輪暴漲，特別是地產股和上下游產業鏈，幾乎都被哄搶，而且市面上傳的都是政府要幾萬億幾萬億的收新房。
但今天這個會議卻只設立了3000億的收儲基金，和市場預期相去甚遠，甚至可以說，打了傳言一巴掌。
資料圖
而且這次設立的只是「再貸款工具」，並沒有打開PSL的水龍頭，說明上層暫時還不想把新房收儲這個事往大了搞，一個可能是先弄3000億試試水，另一個可能只是確實不想複製一遍2015年的教訓。
二、國企下場打折收新房，救了爛尾樓和房企，但同時會讓周邊房價進一步下跌
地方國企下場收儲新房，從以往的經驗來看，不管是之前的重慶、鄭州，還是現在的杭州臨安，基本上都是打折收購房企手中的新房，比如打7折甚至5折整棟給你收了。而這樣的打折買房的行為勢必會帶動周邊的正常商品房的房價下跌，進而影響整個地區房價。
而且地方政府把收來的房子用作保障房，市場上的廉價房產供應其實是在增大的，基礎性的有效需求容易被保障房進一步稀釋和分走，對二手房、尤其是老破小的需求，會更少了。
而地方政府幹這事的動力何在呢？大概率是以收購的房產抵給銀行，貸更多錢，做放大債務的槓桿。
三、央行的房貸政策，是讓大家從三倍槓桿，加到了六倍槓桿
央行這次的三箭齊發力度非常之大，幾乎是我這麼多年以來見過的最大力度的房貸政策了，但背後的本質還是想讓大家加槓桿。
之前首付比例30%，也就是3.3倍槓桿，現在首套房首付比例下調到15%，變成了6.6倍槓桿。背後，還是要靠大家舉債，鼓勵大家舉債啊。
而在全國範圍內取消首套房和二套房的貸款利率政策下限，這其實就是給了各地和各個銀行更大的自主調價權，讓他們能夠更快地把水放出去。
四、把這兩個政策合起來一起看，真相就呼之欲出了
今天的這場高規格會議是叫「保交房會議」，而只有讓房企活過來，經濟才不會崩，產業才不會崩，才能真正保證房子不爛尾。說白了，萬科都不行了，再不救「爛尾樓」就真的是火藥桶了。
包括政府收儲新房的政策，其實也是在給房企輸血讓他們把房子交上來，而所謂的「救房價」，只是市場的一廂情願。
要知道，僅有3000億的地產基金，而全國賣不出的新房卻高達十幾二十萬億，有點太少。而央行的政策則其實是配合著「保交房會議」來推出控制預期的，一個財政政策，一個貨幣政策，一個扮白臉，一個扮黑臉，配合著想讓大家買房。
說白了，政府想救市，但是並不想花太多的真金白銀（也沒那麼多真金白銀），還是想鼓勵大眾加槓桿來買房。
所以，現在的政策態度就是：救經濟而不救市場，保交樓而不保利潤，救房企而不救房價。
期望這次能迅速拉高房價的，就洗洗睡吧。
這才是真相。
