樓市開年面臨資金困局房貸全面收緊，部分銀行暫停
本報記者董映頡北京報導
按照慣例，每年年初的房貸政策都相對寬鬆，但2014年開年，樓市在資金層面上卻遭遇逆襲。
據《華夏時報》記者了解，目前各大銀行都或多或少收緊了房貸利率並放緩了放貸速度，部分股份制中小銀行甚至已經暫停了房貸業務。
與此同時，央行最新公布的2013年第四季度中國貨幣政策執行報告顯示，總體融資規模仍然依靠銀行體系流動性來控制，這無疑釋放出了緊縮流動性的政策深意。
這對於開發商而言，無疑是個壞消息。
一位業內人士分析，銀行資金緊張明顯影響了購房者貸款，進而影響購房者的購房需求，同時開發商的資金成本也在增加，今年開發商的資金鍊仍然面臨壓力。
房貸全面收緊
「目前，我們對首套房的貸款利率執行的是基準利率。」中國工商銀行[-0.29%資金研報]北京一支行信貸部張姓副主任對記者表示，「現在對房地產個人貸款業務的額度仍然很緊張，近期下調利率的可能性不大。」
隨後，本報記者電話諮詢了農行、中行、建行等國有行支行的信貸部，幾家銀行都表示首套房的貸款利率已經上浮到基準利率或9.5折利率，「原有的8.5折利率早就做不下來了，現在連九折都拿不到。」
而招商銀行[-0.09%資金研報]萬達廣場支行的信貸部經理告訴記者，目前招行對於個別關係較好的優質開發商樓盤，仍然可以實施9折利率優惠，但是一般客戶都已經調至9.5折利率。
數據顯示，北京22家銀行的房貸利率，除星展銀行執行8.5折，交行和招行分別有9折和9.5折優惠以外，其餘18家銀行都執行基準利率，其中8家銀行出現了停貸的情況。
據記者了解，目前不少股份制中小行已經暫停了房貸業務，轉做小微貸和企業貸。
「從資本占用、收益和風險權衡量方面來計，小微貸和消費貸的利率相對較高，審批也沒有房貸那麼嚴格。」民生銀行[-0.99%資金研報]北京某支行信貸部經理告訴記者，目前中小銀行存貸比仍然緊張，因此更願意把資金貸向收益更高的地方。
而記者走訪北京多家在售樓盤時也發現，此前在利率方面還有優惠的樓盤，目前已經執行基準利率。
「現在我們簽約的兩家銀行在利率方面都沒有優惠，執行基準利率，所以我們也沒辦法。」昌平區域一家樓盤的售樓人員如是說。而據記者了解，去年年底這一樓盤的銷售總監曾表示，由於是新開樓盤，合作銀行在年初額度相對寬鬆的時候會給予優惠利率。
不僅是一線城市，在二三線城市，房貸收緊的現象也成為樓市主旋律。在南京、武漢、蘇州、合肥等地，除了大部分銀行的個貸業務已經恢復為基準利率外，還有部分銀行的房貸利率出現上浮，幅度在5%-10%。
除了貸款利率提升，批貸時間也有所延長，上述張主任告訴記者，「現在我們的放款時間不能保證，至少要等一個月以上才能放款。」而在記者所詢問的銀行中，一個月放款已經是最快的時間，不少銀行都表示放款時間不能確定，「兩個月才放款的情況也很正常」。
年內難放鬆
事實上，2013年出現的兩次「錢荒」，其後續影響仍然存在。業內人士分析，流動性偏緊的局面至今未能完全扭轉，在資金整體緊張的情況下，房地產行業貸款偏緊的局面在短期內仍難以改變。
克而瑞研究中心認為，今年隨著QE3逐漸退出，房企海外融資成本步入上升通道，影子銀行和地方債務之下央行的貨幣政策手段偏緊，在改革思路調整、網際網路金融等綜合因素影響下，房地產市場資金面趨於全面緊縮。
「一方面是房企獲取資金成本提高導致開發投資放緩，新增商品房供應縮減，另一方面則是購房者購房支付能力受到抑制，需求不能正常釋放，」易居克而瑞華北區域總經理牟增彬表示，「兩者疊加勢必對整個商品房市場成交造成利空。」
銀行資金緊缺的局面使得銀行放貸變得更加審慎，而這種影響也傳導至開發商。雖然房地產企業不斷試探和開拓新的融資品種，但不可否認的事實是，銀行貸款依然是開發商融資的主要途徑。
北京一位知名房企的銷售總監也向記者表示，儘管去年公司銷售情況良好，但今年針對房企的信貸政策仍然從緊，因此今年的銷售策略仍然是「積極跑量、加速回款」，以此來緩解隨時可能出現的資金壓力。
「預計今年房企資金來源會明顯回落，」蘭德諮詢總裁宋延慶認為，今年銀行將更加惜貸，預計開發貸利率可能從目前基準利率上浮10%-15%上漲到上浮20%。
一位股份制銀行對公業務經理向記者表示，從2010年以來房地產開發貸的審批就一直很嚴格，銀行根據信用等級來向企業發放貸款，並制定利率。「現在，對於業績穩定、融資風險低的優質企業客戶，貸款審批的時間都已經延長，審查也更加嚴格，而高負債的中小企業則基本是貸不到款。」這位業務經理告訴記者。
與此同時，銀行的表外業務以及「影子銀行」對地產項目風險控制也更加謹慎，基金和信託的年利率也隨著銀行貸款利率的收緊而水漲船高。宋延慶預測，基金信託的年利率可能從目前的12%-15%上調2個百分點，這無疑都要增加開發商的融資成本。
中原地產市場研究部總監張大偉認為，儘管去年樓市銷售回暖使得開發商的資金面得以緩解，但今年開發商的資金鍊仍然面臨壓力