繼中國地產巨頭恆大在去年債務暴雷之後，近日又傳出另一龍頭開發商碧桂園無法支付到期債券。這消息引發新一輪的中國地產股震盪和中外投資人對中國地產行業前景的擔憂。
中國政府不久之前剛剛出台刺激政策，把激活萎靡經濟的重望，寄托在房地產行業的快速復甦之上。在這個當口，碧桂園不合時宜的債務違約無疑是雪上加霜。
中國經濟雖然體量巨大，僅次於美國，但它最大的弱點是自主能力和可持續性極低。中美貿易戰之前，這些致命弊端被巨大市場這個美麗面紗掩蓋了。現在，面紗被揭開，世界漸漸看到了被掩蓋的真相。
但是，身在其中、受影響最大的普通中國家庭，對中國過去的和正在發生的重大事件，反而顯得漠不關心。本文以恆大和碧桂園債務違約為例，分析中國大陸普通家庭正在面臨的風險。
從表面上看，恆大和碧桂園即使破產，受到影響的也只是這兩個開發商的最後一批購房者。因此，中國大陸普通家庭的絕大多數都不會覺得自己將要受到影響。但是，中國整體經濟與家庭財富早已與房地產連為一體，而中國的房地產業內部以及它與上下游產業和金融業之間存在著一榮俱榮、一損俱損的嵌合關係。在目前和未來很長一段時間的經濟低迷期，地產業局部的困境將引發多米諾骨牌效應，從而放大成為全行業和跨行業的廣泛危機。
中國房地產業30年的野蠻發展，離不開大眾熾熱的購房需求的支持。中國家庭對購房情有獨鍾，除了傳統觀念，寄希望於房產升值以抵消貨幣貶值和增加資產收入是更主要的動因。
在這種普遍的社會心態下，購買住房就成了中國家庭資產保值和快速積累財富的萬能藥方。在當前經濟萎靡時期，這種信念又多了一類信眾，那就是看到希望正在消失、準備押上全部家當孤注一擲的絕望者。
但是，即使在過去樓市上行期間，這個藥方也不是對所有的購房者都屢試不爽，更何況在連開發商都自顧不暇的現在。
為了看清中國樓市投資者的未來歸宿，有必要對樓市的需求端和供給端做一個量化分析。
中國樓市現況分析
首先，中國樓市旺盛不衰的背後是大眾永不滿足的需求。幾乎所有的人都被「買到房就是賺」這句口號打動了。活躍的購房者的組成結構，也從最初的僅僅為了避免通脹損失而把多餘的資金投入樓市的中產家庭，逐漸演變成為了搭上房價上漲一夜致富快車而借貸炒房的投機一族。購房者中真正為了自住的占比恐怕不到1/3。
這種近乎狂熱的購房浪潮帶來的直接後果就是，中國出現了大量的空置房。以2013年的數據為例（中國在2013-2014年以後不再系統發布住房統計數據），比較中國和世界其他國家和地區的住房空置率。富庶的歐美國家的住房空置率在10%以下，老齡化社會如日本和台灣的空置率較高，大約在15%左右。而在剛剛步入小康的中國，住房空置率已超過20%，也就是每5套住房中就有一套無人居住。請注意，這裡所說的空置房，是指已經售出但無人居住的住房。如果把已經建成但還沒有出售的住房計算在內，則空置率會更高。
再來分析一下這些空置住房的持有人的構成。根據2014年的統計，雖然富有家庭所擁有的住房中有接近四成處於空置狀態，但是最低收入家庭所擁有的住房同樣有空置，並且空置比例達到2成。這組數據顯示出一個值得警惕的傾向，那就是：中國的住房購買者中有很大比例不是出於居住需求而買房。更直白的表述是：很大一部分購房者是出於投機目的囤積住房，包括處於經濟底層的家庭。
需要強調的是，以上這些空置數據只包含已經售出的住房，並且僅僅是2013-2014年的數據。從2010年開始，中國每年有至少10億平方米的竣工住房進入市場，轉而成為有產家庭手中的存量房。這意味著，在上面這些空置房的基礎上，又增加了至少70億平方米的住房。如果以最搶手的60-90米住房類型計算，相當於在上面的空置率之上，又有1億個單元的新增住房成為了存量房甚至空置房。如果中國把數據公開，今天的住房空置率恐怕會更加觸目驚心。
在貨幣貶值和通貨膨脹的壓力下，普通民眾急於選擇資產保值的方法；在競爭越發激烈、生存環境日益惡化的當下，大家急於發現並運用能夠輕鬆快速致富的手段。這些都是可以用同理心理解的。
但是中國樓市能幫助普通家庭達到上述目的嗎？
答案就藏在高空置率背後。
空置率高企的後果
當一小部分人大量擁有稀缺物品時，他們可以通過販售這類物品獲得豐厚利潤。這很容易理解。但是當這類物品數量泛濫，而且大多數人都持有一定數量的庫存並隨時準備套現的時候，還有多少人能輕易獲利呢？雖然道理同樣簡單，但是大多數中國的中產家庭並沒有真正看明白。
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現在中國的樓市就處於這種狀況。通過上面的分析可以看到，中國新建住房售價之所以一路走高，背後的主要推手是投機需求。既然是投機，就需要把手中的空置房變現才能獲利。因此，二手房市場是檢驗不動產獲利空間的最直接的風向標。遺憾的是，大多數購房者把全部注意力放在了新建住房售價的增長曲線上，卻忽視了二手房的價格變動。很多人將為這個忽視付出慘重的代價。
下行的二手房市場
前面提到，從2007年至今，全國新建房屋售價逐年攀升，以北京市場升幅最高。但從2017年開始，北京新建房屋售價增幅顯著放緩，增幅已經低於通脹率。然而直到今天，為了在北京買房置業而傾其所有者一直絡繹不絕。近兩年衝進北京樓市的買家仍然真誠地相信，他們下的賭注萬無一失。
那麼我們就看一看同一時期北京的二手房市場。北京二手房掛牌價在2017年6月達到高點後就一路下行，兩年時間裡跌去10%。如果從投機角度衡量，2017年6月之後在北京買入住房的，都已經失去了很大一部分資產。
作為一線城市之首，寸土寸金的北京的住房市場可以說是中國住房市場的風向標。北京新建住房價格滯漲，二手房價格下跌，其它城市自然也先後跟進。
以廈門和上海為例。廈門曾經有著北上廣深之外最火熱的樓市，房價漲幅直逼深圳。但是就在北京進入滯漲期幾個月之後，廈門新建住房價格也進入滯漲期，二手房掛牌價進入下行通道，兩年之內跌去8%。新建住房價格和二手房掛牌價格走勢幾乎和北京完全一致，二手房掛牌價在2017年6月之後就一路下行。
最後看一看另一個一線城市，上海。上海新建住房價格滯漲期比北京略長，二手房掛牌價在達到高點之前也呈現出一年多的滯漲期。但是最終，在2018年底，二手房掛牌價開始了和北京、廈門同樣的下行。
通過對以上這些典型城市的住房市場進行分析，可以發現兩個規律。第一，二手房市場進入下行通道的速度和幅度遠遠大於同期新建住房價格上升的速度和幅度。第二，二手房市場進入下行通道之後，仍有大量買家湧入新建住房市場，這些買家有可能出於自住需求，但是更有可能是樓市投機者。無論屬於哪一種購房動機，在二手房市場開始下行周期後進入樓市的，都將損失財富。
樓市投機的新寵
中國樓市中的投機需求不僅僅集中在熱點黃金城市。在北京、上海、廈門等熱點城市新建住房價格進入滯漲期的同時，一些二線城市開始成為投機者的新樂園。
以西安為例，2016年以前，西安的住房市場主要是滿足當地居住需求為主，因此，從2010年到2017年之間，雖然每年都存在通脹，但是西安的新建房屋價格基本保持不變。這種平穩在2017年突然發生了變化，新建房屋價格從此一路上揚，兩年之內上漲了至少30%。這段快速上漲時期正是熱點黃金城市新建房屋價格的滯漲時期。可以肯定地推測，推動西安新建住房價格上揚的動力是突然湧入西安的投機資本，而不是自住需求的突然暴增。
那麼，這些近幾年湧入西安樓市的投機資本的獲利前景如何呢？我們只需要分析一下西安二手房市場的交易數據就能找到答案。
雖然西安新建住房價格起飛時間晚於熱點黃金城市，但是二手房掛牌價很快就達到了高點。2018年9月開始，西安的二手房掛牌價就進入了和熱點黃金城市二手房市場同樣的下行通道，一年時間內跌幅超過6%。經過3年武漢肺炎疫情的折騰，今天的西安二手房市場比起疫情前的疲軟更加目不忍視。
樓市下行之前入市的就一定是贏家嗎？
從以上的分析可以得出一個結論，那就是：在二手房開始下行之後衝進樓市的買家，絕大多數都會損失資產。
那麼在此之前進入樓市的，他們的獲利前景如何？關於這個問題，可以從兩個角度回答：投機買房的角度和自住買房的角度。
對於投機買房的人群，變現手中的房產是他們唯一有可能獲利的途徑。換句話說，如果變現現有房產的目的是為了購買價格更高的所謂「改善型」住房，那麼任何獲利都只是紙面財富。前面分析過的住房空置率數據表明，中國大多數投機型房產持有者，寧可令房產空置，也不願積極出售房產以獲利。因此可以預言，中國中產家庭的絕大部分將無法變現投資或投機所得。
目前二手房市場的下行趨勢已經從一線黃金城市向全國蔓延。在高存量房和高空置率的大環境下，二手房市場將面臨持續的下行壓力。今天，羊群效應導致絕大多數投機者選擇等待觀望而不是儘快出售不動產，他們也因此而失去了套利或止損良機。明天，同樣的羊群效應會使所有投機者同時拋售手中的房產，但那時已經難覓接盤者，所有投機者都將逃脫無門。
我們再來看一看自住型的購房者的財富前景。顧名思義，他們買房的主要原因是滿足居住需要，雖然其中或多或少有一些保值增值的投資動機。他們會不會從中國樓市獲益或被樓市傷害？
從投入和產出角度來看，因為他們不會出售自住的居所，所以無論市場價格如何波動，他們都不會得益或受損。
如果從性價比來看，購房者的財富付出遠遠大於他們的住房所能提供的質量價值。歐美普通住房的建築壽命是200年甚至更長，而中國建築的平均壽命是40年，民用住房的壽命更短。因建築質量引發的業主維權事件在中國不絕於耳。由於質量低劣，大部分房齡超過25年的中國住房已經不再具有任何抵押價值。
從所有權角度來看，住房持有者花錢買到的其實是居住許可，而不是物產所有權。建在國有土地上的住房，隨時可能因土地被國家徵收而失去合法性。這就如同一個要求一次付清70年的租金外加每月另附額外租金的住房租約。思維正常的人肯定不會打破腦袋去簽這樣的租住合同。
買房對購房者生活品質的影響
最後我們從買房對購房者生活品質的影響這個角度來分析，自住型購房者是不是能從購買住房獲益。
在世界範圍內比較，中國國民投入到不動產中的資金在GDP中的占比是世界上最高的，達到40%以上，而這個占比在歐美日等已開發國家只有20%。具體到中國的各個收入階層，自住房購買者群體所處的經濟層級相對較低，因此買房支出在這個群體的收入中的占比要比中上收入階層更高。
在收入不變的情況下，增加某一項支出必定會導致其他支出的縮減。中國國民在不動產領域的高投資的同時，大大減低了國民在個人消費領域的支出。中國國民個人消費量在GDP中的占比不足40%，不僅遠遠低於歐美日等已開發國家，甚至大大低於印度巴西等開發中國家。買房支出對於個人消費支出的擠壓作用在經濟層級相對較低的中國自住房購買者群體中表現得尤為明顯。這個群體為了養房不得不節衣縮食。他們雖然坐擁價值百萬的房產，但是時刻處在斷供的邊緣，他們是不折不扣的有產的窮人。
綜合起來看，為了自住而在中國買房的群體可以說是受到最大傷害的群體。但是如果這個群體有勇氣告別固有的房產觀念，充分利用高空置率下租房市場的優勢，他們的生活立刻就會從目前捉襟見肘的掙扎狀態一躍上升進入令周圍的人羨慕的真正的中產生活。
保財（住房）還是保命
在當下經濟下行的中國，保財（住房）還是保命並不是一個二選一的簡單問題。
掙扎著保財的結局也許是人財兩空。許多年輕的白領為了保住住房拼命工作，無奈一紙解聘通知使他們丟了房產，最後丟了性命。生活中這樣的事件越來越頻發。
儘快變成屋產，也許是目前中國中產家庭保財保命的最佳選擇。