樓市離崩盤就差一層窗戶紙
作者：安慶仁 2009-7-21 13:13:57 發表於：博客中國
1970年代的日本，若有誰說90年代樓市將要崩盤，定會被嘲笑死，吃錯藥了吧？日本經濟蒸蒸日上，大財團和老百姓手中鈔票多得都可以購買下美國，難道還買不起區區一套房子。1971年日本人均GDP突破了2000美元，到1973年又跨了一個台階，達到3000美元。1970年代因石油危機而引發的資本主義世界經濟危機，對兩個國家影響甚微，一個是西德，另一個便是日本，日本靠貿易保護和日元的低匯率，有效地消弭了經濟危機的影響。
大致從1965年開始，在日美貿易關係中，日本的貿易順差就年年刷新，到了1971年，對美貿易順差竟高達110億美元。按購買力換算，當時的110億美元，可能抵得上今天的一、兩千億美元。同一時間，美國有史以來第一次出現了貿易逆差，好像是17億美元。尼克森回天乏力，不得不放棄美元與黃金掛鈎的貨幣政策，並向日本施壓，要求日元升值。
屈從於美國的壓力，日元雖然數次升值，但對美元還是有很大優勢，1美元兌換300日元，這樣的匯率，日本商品不但不會產生負面影響，相反，貿易順差竟持續刷新。在這個形勢下，70年代的日本社會一派樂觀，尤其是觀點一貫右傾的《產經新聞》，自信心空前膨脹，幾乎到了「我」的程度，用目空一切的語氣說，日本雖然沒能夠用軍力統治世界，但日本可以用經濟統治世界，還信誓旦旦的預測，50年內，日本必將君臨天下，中國將徹底成為日本的屬國，美國已經被日本買下來，不可能對日本發動進攻。
也不能因此就認為《產經新聞》的說法就沒有道理，只要回顧一下當年日本的股市，就能夠理解《產經新聞》為什麼這樣狂。從1974年至1981年，日本股市從3350點扶搖直上，一直漲到了8000多點，上漲了2.4倍。股市就像日本房地產業的強心針，隨著股價的攀升，房價和房屋銷售量不斷刷新。用中國人的眼光看，那根本不是在買房子，而是在搶房子。一份來自網絡的資料說，70年代日本房屋銷售總量是600萬套，平均每年60萬套。
1970年代是日本城市化的高潮，由於城市用工需求的持續高漲，日本農村青壯年大批量的湧入城市，日本的城市也因此擴大了一倍，原來的老城區變成了城市的中心區，原來的城郊變成了新城。日本的地產商不愁土地供應，儘管地價與國民所得相比十分昂貴，但由於銀行開閘放水，貸款額度高達房屋總值的85.3%（這個額度已經接近次貸了），居民購買的欲望持續升溫。到70年代末期，日本個人住房擁有率已經達到62%，城市家庭80%都擁有了自己的房屋。
刺激日本樓市火爆的另一大因素是，1920年和1930年這二十年間，日本出生了1500萬人口，實際數字可能比這更大，在這二十年裡日本人口年自然增長率是12%。正是這些人巨大的住房需求，強勁的拉動了日本的房地產市場，但同時也給日本房地產市場埋下了巨大的隱患，因為這些人買房子的時候，已經開始步入人生的老年。眾所周知，日本不是一個孝敬老人的國家，那麼毫無疑問，10到15年之後也就是說進入，1920年代出生的人，就要相繼進入養老院。
1920年日本人口淨增加額是700萬（數據絕對真實），700萬人進養老院，等於空出350萬套房子。這些空房無論怎麼消化，都會搶走地產商們的市場份額，否則，除非能有一個跟地產商們不爭嘴的另一個700萬來填充這些空房。但事實上結果正好相反，日本從1950年開始，人口自然增長率就沒有突破過1.5%，雖然同一時間日本人口基數已經突破了8000萬，但以這個增長率計算，年人口淨出生也不會超過200萬。一正一負，日本房地產商肯定是在劫難逃。
中國一種錯誤的觀點認為，日本樓市崩盤是亞洲金融危機所至，這種觀點毫無根據。這些人根本不了解日本房地產市場，只憑想當然，更可能是為了某種利益順嘴胡說八道。事實上到網一查就能查到，早在80年代初期，日本房地產市場就杯盤狼藉了，房地產公司接二連三的破產倒閉，正可謂「其興也勃，其亡也忽」，不過10年時間，盛筵就草草收了場。最近三幾天，有人又出來忽悠說，日本地產市場出現了復甦跡象，不知道根據是什麼？日本一家網站上說，日本閒置房屋未來20年都消化不了，除非從現在開始，日本婦女敞開肚皮齊刷刷的生一批雙胞胎。
萬科地產還是比較理性的，他們抓住了問題的要害，2008年8月份，萬科的一份報告就是從人口結構上進行分析的。不過，萬科的觀點非常樂觀，他們分析認為，雖然中國城市人口老化，但農村青壯年可以替補。該文以2000年中國人口普查數據為依據，結合農民工問題，得出了每年城市25至39歲人口數將增加1500萬的結論。1500萬人就是750萬套房子。這個結果當然不錯，只是不知道王石先生去農村搞過實地調查沒有，如果他實地調查一番，萬萬不敢得出這樣的結論。
真實的情況是，農村的青壯年勞動力，70%都已經進了城。或者說，該進城想進城的早都進城了，沒進城的都是不想進城的，這些人視土地為命根子，雖然沒有進城打工收入多，但二畝地兩頭牛老婆孩子熱炕頭，人家就知足了，倘或鄉鎮幹部還能發點善心，這些人對農村絕無二心。筆者每年都下鄉一段時間，吃住在這些農民家裡，對這些農民實在是太了解了，他們留戀土地，幾乎到了執著的程度。在他們身上所表現出來的中國農民的質樸、敦厚、善良、樂觀，是原汁原味的，他們不想為發大財撇家舍業，更捨不得他們在農村蓋的房子，還有宅基地。
1970年代的日本就是今天的中國，1980年代的日本就是10年後的中國，誰要是不信就瞪著眼看好了。在中國城市裡的80、90後一代夫妻擁有了自己的住房以後，很快80後一代的小夫妻就會從雙方家長那裡再繼承兩套房屋。這些房屋的總量是多少呢？1950年代中國人口淨出生數1.5個億，其中0.5億人出生於城市，0.5億等於2500萬個家庭，等於2500萬套房屋。面對這250萬0套房屋，潘石屹肯定是要改行拍電影去了，任志強跳不跳樓難說，總之無論是誰老婆的乳房也救不了房地產。也許，聰明智慧的王石先生，或可躲過一劫？
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錢不值錢，老百姓應準備自救
作者：劉宗勇 2009-7-21 09:01:40 發表於：博客中國
房子漲價，股市下跌，石油巨升，這都不關老百姓的事，如果錢不值錢了，老百姓會是什麼樣的一片光景？
什麼叫錢不值錢？是錢多得沒法花了？還是錢的面值大了？還是其它的。可老百姓說，我們現在還是窮光蛋啊，為何說錢不值錢了。有人說了，在未來一年裡，我國可能會出現通貨膨脹的現象。其原因是2008年11月開始，中行就增發貸款，到2009年1月時貸款額度高達9000億元，到4月的時候，已經到5.1萬億元。據悉，我國2008年的生產總值約為30萬億元，新增貸款量已經占了四分之一之上。貸款可能跟大家都沒關係，可錢到哪裡去了？接下來，人民幣會不會像美元那樣貶值，誰也無法預料。
我認為，當前老百姓應準備好自救，不要在錢不值錢的時候再去希望誰來拯救
不要恐慌
目前，我們的口袋已經很緊了，如果再來更大的經濟風暴，或許有很多人就會覺得世界怎麼了。
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糧價連漲六個月引發通脹隱憂
據國家統計局本月17日最新發布的數據顯示，1至6月份，我國糧食價格環比分別上漲0.2%、1.0%、1.5%、0.4%、0.8%、0.6%，已連續六個月上漲，累計漲幅達4.9%。
糧價號稱百價之王，糧食與許多農副產品價格密切相關，糧食價格不斷上漲往往成為引發通貨膨脹的「領頭羊」。1985年、1988至1989年和1993至1995年三次較為嚴重的通貨膨脹，都是由於上年或當年糧價大幅度上漲引起的。不僅如此，伴隨這三次較為嚴重的通貨膨脹，貨幣供應量也都在上年或當年出現了大幅度的增長。
今年，恰恰也是以上兩種情況同時出現。央行公布的最新數據顯示，截至6月末，今年上半年總的新增信貸達到7.37萬億人民幣，比2008年上半年猛增了201%，M2同比增長28.46%，增幅比上月末高2.72個百分點，創歷史最快增速；M1同比增長24.79%，增幅比上月末高6.09個百分點，是上一輪通貨膨脹結束後增長速度較快的一次。
此次糧價上漲是否真的會引發新一輪通貨膨脹，引發了人們對「通貨膨脹」來臨的擔憂。
「從目前中國經濟的總體狀況看，今年以來的糧食價格上漲不至於引起通貨膨脹。」中央財經大學經濟學院教授張鐵剛明確指出，「我國的糧價是由國家調控的，從我國糧價已經連續6年負成長的角度看，這次糧價上漲呈現明顯的價格回歸願望和政策導向，是國家托市的一種策略。今年下半年隨著新糧即將上市，國家為騰空庫存，會陸續開庫放糧，加快拍賣糧食的節奏，市場糧源充足，價格自然會回落，不會對通脹產生推動作用。」
目前的糧食庫存依然較為充足，通過調節庫存仍可控制價格上漲幅度。進入6月份，國家加大了庫糧拍賣頻率，國庫收儲的2008年產大米就放了三次，對市場糧價起到抑制作用。
而且，今年國務院常務會議已經通過了《全國新增1000億斤糧食生產能力規劃(2009－2020年)》將2020年糧食生產能力目標提增至11,000億斤，比現有產能增加1000億斤，主要目的就是要確保糧食安全。
「糧食價格上漲，將會有利於減少國家對農民種糧的補貼，降低政府今年的財政赤字。」張鐵剛進一步指出，「糧食價格上漲應該是一件好事情，目前國家一直在尋求解決城鄉收入差距過大的途徑。糧食價格不上去，實現農民的收入增加就很難。」
在我國CPI商品構成和權重中，食品類商品權重占33.6%，決定著CPI運行的基本趨勢。歷史資料顯示，我國CPI走勢與食品價格走勢的相關程度很高。而糧食又是食品生產鏈的源頭，乃食品價格的基石，因此，研究糧食供需狀況及其價格走勢對預測CPI運行態勢有著重要的參考作用。
「目前，在城鄉居民消費支出中，用於食品消費的支出仍然分別占到37.7%和46.2%，糧食價格仍然是對居民消費價格水平最具影響力的項目，因此對居民的消費支出仍有重要影響。糧價價格上漲還會直接帶動其他商品尤其是酒類及食品生產成本的提高，同時間接造成其他商品價格的上漲。」渤海證券分析師閆亞磊表示。
□證券日報記者 馬紅雨
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央行年中會議定調「保增長、防通脹」
本文來源於《財經網》 2009年07月21日
【《財經網》北京專稿/記者 張曼 張宇哲 霍侃】央行已在其年中工作會中將防通脹列入工作目標。
知情人士告訴《財經》記者，7月19日與20日，2009年中國央行年中工作會在吉林長春召開，研究部署下半年重點工作，會議提出繼續實行適度寬鬆的貨幣政策，既要保經濟增長，又要防通貨膨脹。
央行一位不願透露姓名的官員稱，當前需要擔心的絕不是通縮，而是通脹。
央行於會議結束次日發行150億元1年期央票，引導利率升至1.6467%。
為防止大規模信貸投放造成的流動性過剩，近一個月，央行已經通過提升正回購和央票利率、發行定向央票、要求銀行上報月末信貸數據等方式，向市場釋放貨幣政策微調的信號。
今年上半年，銀行新增人民幣貸款7.37萬億元，為去年同期的2.3倍。同時，股市和房市價格也大幅回漲。
交銀國際董事總經理兼研究部主管楊青麗表示：「這是央行和商業銀行的博弈。如果商業銀行在這種調控下放緩了信貸投放，央行這些調控手段就足夠了；如果下半年信貸收不住，央行就需要更嚴厲的手段。」
7月21日，央行打破只在周四發行央票的常規，在周二發行150億元1年期央票，利率上升5.17個基點；同時進行150億元28天期正回購，利率上升4個基點至1.09%。
楊青麗認為，現在央行的調控之意已經很明確了，7月信貸數據出來後，就可看看調控結果如何。
楊青麗分析，上半年銀行大規模放貸後，基本完成了年度指標，下半年信貸增速可能會下降，這也是銀行為下一年考核指標留些餘地的現實考慮。
事實上，6月中旬，建行就因為看到「兄弟行」新增貸款沖高的雷霆之勢，緊急關閉了該行的信貸審批系統幾日，以防止分支機構「競相衝高」。
在7月15日、16日舉行的全國人大財經委員會全體會議上，包括央行在內的多部委人士也表示了對經濟調整不到位、未來可能出現通脹的擔憂。委員們認為，要嚴格執行適度寬鬆的貨幣政策，防止貨幣信貸超常規增長可能引發的通脹風險和金融風險。
瑞信的董事總經理、亞洲區首席經濟分析師陶冬認為，中國的通脹壓力會比其他國家來得更早，來得更強。主要因為：在其他國家信貸緊縮的時候，中國的商業銀行已經開始大規模向企業借錢；在全球其他國家經濟尚低迷的時候，中國經濟提前出現復甦跡象。
中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘也表示，預計四季度（可能是11月）會看到CPI由負轉正，因為目前同比下降很大部分是因為翹尾因素，而相鄰月份的同比下降速度在縮小，中國將來通脹很可能由食品價格推動。他解釋說，上半年M2增長28.5%，而同期名義GDP僅增長3.8%，雙方之差達到創歷史記錄的24.7個百分點，這是過去罕見的，如此勢必造成市場的通脹預期。■
