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秦皇島眼看變鬼城 樓盤價格直降4成

  繼杭州德信樓盤房價每平方米直降3000元引發全國關注後,華北重鎮河北秦皇島也開始出現樓市降價風暴。

  近日,《中國經營報》記者在秦皇島調查發現,一個名為「珠江道12號」的樓盤開始以「所售房源打六折」吸引購房者。該樓盤原市場價在8000~9500元/平方米,現在只需5000元左右/平方米,價格直降40%。

  對此,不少業內專家指出,秦皇島多個樓盤做出大幅降價的原因之一,是秦皇島樓市供需結構的失衡。有關數據顯示,秦皇島樓市存銷比為12,大大超過6~9的合理水平。

  然而,對秦皇島而言,樓市降價並不是最嚴重的事情,令市場感到「恐慌」的是,由於開發商過度開發,城市房屋存量過大,常住人口增長緩慢,崩盤的案例或將逐步增加,秦皇島市某些區域將有演變成「鬼城」的風險。

  變相降價40%

  購房者卻由於優惠利率取消、銀行貸款額度限制等因素造成實際購買力的下降,市場供需形勢發生變化,開發商為了謀求滿意的銷售業績,只能在價格上做出讓步。

  3月19日,記者來到了位於秦皇島開發區的「珠江道12號」。在偌大的售樓中心,零星的購房者和為數不多的銷售人員,讓這裡顯得格外冷清。

  「我們現在所售房源打六折,總共有100套房左右,現在就只剩60~70套了,最小面積為168平方米,但為數不多,其他均為大戶型成屋銷售,原市場價在8000~9500元/平方米。」現場銷售人員告訴記者。

  據該銷售人員表示,購房時,購房者將與開發商簽訂購房合同,合同約定房價為目前房價的六折,也就是約為5000元/平方米,其他包括車位、契稅、實際溢出面積等款項均按照合同約定的六折價計算。

  舉個例子來說,如果購房者要買一套196.28平方米的房子,按照原價9688元/平方米的價格計算,總房款是1901561元,而按照折後5815.98元/平方米價格計算,購房者將可以節省840000元。

  但這840000元並不是購房者無需支付的。「如果要想享受六折優惠,你就得把這840000元先借給開發商,開發商將在後續的4年之內將這840000元返還給購房者。」銷售人員直言道。

  也就是說,「珠江道12號」促銷的方式是連續4年每年返還購房人10%的購房款。比如這套房子總價100萬元,購房人先交全款,以後每年給他返還10萬元,連續返4年。

  對此,有業內人士表示,這顯然是開發商的資金有問題了,還有近百套房源就開始進行六折促銷,這一項目的銷售問題十分嚴重。「按照通俗理解,這確實相當於六折銷售,不過這裡面還有4年的返還期,從側面能看出開發商資金壓力確實非常大。」

  據記者了解,「珠江道12號」的銷售周期漫長,從2010年銷售至今,已經歷時4個年頭。而漫長的銷售周期主要是與其開發的大戶型有關。

  但在戶型與市場需求不匹配之外,秦皇島房地產的剛需也在逐年下降。根據秦皇島統計局2012年固定資產投資數據顯示,2012年全年房屋施工面積高達22397013平方米,累計比2011年同期增長23.7%,但實際商品房銷售面積僅為2764488平方米,累計比2011年同期下降17.5%。

  據記者調查,類似「珠江道12號」的銷售困境並不是個案。據記者調查了解,在秦皇島大打折扣的樓盤還有很多,而且准成屋銷售已經成為秦皇島典型現象。

  據媒體報導,去年8月開盤的花園洋房項目南嶺國際均價6300元/平方米,但目前推售的高層打出了「每平方米破冰起價4995元,更享受首付6萬」的廣告。

  而將於今年9月底交房的中鐵秦皇半島項目一期,對餘下房源也推出起價5800元/平方米的特價房,但這一項目二期均價則為7050元/平方米。此外這一項目2013年全新加推的23層高層還推出一萬抵五萬的優惠,均價6500元/平方米。

  除此以外,「買房送車位」,「買兩間送一間」等優惠更是不在少數。秦皇島一位房地產專家告訴記者,秦皇島新房的價格普遍在8000~9000元每平方米,但今年年初出現了很大一批5000多元每平方米的房源,房地產開發商都在想盡辦法回收資金。

  據記者了解,「珠江道12號」隸屬天洋控股旗下秦皇島天洋房地產開發有限公司開發,2009年以來,天洋包括住宅地產、商業地產、旅遊地產等房地產開發在廣闊的區域中擴張,在各地的地產項目總計616萬平方米已經開盤或正在建設,其中僅秦皇島當地項目就有三個,分別為秦皇島10萬平方米「天洋銀泉」高檔住宅區項目,秦皇島23萬平方米「天洋·珠江道12號」水景豪宅項目、秦皇島17萬平方米「萬樹香堤」高品質住宅區項目。

  對此,「珠江道12號」的銷售人員也坦言,對於秦皇島天洋房地產開發有限公司來說,該賺的利潤也早已賺到,現在就是回收資金,因為還有幾個別的項目在進行,現金流對於開發商來說很重要。

  經濟學家吳東華對記者表示,由於近日銀行信貸持續收緊,令房企銀行融資與個人房貸兩個渠道同時受阻,資金面中度偏緊令開發商加速推盤迴籠資金,但購房者卻由於優惠利率取消、銀行貸款額度限制等因素造成實際購買力的下降,市場供需形勢發生變化,開發商為了謀求滿意的銷售業績,只能在價格上做出讓步。

  庫存危機

  存銷比,是指商品房的庫存總面積與月度銷售面積之間的比值,處於6到9之間被認為是比較合理的水平。

  「有的開發商已經開發不起了。」一直關注地產開發商的金融業某機構張淼向記者表達了自己的看法,這幾年很多房地產開發商的庫存量很大,第一期、第二期的房子都賣不出去,房子全部質押在開發商自己手中,現金很難流轉。

  然而,高量的庫存並沒能抵擋房地產繼續開發的腳步。根據搜狐焦點網提供的數據顯示,秦皇島整個海港區2014年的市場供應量預計為834.31萬平方米,其中包括已開盤的項目原有的庫存174.14萬平方米、已開盤項目2014年計劃新增的入市量290.30萬平方米、2014年純新盤的入市量283.43萬平方米;而去年的整體供應量就高達570.53萬平方米。

  由此,我們不難發現,2014年又將增加260多萬平方米的庫存。「對於秦皇島來說,去年供應量過大,已經出現大批項目完不成銷售任務的現象,導致這兩年的房子價格平均每平方米僅在7000~8000元的價格,儘管價格不高,但是房子依舊很難出手。」不少本地業內人士表示。

  據本報記者了解,近年來秦皇島的庫存量、空置率一直都很高,銷售周期也普遍較長。「就拿『珠江道12號』來說,該公司在2009年、2010年就進行開發,2010年開始銷售。」熟悉當地項目的一位業內人士告訴記者,時至今日,都4年過去了,房子還沒有全部銷售完。

  「由於秦皇島近兩年大力發展旅遊地產,很多樓盤都是外地人購買,就『珠江道12號』來說,一半的客戶都是外地京津地區的人來買。」上述銷售人員說道。

  與此同時,據媒體報導,當地另一個房地產項目「森林逸城」中,北京客戶占到六成以上,冬天入住率估計不到五成。

  形成這樣的特色,與秦皇島這兩年大力發展旅遊地產有直接關係。

  據了解,2009年,秦皇島啟動「旅遊立市」戰略,要求5至10年時間,把秦皇島建成國內最佳、國際上有較大影響的旅遊名城。隨後,秦皇島於2010年啟動了大規模的土地出讓。數據顯示,當年秦皇島4個區招拍掛土地共45宗,面積469.8249公頃,土地出讓金108.88億元,平均單價為2317元。這些土地集中在2012年、2013年入市。

  據相關數據顯示,截至2012年年底,僅海港、北戴河、山海關三區的商品房庫存就高達635萬平方米,而當年的消化量僅為156萬平方米,北戴河區和北戴河新區僅成交房源1955套,面積14.5萬平方米。

  庫存壓力巨大,開發商不得不降價跑量。根據新浪樂居對2月份秦皇島141個在售樓盤的統計,秦皇島在售樓盤均價約為7984元/平方米,其中112個普通住宅均價約為6469元/平方米,27個海景樓盤項目均價約為13622元/平方米,商業樓盤項目2個,均價為16750元/平方米。據業內人士統計,2014年2月份,秦皇島超過九成項目均沒有漲價。

  對此,中原地產首席分析師張大偉表示,秦皇島是典型的三四線城市,庫存壓力大,新區積壓,價格將面臨調整。

  「隨著寧波、杭州、山東、常州等地區樓市曝出的降價案例,這將意味著2014年整體樓市分化將愈加劇烈,在資金面趨緊的情況下,房價出現調整的可能性越來越大。」張大偉表示,而對於庫存嚴重、人口新增放緩的城市,都有可能在最近再次出現降價。

  來自秦皇島市統計局的房地產開發數據顯示,2013年秦皇島房屋施工面積為24819143平方米,商品房屋銷售面積為3025025平方米,存銷比為12。存銷比,是指商品房的庫存總面積與月度銷售面積之間的比值,處於6到9之間被認為是比較合理的水平。秦皇島的存銷比達到12,已經大大超過合理的水平。「也就是說,在不新開盤的情況下,市場可售房源可銷售近一年多。但是,相比一二線城市,三四線城市的房地產市場得花更長時間來消化庫存。」一位不願具名的業內人士表示。

  「鬼城」隱憂?

  「城市規劃的無序,使『新城』遍地,但後續需求乏力,將使『新城』變成『鬼城』。」

  面對高庫存,秦皇島似乎並沒有意識到事態的嚴重性。「秦皇島目前的房地產並沒有說的這麼可怕,該樓盤處於秦皇島開發區,區域位置、交通和生態環境都很好,屬於較高端樓盤。」秦皇島市政府辦公室一位李姓工作人員接受記者採訪時表示。

  「開盤之初定價應該在9000元以上,而且戶型基本上都在160平方米以上。」上述李姓工作人員說,「這樣的樓盤本身銷售難度就比較大,目前來看可能項目銷售進度不盡如人意,開發商著急回款。不過六折賣房始終是個例。目前從統計上看,秦皇島房價還沒有下跌這麼厲害。」

  與此同時,上述工作人員表示,秦皇島房價基本上還保持穩定,但是通過各種方式打折的「隱性降價」比較普遍。

  然而,據秦皇島相關部門的監測數據顯示,三月初秦皇島在售樓盤共有139個,其中有近7成樓盤進行了打折優惠。「只要有一塊地方就蓋樓,這就是秦皇島。其中,主城區海港城的房屋需求已趨於飽和,而房屋的庫存量卻依然巨大。」秦皇島居民李先生對記者說道。

  根據秦皇島統計局2013年固定資產投資數據顯示,2013年全年,秦皇島固定資產投資共計7702882萬元,累計比上年同期增長6.4%,其中,房地產開發投資共計2351162萬元,累計比上年同期增長10.2%。

  秦皇島房地產投資占據整個固定資產投資比重的近三分之一。「如此大幅度的占比,也就是說,如果房地產一旦出現不良事件,對於整個秦皇島的經濟將帶來重大影響。」吳東華指出。

  據記者了解,自去年下半年起,秦皇島許多旅遊樓盤均陷入了銷售困局。在北戴河新區,由於房屋滯銷,不少樓盤自去年下半年已展開促銷。一位基金資管公司知情人士告訴記者,秦皇島的海濱樓盤都是非剛需產品,而經濟大勢不好的時候,非剛需樓盤就不好賣。

  與此同時,由於秦皇島隸屬三線城市,人口本來就少,年輕人因為求職、上學等原因,選擇去一二線城市尋求發展,近年來常住人口增長緩慢。加之「新城」建設導致開發商過度開發,造成城市房屋存量過大。

  秦皇島市統計公報顯示,2011年年末秦皇島全市常住人口300.62萬,2012年年末全市常住人口302.16萬人,一年僅僅增加1萬多人。

  「因此,在庫存的壓力下,崩盤的案例或將會增加。」一位不願具名的業內人士表示,換句話說,如果房地產開發商一旦意識到市場風險便會從三四線城市撤離,投資房地產資金的撤出,最終將會導致房價下跌,也可能使部分城市出現爛尾樓

  由於秦皇島旅遊業的品牌效應,能夠吸引外來人口購置房產,導致房企在秦皇島的樓市開發過於激進。秦皇島被不少人士吐槽:一年十二個月,十個月休息,二個月「殺客」。度假區馬路寬敞而整潔,就是沒有人。

  一位金融業資深人士表示,「城市規劃的無序,使『新城』遍地,但後續需求乏力,將使『新城』變成『鬼城』。」

  針對秦皇島樓市發展的諸多質疑,記者還相繼走訪了秦皇島市委宣傳部、市發改委和房管局,但上述單位均無人對此進行回應。

責任編輯: zhongkang  來源:中國經營報 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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