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紐約時報:如何用50萬美元換美國綠卡?

和紐約大學的大多數同學一樣,趙言初(音譯)每天都非常忙碌。她是大三學生,主修經濟和新聞兩個專業,在教室、實習地點,以及與室友在哈羅德廣場合租的住處之間忙得不亦樂乎。

但和同學們不一樣的是,趙女士是國際學生,拿的是學生簽證。“很多學生都說在紐約,在美國很難找到工作,”她說,“父母聽說如果我能拿到綠卡,成功的機會就大很多。”

於是兩年前,趙女士的父母為布萊恩特公園的一個酒店項目投資了50萬美元,因為這筆投資會為這個家庭帶來綠卡這項附加價值。三個月後,他們的書面文件通過了,趙家成了美國永久居民。

趙女士的父親留在北京,母親來美國找她,在羅斯福島租下一個一室公寓,開始學習英文。投資房地產換取合法移民身份成了紐約城的一項大買賣。渴望拿到綠卡的外國人(其中80%來自中國)通過這項被稱為EB-5的聯邦簽證方案,已經在美國投入了數以十億計的美元,建造酒店、公寓、辦公樓和其他公共/私人建築。其中1200多名外國人為哈德遜園區投資6億美元、1154名外國人為布魯克林太平洋花園投資5.77億美元(該開發項目原本名為大西洋(19.50,0.00,0.00%)園區)、500名外國人為金融區內的四季酒店和公寓投資2.5億美元。與EB-5投資相關的項目還包括47街的國際寶石大廈,以及史丹頓島上的紐約之輪。

根據這項聯邦方案,一名外國人只需投資50萬美元(在某些情況下需要100萬美元)給某一至少能夠產生10個工作機會的項目,便可申請綠卡。在這一計劃之下,一般需要22個月至26個月,即可獲得合法居住權,其他簽證申請方案則需數年之久。

EB-5方案是從1990年開始的,當時美國正處於經濟衰退之初,從傳統貸方處獲取貸款變得困難,美國公司開始積極使用這一方案為項目籌款。只要每得到一位外國投資人便僱傭10名員工,任何公司都有資格參與這一方案。比如說,一家快餐特許連鎖公司如果僱傭20名員工,便可從兩名投資者處募集100萬美元。

“兩三年前,政府創立了一個流程,讓我們能夠更加方便地利用這個方案,”美國移民集團的首席執行官大衛·芬克爾斯坦(David Finkelstein)說,該集團就這項移民方案向投資者提供建議。“現在我們可以根據建造成本和其他軟性成本,比如與建築有關的成本,確定某個項目能夠創造多少就業機會,從而決定我們可以從投資者那裡募集多少錢。”

在過去四年里,這個方案越來越受歡迎。在2010財政年度,該方案產生了1885個簽證。而在2013財政年度,根據政府數據,該方案產生的簽證數一躍而為8564個,一舉增長了354%。去年,不到財政年度結束的10月,全年的一萬個簽證定額到8月就滿額了。

今年這個定量滿額的時間更早——五月一日便滿額了。根據這個方案,投資者全家,包括任何21歲以下的受撫養者,均可申請綠卡,每個家庭成員都被計算在定額之中。大多數投資者是為夫妻或全家申請綠卡,所以配額用得非常快。

具體數字很難統計,2013財政年度是距目前最近的統計數據,根據特為EB-5方案而成立的工商機構“投資在美國”(Invest in the USA)統計,在該年度里,這項簽證方案共為紐約州募集3.79億美元投資,佔據該方案全部投資的19%,僅次於加利福尼亞州的22%。這比前幾年有了顯著的增加。在2010財政年度和2011財政年度,對紐約州的投資加起來也只有3.27億美元。這個數字較低主要是因為數據滯後,並且沒有把哈德遜園區等最近的幾個大型項目包括進來。

對於有錢的外國投資者來說,這個方案為他們提供了獲取美國合法居留權的方便途徑。

2009年,47歲的林毅(Lin Yi,音譯)在上海擔任一家媒體的執行官,他開始考慮通過這個方案來申請綠卡。他花費了兩年時間研究開發項目,“從東找到西,從北找到南,”最後他為邁阿密一個混合使用型項目投資了50萬美元。

“你得非常清楚這個過程,以及投資項目和它的財務狀況,”林先生說。“糟糕的是,很多中國人清楚移民手續,但是不熟悉自己投資的項目。”他說,了解項目也非常重要,如果項目失敗,外國人就會損失自己的投資,也失去了獲得綠卡的機會。

林在邁阿密投資的項目於六個月前順利完工,他和妻子莫莉·習(Molly Xi,音譯)也得到了綠卡。夫妻二人住在切爾西的豪宅,林先生目前做媒體諮詢的工作。“我在上海呆了將近45年,想在另一個城市感受一種不同的生活,”他說。“在全世界的國際化大城市中,紐約市是最好的。”

加里·賴(Gary Lai,音譯)申請這個方案則是為了孩子們。賴先生是女裝生產商,本來沒打算離開家鄉台灣。但他希望為正在加州大學歐文分校讀大三的兒子,以及在加州讀寄宿中學的女兒取得綠卡。

“我妻子每過幾個月就來看望孩子們,有了綠卡會方便很多,”賴先生說。“而且有了綠卡,我兒子畢業以後也方便找工作。”考慮過幾個項目之後,賴先生把50萬美元投進了皇后區法拉盛的混合使用型項目富頓廣場一號(One Fulton Square)。

蘇富比國際地產尼基·菲爾德(Nikki Field)團隊亞洲部門的負責人丹尼爾·張(Daniel Chang)說,林先生與賴先生是這個方案中的典型投資者。“中產階級與中上層階級的中國人已經做好了準備,很多人是為子女而申請的,”張先生說。“這個方案不是為非常富有的中國人準備的,因為非常富有的人不想在美國納稅。”他說,最富的中國人更願意在香港和新加坡等稅收較低的地方取得合法居留權,並且盡量利用美國的10年期旅遊簽證。

對於開發商來說,找到可以證明自己的50萬美元投資屬於合法所得,並符合移民官要求的中產階級投資者,有時也很棘手。

“最困難的是證明資金來源,”賴先生說。作為製造商,他從若干不同來源獲得收入,“證明這些錢都是合法的,並且提供合適的紀錄,還挺麻煩的。”

尋找投資者是一項競爭激烈的生意。開發者通常會僱傭中國的所謂移民中介,利用他們的關係網來尋覓投資者。

為了尋找投資者,開發商也會去做巡迴宣傳,主要是去中國。他們的展示有的沉悶,有的花哨。“有一場展示是用跳舞表演和燈光秀開場的,”羅森伯格與艾斯蒂斯(Rosenberg& Estis)法律事務所的合伙人加里·M·羅森伯格(Gary M. Rosenberg)說,該事務所代表的是德斯特集團(Durst Organization)。

德斯特公司目前正在紐約西57街開發一棟名為Via的租賃建築,資金中的二億美元來自外國投資者;德斯特在Americas大道855街開發的混合型項目也獲得了外國投資者的8000萬美元;兩個項目中的外國投資約佔全部成本的25%。羅森伯格說,為這些項目所做的巡迴宣傳中也包括主持人互動小遊戲和獎品。“前100個簽名承諾投資50萬美元的人可以獲得iPad作為獎品,”他說。

開發商對簽證方案態度十分積極,因為它比許多其他融資渠道更便宜。很大一部分原因是,參與者更關注獲得綠卡,因此願意接收更少的投資回報,一般來說回報低於1%。

“這是一種很好的融資機制,”維克托集團(Victor Group)商業開發部副總裁阿薩夫·舒斯特(Asaf Shuster)說,該集團從180名外國投資者手上募集了9000萬美元,用於興建第五大道281號,這是一棟60層的公寓樓。這個項目的總預算大約在4億美元,“為了興建這樣大的項目,需要大量資產與大量融資,”舒斯特說。

之前沒有這個簽證方案的時候,公司會申請貸款,付12%左右的利息,“但是EB-5方案的利息只有5%,”他說。此外開發商要向索費頗高的移民中介支付費用,還要支付法律費用等其他款項,芬克爾斯坦說,他為維克托集團在第五大街281號的項目提供諮詢。

這個方案對外國投資者和開發商來說都是明智的,但也確實發生了幾起詳細記錄在案的造假案,主要是開發商對投資者進行虛假宣傳,最後沒能完成項目。傳統商業銀行會密切關注建設計劃,隨著項目的進行陸續發放資金,而EB-5的投資者要一次性付出資金,所以開發商可以在項目完成之前就花掉這些錢,最後可能以虧空告終。

目前,紐約市的EB-5方案還沒有發生過一起重大問題,但這僅僅是時間問題而已。“項目完成通常需要五年,很多項目都是從2011年開始的,所以現在預測哪些項目會失敗還為時過早,”蘇富比的張先生說。“但我目前覺得有些項目很危險,有些項目狀態並不好。”

另外有人批評這個方案缺乏透明度和遠見。甚至方案的支持者們也在呼籲對之進行改進。

“我們希望進一步增進跨部門合作,”“投資在美國”的執行主管彼得·D·約瑟夫(Peter D. Joseph)說。舉例來說,該公司希望國土安全部下屬的美國公民及移民服務局,也就是運行這項方案的機構,能夠與其他政府委員會和部門加強合作。商務公司也希望能夠加大美國公民及移民服務局駁回投資者的許可權,希望項目的監管者能夠支持投資者進行更多考察。

“建造透明的市場還有很多工作要做,我們會繼續努力進行改善,”約瑟夫說。

目前地點問題是重點關注的對象。接受該方案投資的項目本來應當建立在失業率高的地方,但目前卻主要建立在中城、切爾西和翠貝卡等繁華地帶。因為該方案允許開發商把該項目附近的人口情況也包括進去。舉例來說,布魯克林太平園花園位於富裕的布魯克林上流社會住宅區邊界,但它之所以能夠被允許得到該方案的投資,主要是由於附近王冠高地和貝德福德-史岱文森的大量失業人口。

今年9月,這項簽證方案將作出部分修訂,議會將處理其中的部分問題,一萬張簽證限額的迅速滿額問題也在其中。“這個問題會得到解決,它們會同其他簽證方案配額進行重組,讓人們更方便地得到簽證,”專門處理簽證問題的律師莫娜·沙(Mona Shah)說。

此外這也是抬高50萬美元投資的門檻的良機,“投資在美國”支持這一舉措,此外也支持限制開發商使用臨近地區的人口數據。停止這一不公正的地區劃分會對紐約產生重大影響,比如曼哈頓就沒有什麼地方能夠湊到滿足該方案所需的足夠多的失業人口。

與此同時,“市場仍然非常瘋狂無序,”律師兼City Connections公司的合作地產經紀人陳敏(Min Chan,音譯)說。這家證券經紀公司正在申請幫助開發者通過該項簽證方案獲取資金的資質,它也是首批申請相關資質的證券經紀公司之一。“有很多搞這行的人根本不知道自己在幹什麼。這非常複雜,有很多細節需要關注。”

“但這仍然是值得的,因為它創造了就業機會,也給了人們實現美國夢的機會。”

阿波羅網責任編輯:zhongkang 來源:紐約時報 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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