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童大煥: 北京房產泡沫在哪裡

對於大城市和小城市及鄉村房價泡沫的判斷,我和@風格純粹觀點基本一致。他説:「在京津冀這個區域,在房地產問題上,我的看法很簡單:我只看好北京!這個區域別的城市,我一概不看好。除了北京,我認為都有著巨大的泡沫。這就是我的結論!」

“補課效應”使房價的快速上漲讓許多人都目瞪口呆

在當下中國,真正能夠看懂城市化和房地產的,滿打滿算恐怕不會超過十個人。從決策者到開發商到專家學者,都把城市化當成房地產化,以為規模一片土地、蓋幾棟樓房就是城市化。更可笑的是從1998年住房私有化以來,全國十二三萬家房地產公司,研究城市化規律的萬不足一,直到2015年10月26日,中信建投房地產小組才授權華爾街見聞發表了一篇11700餘字、與城市化直接相關的數據分析報告《影響中國樓市的唯一要素》,算是切中要害地指出幾個與城市化和房地產直接相關的重要問題:胡煥庸線牢不可破,人口遷移幾乎唯一的主導因素是經濟落差,人口遷移是主導房地產市場的唯一要素,一二線城市並未飽和。等等。

很多研究經濟的專家學者,包括國外的諾獎得主如席勒等都看不懂中國的房價,因為他們機械套用了西方自然城市化發展背景以及西方文化背景下創造出來的理論,嚴重誤導了決策和消費者。比如租售比和房價收入比。

就以房價收入比為例。不僅中國人的資產性收入、各種隱性收入沒有被及時準確地計入收入中,而且人們忽視了一個與世界各國城市化和房地產都截然不同的重大區別:當代中國的城市化和房地產是在被人為阻止了長達50年以後、1998年城市住房私有化以後才真正開始的。“補課效應”使房價的快速上漲讓許多人都目瞪口呆。今天正常的補課效應看起來不正常,是因為我們過去的不正常。

在補課效應之下,不僅房地產的需求出現全國性的井噴和補課,而且人員的流動和遷徙也出現劇烈的城市化補課情形。因此機械地套用人口相對固定或者説城市化在自然發展下的緩慢發展狀態下、以當地人口為衡量指針的“房價收入比”,顯然會失真萬里。真實情形應如筆者在2010年《買房的革命》一書中所指出的:大城市房價由外來人口決定,小城市(和鄉村)房價由回鄉人口決定。而在大城市買得起房的“外來人口”和首先在小城鎮買房的“回鄉人口”,和當地人口相比,都是一群“更高收入的人群”。

對於大城市和小城市及鄉村房價泡沫的判斷,我和@風格純粹觀點基本一致。他説:“在京津冀這個區域,在房地產問題上,我的看法很簡單:我只看好北京!這個區域別的城市,我一概不看好。除了北京,我認為都有著巨大的泡沫。這就是我的結論!”

我在2011年2月11日針對史上最嚴限購限貸可能出現的後果的分析文章《購恐將催漲三四線城市房價》一文中即已指出:

“許多人認為中國一、二線城市的樓市泡沫要大過三、四線城市,筆者有不同觀點。我認為,在方興未艾的中國城市化、尤其是大城市化的推動下,一二線城市的房價泡沫反而較小;三四線城市房價雖低,但多數是由地方政府強力推動,而非市場真實需求的反應,這些城市的房價泡沫反而更高。如果嚴厲的限購政策將社會流動性進一步擠向三四線城市,那麼這些城市的泡沫會有越吹越大的危險。同時,基層地方政府可能會因此加大征地拆遷力度,加劇已經頗為激烈的征地、拆遷矛盾,也為將來留下更多類似“鬼城”、“爛尾城”之類的“城市化浪費”。我們應該警惕的是,市場價格信號一旦被非市場力量屏蔽,其造成的社會矛盾和國民損失,相比於遵從真實的價值規律(哪怕這意味著殘酷的高房價),從個人到社會到自然界,代價都要高得多。”

如今,一切都不幸而言中。多少開發商和個人投資者在這一輪行政主導下的逆城市化過程中幾十萬到上百億資金折戟沉沙!多少地方政府因此而債台高築無以解脫!如果當初有人聽得進我的逆耳之言,至少還能保個全身而退。

對於今後北京地區的房價泡沫問題,我基本堅持將近5年前這篇發表的文章觀點。但要特別指出的是:

在“京津冀一體化”或曰“京津冀協調發展”的口號下,環北京遠郊地區正在醞釀巨大的鬼城空城風險。希望投資者不要重蹈上一輪攔都攔不住奮不顧身投資無效城市和鄉村的覆轍。不斷有人問我環北京地區哪裡哪裡能不能投,我説除了燕郊我一概不看好。燕郊還得看具體地段。這話我已經舌頭都説出老繭了。希望大家不要等若干年後又來後悔。

其它一線城市和強二線城市的房地產泡沫,和北京遠郊具有很強的相似性。

世上永遠沒有後悔葯可吃。

在城市化哪一年重啟問題上,我和@風格純粹的觀點有小小的不同。他認為應該是2001年中國加入WTO開始算起,因為從此中國才真正加入了世界分工,並因此而得以富裕起來。富裕起來的中國才有可能支撐得起城市化過程中的房地產購買力。

我認為在時間點上應該從1998年算起,因為這一年中國城市住房私有化開始了,進城的人們,或者易城而業、易城而居的市場中的人們終於開始有房可買。而1978年改革開放到那時候,中國社會已經積累了相當的民間財富,支撐得起房地產的購買力。

2014年起,樓市正式進入冰火兩重天的兩極大分化時代,在傳統工農業產能嚴重過剩、百業蕭條的背景之下,大城市房地產能否一枝獨秀甚至一定程度上支撐起中國社會的全面轉型?房地產能否救中國經濟?我也和@風格純粹觀點有較大不同。他認為不是由經濟來支撐房地產、而是由房地產來支撐經濟的看法是本末倒置。我倒認為,當社會上已經有了充足的甚至是天量的資金,當全社會已經越過了基本溫飽的發展階段,當城市化進入進一步分化和加速大城市化的階段,在人類“食衣住行”的漸次需求提升中,進入以住為主要追求階段的時代,中國大城市的房地產是可以一柱擎天,並且帶動上下游幾十個相關行業的升級換代的。

阿波羅網責任編輯:江一 來源:東方日報 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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