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中國樓市穩步降溫 一線領跌三線熱度猶在 喜憂參半

中共國家統計局最新數據顯示,處於調控之下的國內房地產市場並未“大起大落”,而是延續穩步降溫格局,一線房價步入小幅下行,三線樓市則熱度仍在,嚴調控和去庫存並行,目前呈現冷熱有度的良好效果。

不過樓市穩的較理想狀態能否持續到下半年仍存在諸多不確定。不利的一面是房地產銷售增速仍在下行,剛剛閉幕的中央金融工作會議再次強調去槓桿的政策基調,意味著樓市資金面還將逐步收緊;但另一方面,去庫存效應預計還能延續,多城增加土地供應,又有利於支撐樓市。

“一線城市新房和二手房價環比出現了兩年以來的首次下降,政策高壓下熱點市場依然會維持平靜,年內難獲喘息機會。”交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示。

她指出,同比方面,僅三線城市隨著商品房熱銷其房價同比增速有所抬升,一二線城市增速均繼續下降,各線城市間增速呈收斂態勢。

路透根據國家統計局周二公布數據測算,今年6月70個大中城市新建住宅銷售價格指數同比升10.2%,連漲21個月,低於上月的10.4%。從環比看,6月上漲0.7%,連漲26個月,漲幅持平於前月。

統計局城市司高級統計師劉建偉在解讀中稱,70個大中城市中,一二線城市房價同比漲幅連續回落。據測算,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續九個月回落,6月份比5月份分別回落2.6和1.9個百分點。

二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續七個月回落,6月份比5月份回落0.5個百分點;二手住宅價格同比平均漲幅連續五個月回落,6月份比5月份回落0.1個百分點。統計局解讀中並未提及三四線樓市的表現。

中原地產首席分析師張大偉認為,一二線城市房價下行拐點出現。本輪樓市發展經過兩年,從2015年初的一線城市拉動,到2016年的二線城市拉動,進入2017年,市場再次出現逆轉分化,一線熱點城市在調控的影響下,出現了明顯下調,特別是二手房價格,北京等部分熱點城市下滑明顯,北京新建住宅價格全國跌幅第二,二手房價格跌幅繼續全國第一。

“目前全國大部分熱點城市已經加碼調控,後續依然會有加碼的可能性。”他表示,從市場走勢看,一二線漲幅回落已經出現,整體市場的熱度從過去的一二線轉移到三四線。6月市場繼續退燒,後續預計在傳統淡季7-8月市場降溫會比較明顯。

數據顯示,一線城市北京、上海、廣州、深圳6月新建商品住宅銷售價格指數同比漲幅分別為11.5%、10%、17.9%和2.7%,環比則分別為-0.4%、-0.2%、0.5%和持平。

三四線樓市熱度猶在

與5月相比,三四線樓市降溫並不明顯。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進點評稱,從房價增幅排名來看,三四線城市房價上漲幅度依然較大。

統計局數據顯示,6月新建商品住宅價格指數中,環比漲幅居前的城市分別為洛陽(2.4%)、蚌埠(2.1%)、北海(2.1%)、襄陽(2.0%)、徐州(1.8%);三亞、北京、無錫等地則跌幅居前。

據易居統計,新建商品住宅價格指數中三線城市環比增幅為0.9%,遠高於一線的幾近持平和二線的0.6%,同比增幅進一步擴大至9%,接近一線和二線10%左右的水平。

“全國70城房價指數在今年上半年總體上呈現了持續降溫的態勢,尤其是各類嚴厲管控政策下,比如說限購限貸、認房又認貸等政策下,房地產市場降溫態勢明顯。”嚴躍進預計,三季度會繼續收窄,即市場邏輯不變,延續二季度數據的走勢,另外要警惕一些“場外”的房價上漲,類似雙面合同等現象。

銷售數據也反映出三四線樓市的增長動力。統計局此前公布的6月單月商品房銷售面積和銷售額增速分別為21.4%和30.3%,為上半年次高和最高。

交通銀行的夏丹指出,結合CREIS中指數據,一線和二線代表城市成交同比均顯著下降,銷售的增長主要來自於三四線城市的發力,實現了熱點地區降溫和去庫存地區熱銷的雙重目標。今年以來去庫存保持了良好節奏,待售面積每月以平穩的速度下降。

喜憂參半

對於下半年樓市的走勢,市場人士普遍認為,在資金面收緊的大環境下,會延續降溫的走勢,但土地供給有所增加、去庫存仍在發力將會提供一定支撐。

“五年一度的全國金融工作會議召開,雖未言及地產,卻與地產息息相關。作為經濟一大實質性的支柱產業,經濟去槓桿意味著房地產也需要去槓桿。”夏丹認為,房地產領域面對交投過熱和庫存高企的兩重天,其任務早已不局限於去庫存一頭,而是同時需要有針對性的抑泡沫、去槓桿,這一點在去年四季度起的政策中已有明顯體現。

她稱,房地產開發企業主要融資渠道將繼續呈現不同程度的限制和收緊,或倒逼部分開發商視野重移海外,不過這些渠道同樣也面臨著融資成本提升的客觀現狀。在銀行信貸範圍內,開發貸款政策一直較嚴格,去槓桿的重點在按揭貸款方面,上半年在房企各項資金來源中,個人按揭貸款同比增速僅為6.7%,較去年上半年增速回落達50個百分點。

德國商業銀行經濟學家周浩則表示,未來銀行對房地產的融資可能會收緊一些,但也只是邊際性的收緊,對此並不是很擔心。

夏丹認為,房地產開發投資增速下行趨勢確立,但下滑幅度不會太大。原因在於“兩條線”:主線是方向問題,趨勢性向下取決於兩個制約因素,銷售端下滑的拖累和金融端收緊的約束(包括融資渠道縮窄和資金成本提升);副線是幅度問題,下行空間有限則是來自於兩個支撐因素,土地供應增加和去庫存效應延續。

近期多個城市宣布增加供應,以穩定房地產市場預期。

北京市表示,將推進清單項目儘早入市、儘早形成市場實際供應;河南住建廳發通知,條款提到鄭州要加快供地節奏,力爭上半年完成全年供地計劃的50%以上,年底前全面完成當年土地供應計劃,對未按要求完成年度供地計劃的市、縣(市)政府要進行約談問責;上海市也表示,“十三五”期間(2016-2020年)上海城鎮住房供應總量以及住房用地供應總量將明顯增加,其中新增住房供應總套數約170萬套,比之前五年增加60%左右,其中商品住房約45萬套。

阿波羅網責任編輯:唐冬柏 來源:路透中文 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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