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這些預示三四線城市房子將回落最快 投資房產賣不掉

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投資購房的理想狀態是要敬畏市場、保證資金安全為前提,遵循城市發展規律、善用購房技巧、理性分析後做決策。然而回到現實生活中,市場行情的變化一旦干擾投資者不平靜的內心,投資行為或將變得不理性,買漲追高樓市,憑著感覺購房,從眾羊群效應等諸多禁忌都有可能出現,前邊我們提到的原則和底線早已到了九霄雲外。

三四線城市範圍劃定

主角既然是三四線城市,那直接從三四線城市聊起。三大都市圈裡的三四線城市不在今天我們討論範圍。這些城市大多屬於熱點城市,距離核心城市較近,存在軌道交通利多。更易分得核心城市紅利,人口增速快,將得益於未來核心城市人口的溢出。

樓市去庫存的邏輯

朋友們經常會聽到去庫存這個詞,有人說,這一輪波濤洶湧的樓市行情的「罪魁禍首」就是去庫存。筆者看到的是,「冰凍」熱點城市(部分一二線城市和部分都市圈三四線城市)後,四處碰壁的資金,開始湧向曾經默默無聞的三四線城市,三四線城市開啟了上升模式。「庫存」兩個字,靜下來時想想;有點細思極恐,換一種表述,住宅積壓、過剩、賣不掉。其實也別過分杞人憂天,庫存問題的主戰場在三四線城市。三四線城市是「庫存主力軍」是怎麼一回事吶,根源是土地的錯配,人口快速增長的一線城市,本應加大住宅的土地供應,實現供需平衡,然而實際情況是,土地供應卻在減少,而很多三四線城市,本是人口輸出市,需要減少住宅供應,卻大量建設商品住房。

一線城市的供應減少,與我國現行的城市發展策略有關,由於超大城市要嚴控城市發展規模,減少土地供應也是情理之中。三四線城市,尤其那些經濟、產業相對落後的三四線城市,財政收入主要是依靠土地來「輸血」,為了維持地方財政支出,只能大量賣地,由於供大於求,最終形成庫存。而一線城市與三四線城市相比,反而對土地財政依賴較小。

生活中一般普通商品出現庫存,基本做法是降價銷售,房產由於其特殊性,降價去庫存的行為,無疑是雪上加霜,通過上調房價卻能更快的消化掉庫存。房價上漲還和投資需求被迫進入到三四線城市,以及資金如流水般一層一層流向這些城市存在關聯。

投資三四線城市風險高

三四線城市房價的上漲不可持續,我會在後面解釋為什麼會這樣。從投資的角度來說,三四線城市的投資也只能停留在討論和理論層面。理想狀態下,我們去這些地方投資購房,唯一短期獲利的可能就是快速買進然後賣出,但是不要忘記房產又稱不動產,它流動性差,說明其不適合短期操作。投資房產時一定要核算你投資的成本和收益,一般短期內沒有投資機會。如果短期內三四線城市遇到大漲行情,同樣風險很高,風險在於,這樣的城市漲幅達到一定的指標,限購政策必然會祭出,首先你的房產容易被「凍結」,其次即使你想趕在政策之前賣掉房子,這幾乎是不可能完成的任務。而且這類城市新房的價格上漲,代表的只是紙面財富,房子只有掛在二手房市場,可以賣出的情況下,才是你房子真正的價值。同時實際成交價要低於新房的價格。更可怕的是,很多三四線城市由於庫存較大,市面上並不缺少在售的商品房,它們的二手房市場不發達,當地的人們往往熱衷於購買新房,連剛需都不來接盤的樓市,風險有多高,可以想像。

三四線房價上漲如曇花,美好又短暫

人口可持續增長乏力,甚至是淨流出的三四線城市,長期來看非常不樂觀,房價能否上漲人口因素是決定性的,沒有剛需支撐的城市,你也找不到未來接盤的人,危險係數最高。

有這樣一組數據,房地產銷售在2016年增長為22.5%,2017年上半年繼續增長16%,然而今年上半年三四線城市同比增長25%,而一二線城市僅增長4%。支撐三四線上漲的重要因素也浮出水面,那就是棚戶區改造。棚改分為多種方式,其中三四線城市貨幣化安置方式高達80%,這種方式是指由地方政府向棚改居民直接發放現金補貼,棚改居民自主購買商品房,實現棚改安置。這種政策推動的需求,隨著棚改的進行直至尾聲,會變得越來越弱。也就是說三四線城市,由於多種因素的影響,缺少購房需求,通過棚改,製造條件,創造出大量購房需求,然後樓市一片欣欣向榮。當棚改結束時,支撐樓市需求的力量就會消失,又沒有大量人口流入做中流砥柱,在這些城市投資的房產將很難變現。

有人說房價漲還是不漲看人口,而漲多少看供應,(雖然還有很多因素會影響房價)這簡直是高明至極的領悟啊,缺少人口支撐的三四線城市,最終都會迎來樓市最危險的時候,唯一的區別是時間的早晚。

責任編輯: 秦瑞  來源:財經頭條 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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