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蘭州限購放鬆!是二線城市試探底線的開始

昨天蘭州限購放鬆的消息佔據了各大媒體的頭條,蘭州市發文對部分區域取消限購;繼續限購區域則取消限購社保、納稅證明但同時加碼實施限售,需滿3年才可交易。這消息一出,馬上蘭州就坐到了風口浪尖上。

很多人都在問,這是不是放鬆限購的第一槍,是不是後面越來越多的城市會逐漸的放鬆樓市調控。其實這事還真得分開來看。

首先,2018年將是一個人口爭奪的元年,全國的人口政策就是促進人口迴流,均衡發展,所以一線大城市在收緊人口,控制人口,而有收就得有放,承接一線城市人口的地方就會是二線城市,其實我們去年就看到了武漢,長沙,鄭州,西安,成都等城市開始逐漸出台人口落戶政策,從而吸引人口吸引產業。各地非常清楚,年輕人口爭奪戰是一場輸不起的戰爭,這不是說你想不想的問題,你要是不應戰,很可能會被別人搶走的你的人口,如果人口被搶走,那麼經濟就悲催了。正所謂逆水行舟不進則退。所以人口爭奪是各個二線城市的首要任務,樓市調控完全要讓位給人口爭奪。在發生衝突的時候,肯定要以人口爭奪為第一要務。所以,這麼來看,我們早就說了,二線城市是今年樓市的最大變數,一些地方會針對外來人口落戶出台政策,變相放鬆限購,甚至是限貸。

其次,去年住建部在部署今年工作中,本身就有去庫存的任務,說是在三四線城市去庫存,2017年蘭州三縣六區新增商品房供應面積為753.56萬平米,已售182.05萬平,2017年新增商品房供應面積庫存為571.51萬平米,當年去化率24.16%。這麼看顯然蘭州的庫存在上升,去化速度明顯減弱,所以他來了這兩招放鬆限購,同時加強限售,控制老百姓手裡的二手房上市流通,把買房需求都引向新房銷售,目的還是去庫存。在土地財政問題沒有解決之前,也就是房產稅出台之前,中國很多地方的樓市根本就走不出限購再到去庫存的死循環。

第三,地方政府有意試探調控的底線,每次調控都是這樣,一些看起來理由很充分的地方逐漸一點一點的試探,試圖拱出一條路來,他往前拱一點,上面沒有嚴厲打壓他就得寸進尺,再往前一點,而有一個城市打破了僵局,其他城市也會逐漸跟進,最後限購就全國逐漸鬆動。

第四,大家都知道老齊是看空樓市的,主張調控,但也是反對用限購的方法調控。限購是一種行政權力濫用,損害了市場經濟自由,我們之前的樓市調控都用了簡單粗暴的限購手段,結果是調控了10年漲了10年,限購就是一場飢餓營銷,就是告訴別人無不限購的時候你趕緊買,所以往往限購一打開都有樓市的快速反彈。根本就適得其反,不但控不了房價,反而會讓樓市每每暴漲。我們調控應該多從市場手段入手,比如增加供給,多渠道保障剛需,加強租賃市場,用金融上限制貸款,用稅費調節,行政限制還是應該少一些。我一直說如果人家全款買房,你限制他幹什麼,查清楚他的資金來源,管好你的資金渠道。人家自己賺出來的錢就願意填在房子這個天坑裡,幫你去庫存你應該高興才對。限售也不好,應該用稅費調節,持有5年唯一住房免稅,越短期賣,名下房子越多,稅收比例越高。你有個十套八套房的,個人所得稅收你50-80%,也是可以的。這才是市場原則,限購限價限售這種東西應該少一點。剛才說了限購會形成飢餓營銷的效果,限價我們也看到了一二手房價格倒掛,大家瘋狂搶新房套利,限售會減少二手房供給,也是不利於供需平衡的。

綜合來看,應該平淡看待蘭州限購放鬆的事情,未來可能更多的城市打著人口落戶的幌子放鬆調控,特別是去年呼聲比較高的那幾個城市可能早就坐不住了,本來就沒什麼產業,居民收入極低,再限購,拿什麼支撐高房價?但是從2018年開始,老百姓也有了更多選擇,既然更多城市的落戶都開放了,那麼他也會開始用腳投票了,房價太高本身也是擠出人口的方式,這裡過的不划算,那就到別的城市去看看。人口和產業流出壓力,也必然反過來對二線城市的房價造成制約。那些一門心思搞房地產的,沒有產業競爭力的城市,終究會被老百姓所拋棄。這些城市有哪些特徵呢,其實大家可以自己判斷,北上廣深杭除外,其他城市中,你們夫妻的家庭收入加在一起15年都買不起90平米房子的,租一年房子回報不到房價2%,基本就屬於這類城市了。

放鬆限購後房價通常要漲!但不會漲很久,這已經不是投資機會了,而是投機機會,但樓市的流動性讓這種投機變成無比艱難。拿蘭州來說,限購放鬆只是新房好賣了,但3年限售,你的二手房更難變現了。很可能最後偷雞不成失去一窩雞,差價沒賺到,倒把自己所有的現金套死在樓市裡了。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:齊俊傑看財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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