棄房、斷供 澳洲房價現28年最大跌幅

“還是再觀望一段時間。”一位準備投資悉尼高端住宅的企業主劉銳（化名）坦言。

2016年底，他投資500萬澳元申請澳大利亞投資移民資格，打算今年在悉尼或墨爾本購置一套大面積的住宅，接全家人一起移居澳大利亞。

然而，近期澳大利亞悉尼、墨爾本等大型城市房價快速下跌，徹底打亂了他的規劃。

據澳大利亞房地產行業監測機構CoreLogic發布的最新房價指數顯示，過去一年悉尼房價下跌7.4%，創下1990年2月以來的最大年度跌幅。

CoreLogic數據還顯示，過去數周澳大利亞房屋拍賣清盤率持續低於50%，較年初大幅下滑逾20個百分點。這意味著澳大利亞大量房產正變得無人問津。

一位海外房產投資中介機構負責人介紹，有類似等待觀望心態的國內投資者日益增多，以至於10月份他竟然沒有完成一筆澳大利亞買房業務。若這種現象持續一段時間，澳大利亞房價將雪上加霜。原因是，澳大利亞房屋拍賣清盤率將持續走低，越來越多空置房產拖累房價進入“跌跌不休”。

在SQM地產研究主管LouisChristopher看來，目前澳大利亞樓市已經不容樂觀。11月上旬澳大利亞房屋拍賣平均清盤率僅為47.4%，大幅低於市場預期50.2%。若將這些數據轉換成房價跌幅，預期澳大利亞房價還有逾3%跌幅，可能令當地房地產市場邁入”崩盤軌道“。

“更糟糕的是，相比2008年次貸危機爆發後中國購房投資人群趁著澳元大跌，爭相抄底澳大利亞房地產的景象，如今越來越多的投資者不願貿然抄底令房價下跌壓力驟增，容易引發已購房投資者棄房斷供的連鎖反應。”上述海外房產投資中介機構負責人指出。

等待“房價底部”出現

21世紀經濟報道記者多方了解到，中國高凈值人群對澳大利亞房地產投資興趣降溫，早在2017年底初露端倪。

澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）發布的最新數據顯示，2016-2017年財年中國仍是澳大利亞房產最大的海外投資國，總審批金額為389億澳元，與此對應的是，來自中國的房產投資審批數量為9714份，占海外投資申請總量的40%，位列首位。但隨著澳大利亞對外國投資者加征新的房地產投資稅收及國內相關政策調整，今年上半年中國對澳大利亞房地產投資申請同比減半，投資額也降至152億澳元。

與此同時，上半年通過審批的中國買家住宅物業投資金額也同比下降約2/3，至2520萬澳元。

在上述海外房產投資中介機構負責人看來，這些數據的出現，與今年澳大利亞大幅提高房貸利率，收緊貸款門檻，增加房屋供給等措施息息相關。

在提高房貸利率方面，9月份西太平洋銀行（Westpac）將房貸利率上調14個基點，令Suncorp和AdelaideBank等當地大型銀行跟隨加息，導致這批投資群體貸款買房財務支出增加不少，令他們的海外投資興趣從澳大利亞轉向泰國等地。

在收緊貸款門檻方面，由於澳大利亞銀行長期以來美元融資放大信貸規模，今年美元融資利率受美聯儲持續鷹派加息影響持續走高，導致澳大利亞銀行壓縮了美元融資規模，相應抬高了信貸准入門檻，導致一批國內高凈值人群貸款買房的流程被大幅拉長。

在房屋供給增加方面，近年澳大利亞加大土地供給支持房地產供應量增加，也讓投資人不再認為澳大利亞優質地段房產“物以稀為貴”，放緩了搶購房產熱情。

“不過，即便買房熱情有所降溫，但在10月前，每個月仍有不少中國高凈值人群前來諮詢澳大利亞買房業務。”前述房產中介人士向記者透露，其中大部分潛在投資者是已花費500萬澳元申請了投資移民資格，正打算在澳大利亞置業接家人移居團聚，還有不少衝著澳大利亞優質地段公寓別墅較高租金回報的投資客。

在2018年前，一些地段優質與生活配套設施齊全的澳大利亞房產租金回報率能達到5%-6%，且每年還有3.3%-3.9%的房產升值收益。

“但10月份以來，這些潛在投資者似乎突然人間蒸發了，不再詢問赴澳置業的事。”他直言，為此他所在的機構迅速給潛在投資者做了一次回訪，得到的回復都是“目前不急於出手，因為澳大利亞房價還沒跌到底部。”

劉銳告訴記者，這種心態正在投資者群體快速蔓延。此前他與幾位申請澳大利亞投資移民的朋友加了微信群，9月份前他們隔三差五地在群里發布各類澳大利亞新房投資信息，討論如何購買優質地段大面積住宅，現在幾乎沒人再討論這件事。

一些澳大利亞當地房地產機構發布的房價預測報告，但多數報告反而激勵他繼續“等待”。

比如澳大利亞Market Economics分析師StephenKoukoulas認為2019年悉尼房價跌幅將達到7.5%-10%；整個澳大利亞全國房價也會下跌5%-7.5%。

“如果澳大利亞房價一直跌跌不休，有可能我幾年後拿到永久居住簽證，都還沒完成澳大利亞買房規劃。”他自我調侃說。

棄房斷供止損自保？

值得注意的是，澳大利亞房價跌跌不休，也影響到部分已購房投資者的還款意願。

上述海外房產投資中介機構負責人介紹，過去一周個別已簽訂澳大利亞房產購買合同的國內高凈值人群前來諮詢“棄房”的操作流程，即他們寧願損失10%交易保證金，也不願履行後續的繳款買房義務。還有個別高凈值人群覺得澳大利亞房價跌幅較大，一度強硬表態不再償還放貸本金利息，做好斷供準備。

究其原因，除了中國相關政策調整外，一個更重要的原因就是他們認為澳大利亞房價一旦再下跌逾5%，整個房價估值就低於他們貸款金額，與其履行貸款協議“高價”買房，不如先“棄房”再逢低買房，還能省下一筆錢。

“此外，9月以來不少澳大利亞銀行臨時調高了房貸利率，導致他們購房成本增加，進一步促使他們決定在澳大利亞房價大幅回落之際斷供棄房。”他補充說。對此，他建議這些投資者用長遠眼光看待澳大利亞房價波動，目前價格回調可能是短期現象。但沒想到這些投資者拿出大量數據進行反駁，以證明自己棄房斷供的“正確性”。

比如AMPCaptial再度下調對澳大利亞房地產市場的預期，預計2020年悉尼和墨爾本的房價將從峰值大幅下降20%左右，令澳大利亞房產市場平均價格回落到2015年上半年的水平。

在劉銳等投資者最擔心的，是澳大利亞房價下跌將導致斷供棄房潮日益蔓延，令澳大利亞樓市跌入崩盤風險。

研究機構Digital Finance Analytics發布最新數據顯示，9月以來，在生活成本增加與收入增速趨緩的共振下，澳大利亞面臨抵押貸款壓力的家庭數量超過100萬戶，幾乎佔據澳大利亞約1/3家庭。

“實際數據可能遠遠超過Digital Finance Analytics的調研。”太平洋投資管理公司的諮詢師JoachimFels指出，原因是澳大利亞居民大量房貸是先付利率後還本金，如今隨著貸款利息支付期結束，澳大利亞居民較高的債務負擔將導致他們還本困難，引發銀行房貸壞賬快速增加。