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深圳樓市:真是「瑰瑋如泰山之松」?

圖為深圳信興廣場(Shun Hing Square)(圖片來源:)

深圳,是中國最富有炒樓精神的城市。在炒樓的專業程度上,僅有香港可以與之相提並論。開二十張信用卡相互倒騰著付首付炒樓,就是從深圳開始。基於這樣的理由,我們就從深圳的房地產市場數據,來了解這個城市瑰瑋的經濟現狀吧。我提醒一下各位,你們將看到一幅經典的久盤必跌的盛況。

深圳歷年住宅成交變化情況一覽表(作者製表)

上面那些數據來源為深圳市房管局。2016年底,深圳房地產達到峰值,自此之後,背負著巨大債務的深圳人民就無力再繼續維持這個市場的火爆了。一手房市場有著嚴格的監管,所以年成交量萎縮到2萬來套(約兩百萬平米),僅相當於一個四線城市的成交規模,這還算情有可原。但是二手房市場同樣劇烈萎縮,從此前的超過十萬平米,萎縮到6萬平米出頭。成交量如此萎縮,房價當然沒有增長性可言,所以2016年底之後,深圳的房價就整體上陷入了橫盤狀態,2018年甚至開始出現小幅下跌跡象,對於借錢炒房的槓桿客來說,每年的利息支出都是實實在在的,房價橫盤乃是不可以容忍的,更不要說現在出現下跌跡象了。

2018年11月的最後一周,深圳連續爆出所謂的樓市轉暖新聞,比如兩天賣了兩千套新房之類。不過深圳房管局的網簽系統數據,近兩周的每日備案數量也就是維持在100套左右,與此前不溫不火的情況基本一致。按現在的交易慣例,交易之後一周內基本上都要網簽完畢的。個別樓盤降價大賣的背後,是更多的樓盤陷入零成交的尷尬境地。指望深圳居民突然就有錢炒房了,市場整體轉暖,必須推翻下面這一組居民負債數據。

深圳居民負債情況變化一覽表(作者製表)

注意了,2016年深圳房價飆升,對應著2016年深圳的居民負債率情況同樣也是飆升,資金槓桿率從2015年的119.9%飆升到151.2%。到2017年,深圳的居民槓桿率達到峰值的165%,從此之後深圳居民就加不動槓桿了,這就是極限了,到2018年10月底的居民槓桿率數據維持在164%,算是微跌,與房價小幅下跌的表現恰好形成相互印證。現在這種狀態,可以算是深圳的樓市與居民負債暫時穩在了極限狀態。當然了,這種極限狀態如果無法繼續維持,會不會像股市的慣常表現一樣,接下來就是一瀉千里,那就見仁見智了。

OK,接下來,按照我們已經熟悉的邏輯,要看深圳的消費市場數據了。居民負債負到極限的結果,一定是消費喪失增速。

深圳居民歷年消費情況變化一覽表(作者製表)

好吧,毫不意外的,我們果然看到了一個神奇的數據:1-10月,深圳的社會消費品零售總額的絕對值增幅2.8%,如果再考慮同期2.7%的物價增幅,這就沒有增長性可言了。總之,就是一句跟前面一模一樣的話,“在極限狀態穩住了!”同樣,“久盤必跌”這個概念,也即將在消費領域發作。山珍海味吃膩了,負債纍纍的深圳市民轉頭就會開始吃榨菜豆腐,也是呵呵了。

好吧,就深圳現在這種長期橫盤並呈現下降跡象的樓市,再考慮深圳的法院拍賣房每個月都在倍增的情況,如果再有點啥重大利差消息來刺激一下(本周這不就爆出來了……),讓深圳炒樓黨撐不住內心深處的那根弦,槓桿用到了極致的深圳樓市,咣當一聲,就能跌到谷底。這麼綜合一考慮的話,必須要對在今年內把房子賣了順利套現的深圳炒樓黨,豎一下大拇指了:這操作,確實漂亮啊!

阿波羅網責任編輯:李華  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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