二手房的價格往往才是樓市真實需求的體現，這似乎已成眾多業界人士的共識。隨著近年來各地房地產調控政策的頻頻出台，新房市場在一定程度上得到扼制。如去年，不少城市就出現新房和二手房價格「倒掛」的現象。近日，國家統計局公布的70城房價數據顯示，今年1月份，一二線城市二手住宅銷售價格下降，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.1%，其中北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.3%和0.3%。
近日，記者分別赴北京、上海、深圳等地，實地走訪了當地的二手房市場，以期為讀者展示這些城市二手房市場的真實表現。
「房子終於賣出去了，真不容易。」見到記者，胡磊(化名)長舒了一口氣。不過，胡磊的這套房子是降了120萬元後才脫手的。
家住上海市松江區九亭鎮的胡磊，自2017年底就有「換房」的想法：賣掉手裡這套建築面積約110平方米的大兩居，在市區內買一套位置、學區好一點的房子。然而，胡磊這套位於貝尚灣小區的大兩居，掛牌價從最初的620萬元下調到590萬元，再到如今以500萬元成交，實際成交價相比掛牌價下降近20%。
記者注意到，二手房掛牌價的下調，也正是上海近兩年樓市走勢的一個縮影。國家統計局數據顯示，自2017年4月上海實行搖號購房政策以來的22個月中，上海二手住宅銷售價格指數僅有3個月份出現同比增長，最高漲幅也僅有0.8%；同比下跌的月份高達17個。
降價，成為近兩年來上海二手房市場的主基調。
「不降價真賣不出去」
「知道現在的二手房市場行情不好，但真沒想到會差到這個地步。」胡磊告訴記者，從最初620萬元的掛牌價，到最後500萬元的成交價，20%的降幅還是超出了他的想像。
在浦東陸家嘴區域從事金融工作的胡磊，每天早上都要從松江區的家中出發，擠上地鐵9號線，從西到東，橫跨上海市區，全程耗時近1個半小時，讓他「耗時耗力，身心俱疲」。
這種狀態持續近1年時間後，有些吃不消的胡磊2017年底以每月4000元左右在公司附近租了個單間，同時將房子掛在仲介，著手「換房」。「一是想離公司更近一點，再一個也想找一個好一點的學區房，為以後做打算。」胡磊說。
「去年3月份的時候，看中了閔行區中環附近的一個新盤，緊貼著中環、大牌開發商，關鍵是均價不到7萬元，當時比周邊二手房便宜1萬元左右，性價比確實不錯。」胡磊告訴記者，「但當時手裡面的房子一直沒賣出去，也只能先看看行情了。」
按照限購政策，單身的胡磊目前在上海只能購買一套住宅。這意味著他如果不賣掉手中的這套房，就無法在市區買房。雖然買不了房，但胡磊看的盤卻不少。
「大半年時間看了有6、7個盤吧，明顯感覺到一手房的行情越來越冷。」胡磊說，「上半年那會兒日光碟還挺多，買房基本靠搶，但最近幾個月看房，很少有樓盤能日光。」
在搖號購房、限價等嚴格的調控政策下，上海新房市場明顯降溫，並傳導至二手房市場，而這也直接影響到了胡磊「換房」的進程。
「當時來看房的人實在太少，去年五一，在仲介的一再『逼迫』下，我把掛牌價從620萬元降到了590萬元，但來看房的人仍然不多。」胡磊告訴記者，「當時確實有點著急，十一的時候我又降到550萬元後，來看房的人才多了一些。」
「不降價真賣不出去。」胡磊雖心有不甘，但卻「知足」，「房子買了快10年了，回報也還比較客觀。」
記者注意到，目前在第三方平台上，貝尚灣的均價為50175元/平方米，而胡磊當初購進的這套房，單價不到10000元/平方米。10年間，房價漲幅超過4倍。
雖然上述房源直到去年底以到手價500萬元成交，但胡磊的「換房」之路也僅僅是走完了第一步。
以價換量成交擴大
從掛牌到成交，前後歷時超過1年；從620萬元到500萬元，成交價比預期低了近20%。而這一價格走勢，也恰恰是上海樓市的一個縮影。
在嚴格的樓市調控政策下，特別是自2017年4月出台搖號購房政策以來，上海樓市明顯降溫，並從一手房傳導至二手房市場。
國家統計局的數據顯示，自2017年4月以來的22個月份，上海二手住宅銷售價格指數出現同比增長的僅有3個月份，最高同比漲幅僅0.8%；出現同比下跌的有17個月份，此外還有2個月份同比持平。
上海二手房指數辦公室的數據也顯示，1月份上海二手房指數為3885點，比2018年12月下降9點，環比下降0.28%，降幅擴大0.13個百分點，同比下降2.42%。環比下降連續達14個月。
而在價格下行的同時，上海二手房成交量也持續保持低位。易居研究院的數據顯示，2018年上海二手住宅累計成交16.4萬套，雖然同比小幅增長7.8%，但依然為近10年來年成交量的第3低，僅高於2011年、2017年，而與2015年、2016年的年均超過36萬套的成交量相比，縮水超過50%。
貝殼研究院的數據也顯示，去年12月份上海鏈家客源成交周期為51.2天，比近兩年低點拉長25.1天，上漲幅度達到96%；房源成交周期為115.8天，比低點拉長54天，上漲幅度達86%，成交周期明顯拉長。
價格下滑、交易量低迷、成交周期拉長，不僅意味著房產持有者的財富「縮水」，也讓仲介經紀行業過上了「苦日子」。
「價格往下走，觀望的人很多，成交量也上不去，這個行情下大家的日子都不好過。業主不降價，不僅上門看房的人少，更別提成交了。」寶山區一家房產仲介的置業顧問告《每日經濟新聞》記者，「好在這附近有6、7個小區，只有我們一家仲介，房租也不算高，我們還能撐得下去。」
而去年11月，鏈家宣布在上海將服務仲介費由成交價的2%上調至3%，通過提高佣金率進而提升服務品質，來應對上海二手房市場的「寒冬」。
「上海二手房市場成交量的萎縮，主要還是受嚴格的調控政策的影響，而成交量的下滑，二手房價格自然而然出現下跌，以價換量在所難免。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，以價換量對市場有明顯的刺激效應，而未來隨著信貸政策的適度鬆動，二手房交易量大概率會出現上升走勢。
記者注意到，作為一線城市的上海，雖然新建住宅總價動輒高達數百萬元、上千萬元，但在二手房市場，總價300萬元以下的房源才是市場的絕對「主角」。上海二手房指數辦公室的數據顯示，2019年1月份上海二手住宅成交套數約1.65萬套，其中總價300萬元以內房源成交占比64.97%；300萬~500萬元房源成交占比23.13%；500萬元以上房源成交占比11.91%。
