去年聊過這個話題，今年「3·15」再聊聊。
不管你愛不愛喝酒，「來一瓶82年拉菲」這句台詞你肯定聽過,年份好的葡萄酒價值更高，這叫做「大年」，而如果天公不美，自然災害頻發，這就是「小年」。
房地產也一樣，因為調控，在銷售環節呈現明顯的「大小年」變化。而很多人忽視的建築質量其實也一樣，房價在上漲的時候，房屋質量問題只要問題不大，都會被忽視。
而2019年（2018年四季度開始），因為房價逐漸開始出現了平穩下行的苗頭。這些質量問題將會非常非常集中的開始爆發。越是小城市質量問題越大，因為監管越少。
媒體的報導已經很多：龍頭房企從2018年開始，群體性的質量問題頻繁出現。其實這是因為被關注，中小房企的問題更多，嚴格來說，龍頭房企的質量問題概率遠遠低於中小房企。
除了買房，租房也同樣躲不過質量問題，從2018年所謂的長租公寓甲醛事件爆發，而甲醛一般都是高發在夏季，隨著這些公寓企業跑馬圈地，2019年過幾個月，租賃房甲醛事件將爆發的更嚴重。
當下在國內最好的板材基本也就是E0，即使這樣，也必須減少使用面積，才可能會環境合格，而更多的其實是E1板材。
再疊加上國內各種輔材的問題，施工工藝問題，所以如果單純從裝修角度，很難很難避免這個空氣污染。就算單件家具的甲醛含量達標了，一旦全屋裝修起來，你也無法保證所有家具建材的甲醛揮發加在一起，是不是超標了。另外包括玻璃膠等物品更是污染的大戶。
威而鋼查了很多資料，有個簡單的計算辦法。
而簡單的計算辦法，也就是如果你家所有都用的E0板材，那麼如果所有板材的面積超過地板面積的2倍，這個屋子空氣基本不合格。
如果你家所有使用的E1板材，那麼所有板材的面積超過地板面積的50%，你家空氣基本不合格！
官方的數據也顯示了最近2年的房屋質量問題非常嚴重。
住建部主導的全國工程質量安全提升行動。
2018年第二季度，各地共下發監督執法檢查整改單131556份、行政處罰書7111份，處罰相關單位6282個，處罰相關人員2656名。從行政處罰數量看，北京市、山東省、江蘇省處罰力度較大。
2018年第三季度，各地共下發監督執法檢查整改單137479份、行政處罰書7799份，處罰相關單位6460個，處罰相關人員2634名。從行政處罰數量看，北京市、重慶市、江蘇省處罰力度較大。
2018年第四季度，各地共下發監督執法檢查整改單138954份。
2018年1-10月，全國共發生房屋市政工程生產安全事故637起、死亡736人，比去年同期事故起數增加39起、死亡人數增加33人，分別上升6.52%和4.69%
未來：你會看到越來越多的新聞曝光外牆脫落，而這是建築質量最顯眼的代表！一經歷風雨，外牆就出現問題，如果有輕微地震，質量問題後果不堪設想。
那麼出現這些問題的原因有哪些？其實簡單的總結一下：
最大的問題：按照《民用建築設計通則》規定，重要建築和高層建築主體結構的耐久年限為100年，一般性建築為50-100年。居民很顯然不屬於「重要建築物」之列，大部分房屋的結構年限本來就是50年！而且從實際施工角度看，大部分房屋質量並扛不到50年之久！
過去2年，有很多開發商違規使用了雙合同，在網簽價格之外，通過裝修車位等分攤了大量的房款。而2018年四季度開始恰恰是收房的高峰期，過去很可能以為房價上漲而掩蓋的各種問題，將在2018年4季度到2019年出現井噴。
1.快周轉的惡果，2018年是快周轉惡果爆發元年
所有的房地產企業都強調快周轉，雖然快周轉並不必然出現問題，但從概率角度看，快周轉下，各種質量問題的爆發概率更是越來越高。
而且有很多企業快周轉+全員跟投，這種情況下，很多破壞基本事物規律的快周轉出現了。這些房屋質量問題非常嚴重。而且從市場占比看，越來越高。
2018年你買到的房子，大部分都是快周轉企業快速蓋的。祈禱吧。
2.限價的惡果
很多人說，限價下，開發商也賺錢啊。其實邏輯不是這樣的，因為限價，導致開發商感覺自己虧了，而且最大的問題是大部分開發商不擔憂銷售問題，這種情況下，一房難求，房子蓋的太好反應不到市場價格上。
導致大部分開發商都不求產品，只求完成任務。
能不送的就不送。精裝修標準越來越低，逐漸開始產業化裝修。不客氣的直接精裝變毛坯，想要精裝修麼？購房合同外再簽一個新的外包合同，當然錢也是要另附的。還有的就是車位不送，不租，只賣。車位價格越來越高。
裝飾減配。初級手段外檐石材變塗料；這錢省的讓行外人不經意間就可以忽略，綠化減配，江南園林變疏林草地；
設施減配，園林小品、桌椅板凳通通刪去，石材路面變柏油，參天大樹變樹苗，電梯內的裝飾不鏽鋼變成大鏡面等等等。
3.土地價格與銷售價差越來越小。
2016-2017年地王集中，而在2018年上市銷售的時候很多企業發現，地價與房價接近，這種情況下，只能嚴控建安成本了。
當然也有人說，建安成本占比不高，控制意義不大，對於很多接近虧損或者已經虧損的項目來說，任何成本都會收緊。
4.建材成本明顯上漲。
這是一個最大的問題，很多開發商的建設量是外包、分包，但對於建築商來說，也面臨巨大的成本壓力。
河南鄭州航空港區混凝土協會14家企業集體發布商品混凝土調價通知，使用河砂的混凝土結算價格執行640元/立方米；廣州地區的也漲破600元/立方米。這一價格已較去年翻了一番。
國家發改委價格司發文給內蒙古、福建、江西、河南、湖南、湖北、廣東、四川省（自治區）八個省發改委（物價局）：要求各地針對各省砂石、水泥、混凝土價格上漲的情況迅速摸清情況，分析原因，並加強市場調節監管。
1月以來全國水泥價格與去年同期同比有10.51%的漲幅。從去年前年開始，國家對於環保越來越重視，各省市都在搞「煤改電，煤改氣」工程，減少煤炭的使用量，保護大氣環境，在那個時候，許多的磚廠都被強制拆除，一個鄉鎮留一到兩個的磚廠，從那時候起磚就開始漲價了，且一直在漲。
如今購買水泥需提前一個月預付款，且水泥廠家並不能百分百保證隨時發貨，需按照廠家的調度。
最後，威而鋼給你幾個建議：
首先，儘量別買2018-2019年施工建設的房屋。因為不僅僅是開發商沒錢，現在建造商也虧。
其次，如果買，就儘量買大開發商、大城市的物業，相對質量要好。大企業出問題的概率低，出問題了也能找到人解決。
第三，能別買精裝修就別買精裝修。容積率越高的項目，問題越大。
第四，租房別租新裝修的，出租房這些二房東裝修的兩年內房子千萬別租。
