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中國房企1.8萬億債務壓頂 中小企業面臨生存危機

中國房企償債壓力大增。 

據房地產專業機構統計數據,未來三年內,中國房企將有1.8萬億元的債務到期。由於中國房地產市場整體向下,中國房企儘管銷售額表現不錯,但回款率下降,加上融資成本的上升,削弱了房企的債務償付能力。有研究機構認為,大型房企在“借新還舊”上還有一定的溢價優勢,中小房企很可能面臨生存危機。

房企負債率增長引關注

陸媒《21世紀經濟報道》4月4日報道,中國房地產市場整體下行,高增長的日子漸行漸遠,房企資金鏈趨緊,面臨巨大的資金壓力和過去的高增長帶來的債務重負。

4月2日,發布年報不久的新城控股,接到上交所問詢函。針對利潤、資金往來、現金流與貨幣資金、房地產開發業務等方面,上交所共提出16個問題。其中,要求披露經營活動和投資活動現金流緊張的主因,成為外界關注的焦點。

2018年,新城控股實現合約銷售額2211億元,漲幅達75%,規模位列全國房企第八位。但過去三年(2016年至2018年),公司的經營活動和投資活動現金流量凈額之和均為負值,分別為-6.10億元、-102.41億元和-161.96億元。

這代表了房企的一種普遍狀態。雖然銷售數據不斷攀高,但回款和融資情況不佳,導致現金流不暢,負債率上漲。

2017年下半年以來,房地產業融資渠道收緊,融資成本抬升,追求擴張的房企借了大量高息債務。而在銷售端,銀行放款周期拉長,又影響了回款速度。這兩項因素共同作用,抬高了房企的負債率,並削弱了償債能力。

房企融資成本大增

報道說,新城控股利息支出的資本化佔比較高。年報顯示,公司2018年資本化利息支出為88.50億元,同比增長428.99%;資本化利息支出金額分別佔總利息支出和歸母凈利潤的94.58%和84.36%,同比分別增長17個百分點和57個百分點。

利息資本化是指將借款利息支出確認為一項資產。上市公司實施利息資本化通常有一定的會計處理依據,但在企業經營狀況穩定時,利息資本化的額度和佔比通常不會發生大幅波動。

北京某會計師事務所相關人士指出,如果利息資本化額度出現大幅增長,或佔比大增,通常意味著借款規模和利息支出大幅提高。

對於規模快速增長的新城控股而言,融資規模增加是正常現象,但融資成本提高顯得有些意外。數據顯示,新城控股在2018年的整體平均融資成本達到6.47%,而2017年,該成本僅為5.32%。

作為民企,新城控股的融資成本還不算誇張。公開信息顯示,到2018年,一些民企的海外發債成本已經超過10%,綜合融資成本也在8%以上。總體來看,去年上市房企的平均融資成本普遍提升1.5到2個百分點左右。其中,央企大多能維持在5%左右的水平,地方國企和民企相對較高。

由於競爭日趨激烈,房企為擴張規模,經常借貸高息債務。世聯行統計顯示,截至2018年12月31日,房地產業境內外發行債券餘額約3.2萬億元,其中民企佔比近半。

債務增長的同時,房企回款率卻在降低。大部分企業儘管有著不錯的銷售額,但回款情況並不好。

北京某房企人士稱,很多區域公司的回款率,能達到60%就算不錯,“個別項目12個月內都難到賬”。

觀點指數研究院的統計顯示,到2018年末,30強上市房企的平均凈負債率為110.68%,雖然部分企業低於50%,但“總體來說經營風險依然很高”。該機構還指出,由於流動性較差,30強房企的償債能力在下降。

1.8萬億償債壓力 中小企業面臨生存危機

去年年末,房地產國內融資閘口開啟,並延續至今。其間,很多房企抓住時機實施融資,並用成本較低的新債,替換舊有債務。

中原地產的統計顯示,今年3月,房企的融資規模已經超過3000億元,日均融資規模超過百億。3月末的融資動作尤為密集,日均融資規模接近200億。融資成本也有一定的下降。

分析人士普遍認為,這能夠改善企業的流動性。但隨著償債高峰期的到來,能否解決根本問題尚存疑問。

根據世聯行統計數據,2019~2021這三年間,房企將有1.8萬億元的債務到期。分年度看,2019年至2021年每年需兌付的債券分別為4464億元、5050億元、8918億元,僅2019年到期債券就比2018年高出一倍。

觀點指數研究院指出,“在‘借新還舊’這個命題上,顯然佔據明顯溢價優勢的是大型房企、國企或財務管理突出的民營企業,而一些規模較小的則只能更多地選擇‘保命’而不是‘保本’。”因為有不少企業的美元債融資的利率達到13%以上,更有個別利率高達15%。相比繼續做大,解決生存問題更為重要。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:希望之聲 記者賀景田綜合報道 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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