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中國的銀行們也學麥當勞做這個生意

上市銀行們的年報中都有大量的涉及房地產的固定資產。

最近有新聞報道稱,上市的銀行們(18家已披露年報公司),在剛披露的年報中都有大量的涉及房地產的固定資產,原值接近9000億,凈值也超過6000億。而且這其中絕大多數銀行,都在2018年新增了房屋及建築物,合計購置規模超過150億。這似乎給了人們一種感覺,既然傳統的金融生意現在不好做,那咱們乾脆囤房子好了,真的是這樣嗎?

這種商業模式的開山鼻祖,是美國一家以賣漢堡起家的快餐店--麥當勞。當時這家快餐店就開在公路邊上和汽車旅館的旁邊。正逢經濟大發展,開車的人越來越多,人們極度追求效率,這家店開創了標準化的生產流程,人們不用下車,漢堡就已經做好了,拿了就可以走。快餐店的創始人是憨厚老實的兩兄弟,他們最初的打算可能就是在店裡當個漢堡匠人,穩穩噹噹地把這一家店給經營好了。

可是一個精明的商人克拉克偶然路過快餐店,他敏感地發現這種全新的商業模式能掙大錢,他絞盡腦汁從兩兄弟手裡買下了經營權,然後到處融資,這裡面最重要最關鍵的一招戰略,就是拿到融資之後,在所有公路的出入口、在城鎮的絕佳位置,買下土地,然後把房子蓋好,所有的連鎖店,連地皮帶房屋,全部用自有資金搞定。然後當有加盟商加入,只需拎包入駐開始幹活就行了。先向對方收加盟費,然後再向對方收房租和地租。

半個多世紀過去了,這家店在全球有三四萬間連鎖店,基本都佔據了城市的核心地段。前兩年披露的財報顯示,它的利潤中接近50%都來自租金收入。那一刻,大家才恍然大悟,原來你不是賣漢堡的,而是個地產公司啊。

了解了這個基本背景,我們來看銀行囤房子的事。銀行似乎也囤了不少房子,是不是也想學快餐店呢?工商銀行全國一兩萬家網點,不少都是自有物業,是不是也是房地產生意啊?

這裡面有幾點很關鍵。首先,人的大腦對比例是不敏感的,但是面對很大的數字會覺得很嚇人、不明覺厲。上萬億甚至幾十萬億資產規模的銀行,18家銀行加在一起才幾千億的固定資產,這是個相當小的比例。我們統計能看到,工商銀行固定資產在總資產當中的佔比只有0.9%,幾乎所有的大銀行,固定資產在總資產中的佔比都只有百分之零點幾。銀行可不是快餐店,快餐店的資產無非就是一些設備、漢堡的原料存貨,最值錢的可能就是房子。而銀行的資產,那可是上萬億幾十萬億的真金白銀。

第二,在上面快餐店的案例中,快餐店持有的土地,會隨著土地周邊的城市化進程而升值,從而帶來土地的租金上升,租金其實就是土地價值的當期折現。所以,地不斷地升值,就會帶來每季租金的不斷上漲,就會不斷推動財報利潤。可是問題在於,銀行的自有物業無法出租只是自己使用,因此,這部分土地升值而得到的價值,就無法體現為銀行的利潤增長,也根本無法進入銀行的財報。

第三,確實很多銀行當年購置物業的時候價格很便宜,這麼多年過去了,房子也升值了不少。但這裡的問題是,固定資產的價值都是按照成本法入賬的,只要你不重估,那麼房子升值的部分,就永遠無法體現到財報當中。這一部分確實是一個隱含價值,但是最關鍵的一點:即使確有價值,但是在市場里,價值發現,是需要得到大多數人的認可的。大多數人看什麼,很簡單,就是財報上白紙黑字的數字。

最後做個總結,銀行們確實持有了不少自有物業的營業網點,但是這遠遠不是囤房子,因為和銀行的資產體量相比,房子的佔比實在是太小太小。而這些房產,說是資產,但是一不賣二不租,所以它也無法給銀行帶來現金流增長,一個不產生現金流的資產,在生意中就不是真正的有效資產。銀行真正的核心競爭力,真正讓他能夠存續並面對強大的互聯網競爭,依然屹立不倒的真正競爭優勢,根本不是房子。

阿波羅網責任編輯:秦瑞  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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