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三四線房價的熱風 為何還在吹?

讀者的整體購房諮詢量在減少,但唯獨三四線城市的購房問題卻一反常態。前者好理解,說明買房的人少了,大盤行情趨於冷淡,但三四線諮詢甚多,的確出乎意料。 其中,問題最多的就是,「為什麼我所在的三四線城市房價還在上漲?」

最近,發現了一個很有意思的現象。

讀者的整體購房諮詢量在減少,但唯獨三四線城市的購房問題卻一反常態。前者好理解,說明買房的人少了,大盤行情趨於冷淡,但三四線諮詢甚多,的確出乎意料。

其中,問題最多的就是,“為什麼我所在的三四線城市房價還在上漲?”

這個問題很簡單但很重要。因為違背了市場上大多數人的預測——從2018年開始,三四線城市由於人口流失嚴重和棚改專項資金的減少,從2018年下半年開始,樓市逐漸冰涼。

然而事實上,截止到現在,一些三四線城市,典型如山東日照、河北唐山、保定,江蘇南通、河南洛陽等,到現在依然維持著小幅上漲的趨勢。尤其是日照,樓市依然火熱。

那麼為什麼這些三四線城市逆勢緩漲,它們的轉折點在何處,接下來將面臨何種境地?為了方便理解,下面我用提問最多的山東日照舉例,來做具體分析。

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妖風日照

首先我們先來了解日照這個城市的基礎面貌。

日照,300萬人口,被青島(山東第一強市,有港口並且很強),濰坊(山東面積人口第二,經濟第四,有港口),臨沂(山東面積人口第一大市)擠在山東東南角的犄角旮旯。唯一的樂趣也就是調侃下南邊臨省的亞洲第一大港。

日照被三個大漢包圍的歷史地域格局,決定了它的艱難。所以在2018年在山東省GDP排行榜上,日照以2202.17億的經濟,排名倒數第二。2019年1月份,濟南又把經濟倒數第一的萊蕪合併掉,以至於日照的經濟淪為山東倒數第一,落得和棗莊比拼上下的尷尬局面。

所以在山東人眼裡,日照除了經濟和工資省內倒數,還有收費的海灘、幾個鋼鐵廠有點兒名氣,其他很難再說的上什麼了。

然而這個巴掌大的地方,房價卻驚人的狠。

數據顯示,2019年10月,日照最新房價均價為10148元/平米,最重要的是在日照256個小區的掛牌均價中,最高的竟然已經達到了21137元/㎡。整體房價排名可以算得上山東第五(青島、濟南、煙台、威海)了。

經濟倒數第一,房價卻高居省內第五。這是很多人都想不通的。所以最近很多日照的剛需購房者都很憤慨。日照房價到底憑什麼這麼高?

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憑什麼

我原來在《山東三四線》一文中寫過日照房價的源頭,其中很重要的一點就是青島。

青島是北方明星城市,無論是經濟體量還是產業結構均位居山東首位,常年壓制省會濟南。所以在眾星捧月的概念下,上一輪周期,青島房價被一度炒到2.7萬/平米左右,核心市南區和嶗山均價更是在3.5萬元以上。但後續也很簡單,購買力透支,居民積蓄消耗嚴重,後勁不足,房價開始滑落。

貝殼數據顯示,從去年到現在,青島掛牌均價已經從2.7萬/平米下跌到目前的2萬/平米,跌了25.9%。但這並不重要,重要的是青島房價的利好成功的傳導到了周邊的區域,收益最大的就是日照。

2018年10月份,山東省發布一份文件,稱:

將山東省沿海城鎮帶建設成為卓越的國際旅遊休閑度假目的地,世界一流的海洋科技創新走廊,最具活力、魅力和競爭力的濱海生態宜居城鎮帶。

其中最重要一項就是“青日城鎮一體化戰略”。也就是這點所謂的政策利好,讓日照舉城歡騰。各大售樓處更是大肆宣揚,稱:日照未來將會成為山東的第二個青島。今天不買房,未來根本高攀不起。

當然,如果你把青島對日照的帶動作用,當作日照房價上漲的主動力,那就想得“簡單”了,因為按道理來說,青島房價下跌也會傳導至日照,但結果是相反的,這裡就來到了第二個秘密,大家可能都知道,那就是棚改!

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棚改餘溫

棚改是所有三四線城市房價上漲的主動因,日照表現更為猛烈。數據顯示,2018年日照計劃棚改8.6萬套,位居山東全省第一。

棚改8.6萬套是什麼概念?

如果按照每戶人家3口計算,涉及人口達到25.8萬人,對於300萬人口的日照來說,無疑是房價刺激的重磅炸彈。當然8.6萬套的量是不可能在2018年一年內全部完成的,它需要時間,所以未完成部分會在2019年陸續落地。

棚改餘溫未散,這就是日照房價到現在依然上漲的真正原因。

我們再把視野放大。可以確定的是,當下無論是日照還是唐山、保定,南通、洛陽,凡是房價還在上漲的三四線城市,基本都源於棚改的“餘溫未散”。

簡單來說,棚改不可能在同一時間,所有城市同時進行。各個城市的主要棚改工程申請的PSL專項資金的審批時間不同,落地時間也不同。一部分是前期已經批准的拆遷項目,今年落實了,另一部分是地方在2018年發行了很多專項債進行融資,現在有錢了,開始的新一輪地方性棚改任務。

按照國家去年3月的會議任務,2019年的棚改任務是200多萬套,這個數字雖然和前幾年相比,下滑很嚴重,但足可以撐得起部分三四線城市的樓市,火熱也在所難免。因為棚改刺激的購房需求是非常直接的。

但是棚改刺激房價,這種強拉型房價上漲,對地方經濟發展的好處和壞處幾乎是相當的,不可能常用。而且你要考慮一個問題:

棚改任務結束之後呢?

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結束之後

河南開封市就是一個很好的例子。

今年中旬開封市棚改任務就結束了,顯然購買力已經不足以支撐房價。所以當地開始想方設法試圖取消限售令,營造房價繼續上漲的趨勢,讓更多的投資客給樓市充值,只要房價不跌,地價就沒問題,樓市就能繼續吃紅利。

然而,這一事迹被媒體曝光,登上了頭條,一夜之間,夢想被擊得稀碎。那麼最近情況如何呢?

據一位開封讀者留言:“10月開封恆大未來城毛坯降到6300了,一夜回到16年的水平,而18年年底精裝是10500。”

這樣的三四線城市有很多。數據顯示,中國83%棚改過的三四線城市已經進入回落周期,樓市入冬,房價在持續回調。

事實上,日照雖然明面上房價在上漲,暗地裡早已開始“風雨飄搖”。昨天一位讀者留言說:“我朋友姐姐去年買的城建花園260萬,今年價格已經跌到了210萬。虧了整整50萬。“

還有一則信息,是一位在日照最大房地產中介公司工作的一位老讀者發來的。她爆料了一份公司內部通知,《傳達市房地產經紀機構工作會議重要內容》:

1、省住建廳、市住建局會同市場監管局及人社局等部門將聯合對全市經紀機構(含門店)進行明察和暗訪,檢查中發現的違法違規情況將公布到省市信用平台。

2、所有登記的房源,認真審核後再發布。

3、已經成交的房子價格,不允許再公示。

4、不允許向任何外界透露成交數據和成交價格。

注意看第3和第4條,言外之意,”不允許讓外界知道目前日照樓市的真實的數據“。為何如此遮掩?你肯定能想得通。

5

三四線的艱難

對於三四線來說,房價下跌遠比房價上漲要難得多。為什麼這麼說?

因為對於三四線城市來說,大部分當地居民都是有房子的。房價上漲,意味著財富增值,這涉及到個人的根本利益。所以房價進入上漲周期,大多數人是開心的,房價上漲聲音傳播的異常劇烈。如果房價下跌,反而此類消息很多人都閉口不談。這就是三四線居多對房價上漲樂此不疲的原因。

但總之,無法兌現的資產,再昂貴也是紙面富貴。像日照這種,新房市場火熱,二手房市場搖搖欲墜的行情,很多人依然蒙在鼓裡,幻想紙面財富上,談笑風聲。現在你還能看到加碼往三四線投資的炒房客。

我曾說過,三四線房價就是站在泡沫上的舞者。

這個泡沫就是棚改機器吹出來的,一旦這個機器停止,泡沫就會加速破裂,慢慢變成一灘冰水。三四線房價已經敲響“終聲”了,這個時代已然過去。這是最後一次警示。

這幾天,深圳房價在蠢蠢欲動,多盤有上漲現象。於是有一種聲音認為一線城市樓市已經調整了2年,加上新一輪貨幣寬鬆周期的開啟,有些人認為新一輪的上漲開始了,這是不正確的。

從三四線仍在上漲來看,這只是這一輪樓市的上漲周期仍未結束,這一輪樓市的上漲周期從2015年深圳最先開始啟動算,到今年年底三四線徹底結束,基本上持續了5年,目前仍是處於三四線城市補漲的尾聲階段,輪漲即將結束。

雖然很多一二線已經調整了一兩年,但距離接下來三到五年的調整周期結束還差很遠。國家有政策,但樓市也有自己的周期,在一個完整的周期內,從資本的進入,拉升,震蕩,下跌,資本有一個進入撤出獲利,再一次準備進入的過程。

目前一二線城市就是處于震盪築頂,資本逐步撤出的過程,距離下一次抄底再進入還早,何來新一輪上漲周期的開始呢。

這一輪樓市上漲周期受政策影響過多,被人為拉長,對未來購買人群的消耗過大,其下跌調整期必定是漫長的。資本市場,獲利的永遠是少數人,大部分人都是炮灰,這期間所發生的財富的聚集與毀滅,更多的是人間的一幕悲喜劇。

過好自己的生活才是最重要的。

阿波羅網責任編輯:秦瑞  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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