一個來自二手房市場的重大信號。
深圳的均價不斷攀升，終於在這個10月超越北京，真正成為除港澳之外，全國房價最高的城市。
就在10個月前，北京二手房均價還領先深圳5000元/㎡。差距一下被填平了。
可見，中央出台「超級文件」後，最先起飛的樓市，已經直奔雲霄。背後，顯然是市場高漲的樂觀情緒。
但是，深圳的GDP總量還落後上海8000億，北京6000億，但房價卻已趕超北京城，吊打上海灘，更遙遙領先同省的廣州。
就連三大公認的全球城市——紐約、倫敦、東京，住房均價也比深圳略低。
高房價，是喜是憂？
今年三季度，深圳經濟增速突然下挫，降幅明顯。
上半年還保持著7.4%的GDP增速，統計前三季度竟然跌落到6.6%——也就是說，只算第三季度的話，極有可能低於6%。
高房價的擠出效應，以及帶來「產業空心化」的危險，拖累經濟乏力，香港的殷鑑不遠。而深圳的辦公大樓空置率高企、製造業外遷等現象，也不時預警。
從市場不斷傳來的重大信號，向深圳發出了「盛世危言」。
01
中國二手房市場價格的江湖地位，已經很久沒有動過了。
十年前，全國房價最高的城市還是上海。
那時上海均價1.6萬/㎡，排名第二的是北京1.19萬/㎡，深圳第三，1.06萬/㎡。
後來，北京房價蹭蹭蹭地漲，遠遠甩開了上海。現如今，深圳成為了新的房價「王者」。
中國房價行情網的最新數據顯示，10月份深圳二手房均價為65,364元/㎡，環比增長1.07%，首次超越北京。
後者的二手房均價環比下跌1.61%，為64265元/㎡。
跟新房市場不同，二手房是存量的PK，不易受到調控政策、土地供應的影響，而與城市發展的基本面：經濟、人口、產業等密切相關。
如果把中國的二手房市場價格最高的城市排成6/5/4/3四個集團，那麼北京和深圳單獨占據著6字頭，領跑全國。
5字頭的城市，只有上海一個。4字頭的城市，只有系廈門一個。
3字頭的陣營，依次是三亞、廣州、南京和杭州。都是中國樓市最受矚目的明星城市。
其他城市還很難擠入這幾個頭部集團。最有希望的2字頭城市是福州、天津、珠海和蘇州，但也不是一朝一夕能夠晉級。
（數據來源：中國房價行情網。）
深圳的二手房價格「逆襲」，是建立在同比價格增長17.18%的基礎上的。這個增速，在全國一二線城市中，絕對傲視群雄。
其實，如果看一手房的均價，深圳早就吊打北京了。
在2015年，房價還在3萬+的時候，深圳新房價格就超過了北京。如今，深圳的新房均價已經領先北京超過5000元/㎡。
高企的房價，為深圳埋下了「產業空心化」的巨大隱憂。
02
辦公大樓空置率居高不下，就是這種隱憂的表現形式之一。
第三季度，空置率高企的深圳辦公大樓市場，並沒有在先行示範區的重大利多刺激下復甦。
第一太平戴維斯10月15日發布報告，三季度深圳甲級辦公大樓空置率已高達22.4%，部分片區空置率甚至超50%，居於四大一線城市之首。
這是前所未有的產業空心化徵兆。業主們持續減租，租金已經連續五個季度下跌。
其實，深圳去年的辦公大樓空置率雖然高，但還沒有那麼嚇人。2018年，這一數據是10.3%，比上海還要低一些。
但在今年，深圳的甲級辦公大樓空置率越來越高，上半年達到23.3%，讓市場震驚。
這一方面跟深圳辦公大樓的新增存量有關，但也反映出產業支撐的不足。
尤其是在P2P出現大範圍爆雷後，網際網路金融退潮，深圳金融中心地帶的很多P2P企業，要麼被清退，要麼主動離開，導致很多辦公大樓被「掏空」。
同樣令人擔心的還有製造業。
富士康曾經是深圳的驕傲。蘋果的複雜高精密度的生產線，只能在深圳生產。但是如今，富士康早已轉移到了中西部，10.5代面板生產線則設在了廣州。
2015年，深圳房價暴漲60%，連華為都抱怨房價太高。
2016年，華為就跑過一次。那時遷移的是華為最下游的製造環節。去年在大國博弈最激烈的時候，華為又跑了，將研發部門遷到了東莞松山湖。
難怪有人擔心，隔壁的東莞有朝一日會取代深圳的地位。
從規模以上工業增加值增速看，深圳這幾年一直是個位數，還有下降的趨勢。很多工業園都人去廠空。
2019年10月21日，深圳寶安觀瀾的永勤玩具廠正式宣布撤離，全部轉移到河源工廠。
這家紮根深圳20多年的工廠，鼎盛時期曾有6000多工人，如今不得不轉移。地皮賣給了中洲地產。
這樣的故事，在深圳每天都在發生。
03
第三季度經濟的失速，就是給深圳的一次不容忽視的示警。
從2017年開始，深圳的經濟增速從8.8%下降到7.6%，今年很可能是在6%-7%之間，下降勢頭很清楚。
前三季度，廣州市的GDP約為17868.99億元，只比深圳市低820億元。
如果保持高於深圳的經濟增速，廣州將很有可能實現反超。
作為一個外貿依存度非常高的城市，深圳的外貿進出口總額占全國的1/10強，也因此在中美貿易摩擦中首先受到衝擊。
中興，華為，大疆，無一不是深圳企業。
今年1-7月，深圳進出口總額為1.58萬億，同比下滑1.7%。
在貿易摩擦打「持久戰」的態勢下，深圳的經濟迫切需要找到新的增長點。
今年的5月4日，恆大研究院的任澤平就發表2019中國城市發展潛力排名，深圳超過北京，出現了「深北上廣」的一線格局。
從基本面上看，深圳房價趕超北京，有一定的基礎。
近五年，北京市人口增長了2%，深圳市人口增長超過22%。從2016年到2018年，深圳市人口增長了9.2%，北京人口是負成長。
2015年以來，深圳人口淨增200萬左右，放眼全世界也是獨一份。
深圳也是最受高學歷、高科技人才歡迎的就業目的地，尤其是在醫療、教育方面，吸納大量的人才流入。
與此同時，深圳市常住人口是北京的56%，但是深圳市的土地面積面積只有北京的12%。
深圳的自有住房率相對比較低，預計2020年才能達到40%。
種種因素，都有可能繼續推高深圳的房價，加劇對實體經濟的擠出效應。
深圳破題，壓力仍然巨大。
04
在深圳，買一套房真的很難。
這兩天，深圳的一個新樓盤深業中城開盤，備案價高達13.1萬的豪宅項目，光認籌就需要繳納500萬的誠意金，在別的城市購買套房了。
繳納誠意金的人群，高達2794人，凍結認籌資金高達139億元。幾乎是西藏全年財政收入的一半。
一天下來，192套房源全部售罄，開發商入帳50億元。
多麼令人震驚。但這在深圳，甚至算不上是新鮮事兒。
還有個熱詞叫「5000萬蹲」，你可以了解一下。
去年，深圳首個政府監管公開搖號的項目招商雙璽開盤，總共167套房，也是500萬認籌金，近900個土豪進了場。
他們都沒有得到什麼特殊優待，僅僅是在角落裡等搖號，也就是說有8成的客戶是買不到房的，真正有錢也買不到。
未來，在深圳買房的難度，只會越來越高。
問鼎國內房價第一城，對深圳而言，很可能只是一個開始。
高房價問題，將是深圳一道繞不過去的考題。
答得好，可以高屋建瓴，源源不斷地吸引人才、資源；答得不好，就有可能成為下一個香港，居住困難，社會壓力巨大。
