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二手房市場出現重大信號:深圳碾壓北京 晉陞內地房價第一城

一個來自二手房市場的重大信號。

深圳的均價不斷攀升,終於在這個10月超越北京,真正成為除港澳之外,全國房價最高的城市。

就在10個月前,北京二手房均價還領先深圳5000元/㎡。差距一下被填平了。

可見,中央出台「超級文件」後,最先起飛的樓市,已經直奔雲霄。背後,顯然是市場高漲的樂觀情緒。

但是,深圳的GDP總量還落後上海8000億,北京6000億,但房價卻已趕超北京城,吊打上海灘,更遙遙領先同省的廣州。

就連三大公認的全球城市——紐約、倫敦、東京,住房均價也比深圳略低。

高房價,是喜是憂?

今年三季度,深圳經濟增速突然下挫,降幅明顯。

上半年還保持著7.4%的GDP增速,統計前三季度竟然跌落到6.6%——也就是說,只算第三季度的話,極有可能低於6%。

高房價的擠出效應,以及帶來「產業空心化」的危險,拖累經濟乏力,香港的殷鑒不遠。而深圳的寫字樓空置率高企、製造業外遷等現象,也不時預警。

從市場不斷傳來的重大信號,向深圳發出了「盛世危言」。

01

中國二手房市場價格的江湖地位,已經很久沒有動過了。

十年前,全國房價最高的城市還是上海。

那時上海均價1.6萬/㎡,排名第二的是北京1.19萬/㎡,深圳第三,1.06萬/㎡。

後來,北京房價蹭蹭蹭地漲,遠遠甩開了上海。現如今,深圳成為了新的房價「王者」。

中國房價行情網的最新數據顯示,10月份深圳二手房均價為65,364元/㎡,環比增長1.07%,首次超越北京。

後者的二手房均價環比下跌1.61%,為64265元/㎡。

跟新房市場不同,二手房是存量的PK,不易受到調控政策、土地供應的影響,而與城市發展的基本面:經濟、人口、產業等密切相關。

如果把中國的二手房市場價格最高的城市排成6/5/4/3四個集團,那麼北京和深圳單獨佔據著6字頭,領跑全國。

5字頭的城市,只有上海一個。4字頭的城市,只有系廈門一個。

3字頭的陣營,依次是三亞、廣州、南京和杭州。都是中國樓市最受矚目的明星城市。

其他城市還很難擠入這幾個頭部集團。最有希望的2字頭城市是福州、天津、珠海和蘇州,但也不是一朝一夕能夠晉級。

(數據來源:中國房價行情網。)

深圳的二手房價格「逆襲」,是建立在同比價格增長17.18%的基礎上的。這個增速,在全國一二線城市中,絕對傲視群雄。

其實,如果看一手房的均價,深圳早就吊打北京了。

在2015年,房價還在3萬+的時候,深圳新房價格就超過了北京。如今,深圳的新房均價已經領先北京超過5000元/㎡。

高企的房價,為深圳埋下了「產業空心化」的巨大隱憂。

02

寫字樓空置率居高不下,就是這種隱憂的表現形式之一。

第三季度,空置率高企的深圳寫字樓市場,並沒有在先行示範區的重大利好刺激下復甦。

第一太平戴維斯10月15日發布報告,三季度深圳甲級寫字樓空置率已高達22.4%,部分片區空置率甚至超50%,居於四大一線城市之首。

這是前所未有的產業空心化徵兆。業主們持續減租,租金已經連續五個季度下跌。

其實,深圳去年的寫字樓空置率雖然高,但還沒有那麼嚇人。2018年,這一數據是10.3%,比上海還要低一些。

但在今年,深圳的甲級寫字樓空置率越來越高,上半年達到23.3%,讓市場震驚。

這一方面跟深圳寫字樓的新增存量有關,但也反映出產業支撐的不足。

尤其是在P2P出現大範圍爆雷後,互聯網金融退潮,深圳金融中心地帶的很多P2P企業,要麼被清退,要麼主動離開,導致很多寫字樓被「掏空」。

同樣令人擔心的還有製造業。

富士康曾經是深圳的驕傲。蘋果的複雜高精密度的生產線,只能在深圳生產。但是如今,富士康早已轉移到了中西部,10.5代面板生產線則設在了廣州。

2015年,深圳房價暴漲60%,連華為都抱怨房價太高。

2016年,華為就跑過一次。那時遷移的是華為最下游的製造環節。去年在大國博弈最激烈的時候,華為又跑了,將研發部門遷到了東莞松山湖。

難怪有人擔心,隔壁的東莞有朝一日會取代深圳的地位。

從規模以上工業增加值增速看,深圳這幾年一直是個位數,還有下降的趨勢。很多工業園都人去廠空。

2019年10月21日,深圳寶安觀瀾的永勤玩具廠正式宣布撤離,全部轉移到河源工廠。

這家紮根深圳20多年的工廠,鼎盛時期曾有6000多工人,如今不得不轉移。地皮賣給了中洲地產。

這樣的故事,在深圳每天都在發生。

03

第三季度經濟的失速,就是給深圳的一次不容忽視的示警。

從2017年開始,深圳的經濟增速從8.8%下降到7.6%,今年很可能是在6%-7%之間,下降勢頭很清楚。

前三季度,廣州市的GDP約為17868.99億元,只比深圳市低820億元。

如果保持高於深圳的經濟增速,廣州將很有可能實現反超。

作為一個外貿依存度非常高的城市,深圳的外貿進出口總額佔全國的1/10強,也因此在中美貿易摩擦中首先受到衝擊。

中興,華為,大疆,無一不是深圳企業。

今年1-7月,深圳進出口總額為1.58萬億,同比下滑1.7%。

在貿易摩擦打「持久戰」的態勢下,深圳的經濟迫切需要找到新的增長點。

今年的5月4日,恆大研究院的任澤平就發表2019中國城市發展潛力排名,深圳超過北京,出現了「深北上廣」的一線格局。

從基本面上看,深圳房價趕超北京,有一定的基礎。

近五年,北京市人口增長了2%,深圳市人口增長超過22%。從2016年到2018年,深圳市人口增長了9.2%,北京人口是負增長。

2015年以來,深圳人口凈增200萬左右,放眼全世界也是獨一份。

深圳也是最受高學歷、高科技人才歡迎的就業目的地,尤其是在醫療、教育方面,吸納大量的人才流入。

與此同時,深圳市常住人口是北京的56%,但是深圳市的土地面積面積只有北京的12%。

深圳的自有住房率相對比較低,預計2020年才能達到40%。

種種因素,都有可能繼續推高深圳的房價,加劇對實體經濟的擠出效應。

深圳破題,壓力仍然巨大。

04

在深圳,買一套房真的很難。

這兩天,深圳的一個新樓盤深業中城開盤,備案價高達13.1萬的豪宅項目,光認籌就需要繳納500萬的誠意金,在別的城市購買套房了。

繳納誠意金的人群,高達2794人,凍結認籌資金高達139億元。幾乎是西藏全年財政收入的一半。

一天下來,192套房源全部售罄,開發商入賬50億元。

多麼令人震驚。但這在深圳,甚至算不上是新鮮事兒。

還有個熱詞叫「5000萬蹲」,你可以了解一下。

去年,深圳首個政府監管公開搖號的項目招商雙璽開盤,總共167套房,也是500萬認籌金,近900個土豪進了場。

他們都沒有得到什麼特殊優待,僅僅是在角落裡等搖號,也就是說有8成的客戶是買不到房的,真正有錢也買不到。

未來,在深圳買房的難度,只會越來越高。

問鼎國內房價第一城,對深圳而言,很可能只是一個開始。

高房價問題,將是深圳一道繞不過去的考題。

答得好,可以高屋建瓴,源源不斷地吸引人才、資源;答得不好,就有可能成為下一個香港,居住困難,社會壓力巨大。

責任編輯: 秦瑞   轉載請註明作者、出處並保持完整。

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