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昨天，從泰國曼谷遊玩回來的老曹找我喝茶。
見面就是一聲嘆氣：「哎，東南亞市場真的危險了。」隨後把一份密密麻麻的泰文報紙拍在桌上，滿臉躊躇地去了衛生間。
老曹是我一專門投資東南亞市場的老朋友，早些年開廠子賺了些錢，性格激進。近幾年尤其押注泰國，房產大大小小20餘套。但每次找我做推廣，都被我回拒了。
他有他的想法，我有我的原因。
泰文我是真心看不懂，但好在手機上有一個能實時拍照翻譯的軟體，勉強讀懂了這份報紙。講的是泰國房地產市場現狀，核心內容如下：
1.在過去5年裡，泰國房價實現大幅增長，其中曼谷平均漲幅保持在8%以上，以高端公寓來說，房價一度從2010年的13萬泰銖/㎡的均價飆升到2018年的28萬泰銖/㎡。尤其是BTS（地鐵）沿線房產，已經漲至25萬泰銖/㎡，折合人民幣5萬多/㎡。這個數字是泰國80%的本地人都無法想像的。
2.造成如此原因，「罪魁禍首」就是中國買家。近幾年在國外購房者中，中國買家占比高達42%，一舉超越日本，成為第一大戶。數據統計，相當於泰國每建造五套公寓，就有一套歸中國人所有。且泰國央行顯示，2018年，中國人在泰國買房，共花費400億泰銖，折合約94億人民幣，刷新曆史記錄。其中去泰國買房的中國人，70%都是為了投機獲利。
3.在此情形下，泰國房地產開始迅速擴張，導致樓市庫存巨大，開始「供過於求」。據泰國房地產仲介機構主席講，2018年泰國住宅類房產庫存已經超過了45萬套，總值410億美元（約合2781億人民幣）。同時泰國的房屋租金報酬率一路走低，2018年已經滑落至3.5%。
其實這份報紙的內容，在我心中深處並沒有產生多大的波瀾。因為現在連一個廣場舞大媽都懂得的賺錢門道，真的不能再當作是投資品了，只能稱作是「泡沫」。
不得不佩服，中國人的炒樓花能力，世界第一。
2
我最近一次去泰國是2018年年底，隨朋友去做市場考察，回來之後就決定不再碰這個地方。
原因很簡單，因為這就是中國樓市炒作的復刻版。
在曼谷核心，短短的一條街道上，聚集著至少20家房地產仲介。門店裡熙熙攘攘，聚集著來泰國旅遊的中國遊客。打出的話術很統一：
「投資現在的泰國，就是投資10年前的北京」。
不單如此，還有什麼「永久產權」，臨中國「房價窪地」，「一帶一路」，「中國四線城市的錢，泰國一線富人區的海景房」等字眼，不斷沖刷著人們的認知。
最深刻的是一次去芭提雅的看房活動。
看房團的大巴車滿載著一車來自於中國各地的買家（其中大媽大爺居多），停在了芭提雅的一處新開的海景房新盤。
一下車，仲介就用比國內還標準的普通話做講解。「大家好，我們所到的，就是芭提雅富人區絕版海景房地段。這裡的房子好出租，收益高，買了絕對不吃虧，穩超國內一線海景房。」
一個常駐泰國朋友湊過來說，你們那的仲介可真牛X，忽悠自己人連眼睛都不帶眨。這哪兒是富人區，這就是一郊區。跟我說了一大堆，算是明白了。
這和把你拉到了惠州，告訴你，這就是深圳核心一樣。然而因為便宜，還是有人願意付款，紛紛簽了合約，滿心歡喜。感覺擁有了這的一套房，就擁有了一個海灘。
真是認同老曹那句話：「做東南亞地產一年，比你在國內做十年都強。「
韭菜多，還很新鮮。
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泰國成為中國購房者的投資熱點，時間並不久，往前數，還是2015年下半年的事情。
一來因為中國早期主流國外投資勝地，英、美、奧、加等國為了打擊國外炒房客，提高了購房稅費，而且外匯監管嚴厲，「雙劍合璧」卡死了中國炒房客。
二來隨著電影《泰囧》的宣傳，泰國旅遊業興起，吸引了足夠多的國內關注，而且泰國房價便宜，幾十萬一套房，首付2成，對於中國炒家來說，像是撿白菜。而且那時候泰國房產租賃報酬率的確很不錯，6.49%，比國內大多數理財都強。
真正的風口是在2017年。
2017年是中國房地產市場的調控大年。北上廣深和諸多熱點二線城市紛紛出台限購政策，致使炒房客無地可炒。想要鑽研炒房這條路，只能尋找房價還處於「窪地」的東南亞。
那時像老曹這樣一口氣拿下幾套泰國房產的高級玩家，不在少數。再加上國內房價停滯不前，東南亞地產也成功地引起了中國「普通人」的注意。
從2018年開始，中國老百姓開始蜂擁入場，尤其是獨愛海南的東北人，當海南封殺省外購房者後，更是將「南下」去處轉移到了泰國。而後，投資需求沿溢到其他東南亞國家，例如越南的胡志明，馬來西亞的吉隆坡……
尤其是柬埔寨的金邊，在2018年甚是火爆。數據顯示，2018年中國買家對金邊的「尋盤數」提升了550%，金邊房價飆升，年投資報酬率高達29.4%，貫絕全球。
在中國買家眼裡，無關自住與否，無關這裡的文化和語言是否理解，更無關是否有政策干預或者匯率波動，反正在「利益」面前，一切都不是問題，先買了再說。所以現在泰國當地人對中國人的印象，就兩個。
「有錢」和「嗓門大」。
那麼泰國炒樓花的「利益」到底能兌現嗎？現在的曼谷有可能成為10年前的北京嗎？這個問題很重要。
4
首先我們來探究房地產投資的主要一項：房價收益。
在探討任何帶有投資屬性的市場時，一定不能忽略一個因素——支撐力。在樓市，就是所謂的剛需購買力。
我們來看泰國家庭的平均收入。以曼谷為例，根據泰國國家統計署給出的數據顯示，2017年曼谷每戶家庭平均每月收入為41002銖，折合人民幣8000元。
如果按照國際統一標準「房價收入比」計算，相對於曼谷28萬泰銖/㎡的房價，現在曼谷的房價泡沫已經妥妥地超越了北上深。所以在我在上文說，「80%的泰國人對曼谷核心區的地鐵房，想都不敢想」，這是有依據的。
然而這不是最重要的。
最重要的是，「泰國人對二手房根本沒概念」。
泰國購房者，除了有錢人投資高檔公寓外，真正的剛需首選的是聯排別墅或者獨棟house。因為泰國的別墅很便宜而且還可以擁有屬於自己的土地。
其次泰國法律明文規定土地是私有的，外國人不能持有土地，所以每個物業至少要有51%留給當地人。
所以泰國大多數賣給外國人的樓盤，都會玩一個套路，就是把「對外價格「訂得非常高，靠它去跑利潤，然後賣給本地人的那部分，全部打折處理。
所以讓中國人瘋狂的泰國公寓在當地人眼裡，其實是供過於求的「次級選擇」。
房子在本地沒有接盤俠，那麼就只能再賣給中國人。這時候交易稅費就出現了。五年之內有3%大稅，還有購置稅和印花稅，雜七雜八一大堆算下來，性價比遠低於新房。所以中國人也從不選擇泰國的二手房。
於此，泰國房產價值，因為無法變現而喪失了房價收益。所以基本在所有泰國的廣告中，大家都把噱頭放在了租金收益上。號稱擁有全世界最高10%的租金收益率，這是真的嗎？
想得簡單了。
首先新房交易需要1%的交易稅，然後是每平方米100元的維修基金，除此之外是高昂的物業費。目前曼谷新樓的物業管理費，是9-16元人民幣每平方米，50平方米的公寓，一年下來物業費近萬元。
而且你還需要找一個靠譜的仲介幫你代理出租事宜，在泰國，找到一個靠譜的仲介並不容易。還能遇到那種明明房子給你租出去了，但是依然告訴你租不出去的選手。你發現了，很生氣，是要打飛的過去理論嗎？理論你人生地不熟沒資本，起訴他，抱歉當地沒有針對仲介的法律約束。
而且隨著越來越多的新房進入市場，泰國的租賃市場競爭非常激烈。
就目前曼谷的租賃情況而言，除了地鐵旁核心地段的房子出租率高以外其他都很一般。尤其是海景房，一年有幾個月的空置期不說，因為海風侵蝕，平均三四年就得重修一次，這又得花費重金。
所以大部分廣告所宣傳的10%的租金報酬率都在收你的智商稅。根據最新第三方權威機構統計數據，隨著房價的上漲，泰國房產租金報酬率實際已經滑落至3.5%。
除此以外，泰國售樓處也是特別有意思的。如果你去買預售屋，仲介告訴你這有ABC規劃，你別開心過早，因為泰國的基建速度跟中國不是一個概念，可能一輩子都無法兌現。而且告訴你和豪華商場之間有1公里，別以為很近，這是直線距離，泰國彎彎繞繞走半個小時都未必能走到。
在泰國，可能美國的一個加息，房價就扛不住了，這在1998年出現過。
5
老曹從洗手間回來後，我問他。
「下一步準備怎麼辦？」
老曹彈了彈菸灰，意味深長。
「還能怎麼辦？零和遊戲唄，東南亞樓市雖然危險，但是依然有得賺。找到接你盤的玩家就好了，大家心知肚明。等我解套了再找新的機會。」
我還想淘點兒真貨，隨後問到：「你感覺哪類人能在東南亞樓市發了財？」
「這個得看你本事，如果你和開發商關係非常好，能選到最好的戶型，拿到一手樓盤的最新消息和比預售價還要低的價格，最重要的是你還有四通八達的銷售網絡，這樣炒房真能賺得了，否則就是根韭菜。哦對了，在泰國你還得要有非常誠信靠譜的仲介朋友，這個得靠長期培養。否則騙你沒脾氣。」
「其實道理很簡單，如果在泰國炒樓花能發大財，本地人為啥不去炒，還等著你國外人來分一杯羹？投機一向都是刁鑽活兒，國內這麼多年的房地產投資還沒玩明白，你確定國外可以？」
老曹說話很難聽，但言之有理。但幫他做推廣是根本不可能了。
在文章的末尾還想多說幾句話。
子木並不是想一棒子捶死所有去東南亞樓市做投資的人。如果你真的有養老需求，老了想長期居住在東南亞，不在乎投資收益，這個完全沒問題。
但如果你想在資金收益方面有所獲得，最好把功課做足了，因為東南亞真正的淘金時代已經結束了，現在是莊家抽身，韭菜入場的時間，拼的是運氣而不是實力。
我就只能幫你到這了。
