新聞 > 國際財經 > 正文

再說一次 不要去東南亞當韭菜!

1

昨天,從泰國曼谷遊玩回來的老曹找我喝茶。

見面就是一聲嘆氣:「哎,東南亞市場真的危險了。」隨後把一份密密麻麻的泰文報紙拍在桌上,滿臉躊躇地去了衛生間。

老曹是我一專門投資東南亞市場的老朋友,早些年開廠子賺了些錢,性格激進。近幾年尤其押注泰國,房產大大小小20餘套。但每次找我做推廣,都被我回拒了。

他有他的想法,我有我的原因。

泰文我是真心看不懂,但好在手機上有一個能實時拍照翻譯的軟體,勉強讀懂了這份報紙。講的是泰國房地產市場現狀,核心內容如下:

1.在過去5年里,泰國房價實現大幅增長,其中曼谷平均漲幅保持在8%以上,以高端公寓來說,房價一度從2010年的13萬泰銖/㎡的均價飆升到2018年的28萬泰銖/㎡。尤其是BTS(地鐵)沿線房產,已經漲至25萬泰銖/㎡,摺合人民幣5萬多/㎡。這個數字是泰國80%的本地人都無法想像的。

2.造成如此原因,「罪魁禍首」就是中國買家。近幾年在國外購房者中,中國買家佔比高達42%,一舉超越日本,成為第一大戶。數據統計,相當於泰國每建造五套公寓,就有一套歸中國人所有。且泰國央行顯示,2018年,中國人在泰國買房,共花費400億泰銖,摺合約94億人民幣,刷新歷史記錄。其中去泰國買房的中國人,70%都是為了投機獲利。

3.在此情形下,泰國房地產開始迅速擴張,導致樓市庫存巨大,開始「供過於求」。據泰國房地產中介機構主席講,2018年泰國住宅類房產庫存已經超過了45萬套,總值410億美元(約合2781億人民幣)。同時泰國的房屋租金回報率一路走低,2018年已經滑落至3.5%。

其實這份報紙的內容,在我心中深處並沒有產生多大的波瀾。因為現在連一個廣場舞大媽都懂得的賺錢門道,真的不能再當作是投資品了,只能稱作是「泡沫」。

不得不佩服,中國人的炒樓花能力,世界第一。

2

我最近一次去泰國是2018年年底,隨朋友去做市場考察,回來之後就決定不再碰這個地方。

原因很簡單,因為這就是中國樓市炒作的復刻版。

在曼谷核心,短短的一條街道上,聚集著至少20家房地產中介。門店裡熙熙攘攘,聚集著來泰國旅遊的中國遊客。打出的話術很統一:

「投資現在的泰國,就是投資10年前的北京」。

不單如此,還有什麼「永久產權」,臨中國「房價窪地」,「一帶一路」,「中國四線城市的錢,泰國一線富人區的海景房」等字眼,不斷沖刷著人們的認知。

最深刻的是一次去芭提雅的看房活動。

看房團的大巴車滿載著一車來自於中國各地的買家(其中大媽大爺居多),停在了芭提雅的一處新開的海景房新盤。

一下車,中介就用比國內還標準的普通話做講解。「大家好,我們所到的,就是芭提雅富人區絕版海景房地段。這裡的房子好出租,收益高,買了絕對不吃虧,穩超國內一線海景房。」

一個常駐泰國朋友湊過來說,你們那的中介可真牛X,忽悠自己人連眼睛都不帶眨。這哪兒是富人區,這就是一郊區。跟我說了一大堆,算是明白了。

這和把你拉到了惠州,告訴你,這就是深圳核心一樣。然而因為便宜,還是有人願意付款,紛紛簽了合約,滿心歡喜。感覺擁有了這的一套房,就擁有了一個海灘。

真是認同老曹那句話:「做東南亞地產一年,比你在國內做十年都強。「

韭菜多,還很新鮮。

3

泰國成為中國購房者的投資熱點,時間並不久,往前數,還是2015年下半年的事情。

一來因為中國早期主流國外投資勝地,英、美、奧、加等國為了打擊國外炒房客,提高了購房稅費,而且外匯監管嚴厲,「雙劍合璧」卡死了中國炒房客。

二來隨著電影《泰囧》的宣傳,泰國旅遊業興起,吸引了足夠多的國內關注,而且泰國房價便宜,幾十萬一套房,首付2成,對於中國炒家來說,像是撿白菜。而且那時候泰國房產租賃回報率的確很不錯,6.49%,比國內大多數理財都強。

真正的風口是在2017年。

2017年是中國房地產市場的調控大年。北上廣深和諸多熱點二線城市紛紛出台限購政策,致使炒房客無地可炒。想要鑽研炒房這條路,只能尋找房價還處於「窪地」的東南亞。

那時像老曹這樣一口氣拿下幾套泰國房產的高級玩家,不在少數。再加上國內房價停滯不前,東南亞地產也成功地引起了中國「普通人」的注意。

從2018年開始,中國老百姓開始蜂擁入場,尤其是獨愛海南的東北人,當海南封殺省外購房者後,更是將「南下」去處轉移到了泰國。而後,投資需求沿溢到其他東南亞國家,例如越南的胡志明,馬來西亞的吉隆坡……

尤其是柬埔寨的金邊,在2018年甚是火爆。數據顯示,2018年中國買家對金邊的「尋盤數」提升了550%,金邊房價飆升,年投資回報率高達29.4%,貫絕全球。

在中國買家眼裡,無關自住與否,無關這裡的文化和語言是否理解,更無關是否有政策干預或者匯率波動,反正在「利益」面前,一切都不是問題,先買了再說。所以現在泰國當地人對中國人的印象,就兩個。

「有錢」和「嗓門大」。

那麼泰國炒樓花的「利益」到底能兌現嗎?現在的曼谷有可能成為10年前的北京嗎?這個問題很重要。

4

首先我們來探究房地產投資的主要一項:房價收益。

在探討任何帶有投資屬性的市場時,一定不能忽略一個因素——支撐力。在樓市,就是所謂的剛需購買力。

我們來看泰國家庭的平均收入。以曼谷為例,根據泰國國家統計署給出的數據顯示,2017年曼谷每戶家庭平均每月收入為41002銖,摺合人民幣8000元。

如果按照國際統一標準「房價收入比」計算,相對於曼谷28萬泰銖/㎡的房價,現在曼谷的房價泡沫已經妥妥地超越了北上深。所以在我在上文說,「80%的泰國人對曼谷核心區的地鐵房,想都不敢想」,這是有依據的。

然而這不是最重要的。

最重要的是,「泰國人對二手房根本沒概念」。

泰國購房者,除了有錢人投資高檔公寓外,真正的剛需首選的是聯排別墅或者獨棟house。因為泰國的別墅很便宜而且還可以擁有屬於自己的土地。

其次泰國法律明文規定土地是私有的,外國人不能持有土地,所以每個物業至少要有51%留給當地人。

所以泰國大多數賣給外國人的樓盤,都會玩一個套路,就是把「對外價格「訂得非常高,靠它去跑利潤,然後賣給本地人的那部分,全部打折處理。

所以讓中國人瘋狂的泰國公寓在當地人眼裡,其實是供過於求的「次級選擇」。

房子在本地沒有接盤俠,那麼就只能再賣給中國人。這時候交易稅費就出現了。五年之內有3%大稅,還有購置稅和印花稅,雜七雜八一大堆算下來,性價比遠低於新房。所以中國人也從不選擇泰國的二手房。

於此,泰國房產價值,因為無法變現而喪失了房價收益。所以基本在所有泰國的廣告中,大家都把噱頭放在了租金收益上。號稱擁有全世界最高10%的租金收益率,這是真的嗎?

想得簡單了。

首先新房交易需要1%的交易稅,然後是每平米100元的維修基金,除此之外是高昂的物業費。目前曼谷新樓的物業管理費,是9-16元人民幣每平米,50平米的公寓,一年下來物業費近萬元。

而且你還需要找一個靠譜的中介幫你代理出租事宜,在泰國,找到一個靠譜的中介並不容易。還能遇到那種明明房子給你租出去了,但是依然告訴你租不出去的選手。你發現了,很生氣,是要打飛的過去理論嗎?理論你人生地不熟沒資本,起訴他,抱歉當地沒有針對中介的法律約束。

而且隨著越來越多的新房進入市場,泰國的租賃市場競爭非常激烈。

就目前曼谷的租賃情況而言,除了地鐵旁核心地段的房子出租率高以外其他都很一般。尤其是海景房,一年有幾個月的空置期不說,因為海風侵蝕,平均三四年就得重修一次,這又得花費重金。

所以大部分廣告所宣傳的10%的租金回報率都在收你的智商稅。根據最新第三方權威機構統計數據,隨著房價的上漲,泰國房產租金回報率實際已經滑落至3.5%。

除此以外,泰國售樓處也是特別有意思的。如果你去買期房,中介告訴你這有ABC規劃,你別開心過早,因為泰國的基建速度跟中國不是一個概念,可能一輩子都無法兌現。而且告訴你和豪華商場之間有1公里,別以為很近,這是直線距離,泰國彎彎繞繞走半個小時都未必能走到。

在泰國,可能美國的一個加息,房價就扛不住了,這在1998年出現過。

5

老曹從洗手間回來後,我問他。

「下一步準備怎麼辦?」

老曹彈了彈煙灰,意味深長。

「還能怎麼辦?零和遊戲唄,東南亞樓市雖然危險,但是依然有得賺。找到接你盤的玩家就好了,大家心知肚明。等我解套了再找新的機會。」

我還想淘點兒真貨,隨後問到:「你感覺哪類人能在東南亞樓市發了財?」

「這個得看你本事,如果你和開發商關係非常好,能選到最好的戶型,拿到一手樓盤的最新消息和比預售價還要低的價格,最重要的是你還有四通八達的銷售網路,這樣炒房真能賺得了,否則就是根韭菜。哦對了,在泰國你還得要有非常誠信靠譜的中介朋友,這個得靠長期培養。否則騙你沒脾氣。」

「其實道理很簡單,如果在泰國炒樓花能發大財,本地人為啥不去炒,還等著你國外人來分一杯羹?投機一向都是刁鑽活兒,國內這麼多年的房地產投資還沒玩明白,你確定國外可以?」

老曹說話很難聽,但言之有理。但幫他做推廣是根本不可能了。

在文章的末尾還想多說幾句話。

子木並不是想一棒子捶死所有去東南亞樓市做投資的人。如果你真的有養老需求,老了想長期居住在東南亞,不在乎投資收益,這個完全沒問題。

但如果你想在資金收益方面有所獲得,最好把功課做足了,因為東南亞真正的淘金時代已經結束了,現在是莊家抽身,韭菜入場的時間,拼的是運氣而不是實力。

我就只能幫你到這了。

責任編輯: 秦瑞   轉載請註明作者、出處並保持完整。

國際財經熱門

相關新聞

➕ 更多同類相關新聞