「現金為王」的時代，誰的現金面臨困境？誰的業績開始下滑？又有誰仍然穩健行駛？財報季來臨，各家房企陸續交出成績單。
2019年，大悅城地產雖然錄得103.38億元營收，同比增加27.2%，但市場並未對此買單。
4月2日，大悅城地產股價下跌3.28%，截至收盤跌至0.59港元每股，市淨率僅0.2倍。而去年4月2日，大悅城地產股價為1.16元，相比去年同期，該公司股價幾乎腰斬，市值蒸發超81億港元。
擁有北京西單大悅城、朝陽大悅城在內共10個購物中心的大悅城地產，為何遭到如此程度的拋棄？
大悅城地產淨利下滑22%，一年間股價腰斬
3月31日下午，大悅城控股和大悅城地產同時召開線上業績發布會。一年前，大悅城重組獲批，管理層制定了2021年銷售額破千億的目標。
根據此前發布的財報顯示，2019年，大悅城控股實現營業收入337.87億元，同比增長52.41%；毛利139億元，同比增長36%；歸屬於上市公司股東的淨利潤23.78億元，同比增長15.27%。
雖然大悅城控股錄得正向增長，但是其香港上市的子公司大悅城地產卻遭遇淨利潤下滑的尷尬。
根據港股大悅城地產年度財務報告，2019年度，大悅城地產實現營業收入總額103.38億元，同比增加27.2%；歸母淨利潤16.36億元，同比下降22.2%。
分業務來看，其中投資物業租金及相關服務收入約43.41億元，同比增長19.5%；酒店經營收入約8.41億元，占收入總額約8.1%，同比增加14.9%；管理輸出收入約1.33億元，占收入總額約1.3%，同比增加75.8%。
截至去年末，大悅城地產擁有已開業大悅城購物中心10個，分別位於北京、上海、天津、瀋陽、成都、杭州、煙臺、西安等8個城市。
2019年，大悅城租金收入錄得30.64億元，較2018年增長了17.7%。
其中，北京西單大悅城、朝陽大悅城分別錄得租金收入7.03億元、6.71億元，分列第一、第二位，兩家大悅城合計貢獻的租金收入占據近「半壁江山」。
可以看到，儘管營業收入增長還算差強人意，但大悅城地產的利潤並未同步增長，呈現出增收不增利的狀態。
對此，市場也給出了消極的回應。最近一年，大悅城地產股價腰斬，截至4月2日收盤，股價已跌至0.59元，市淨率僅0.22倍。
大悅城地產在財務報告中表示，年度溢利下降，一方面是由於投資物業公允值較2018年大幅減少，另一方面則是為實現擴張導致的銷售成本和融資成本上升。
2019年，大悅城地產整體毛利率約為55.6%，與2018年55.4%基本持平。但銷售及提供服務的成本增長26.5%至45.91億元，融資成本增長47.1%至11.78億元。
重組後大悅城A股市值蒸發113億
「我們非常看重大悅城地產這個商業平台，未來新增項目由大悅城地產優先獲取，大悅城控股可選擇通過參股方式支持項目發展，目的是商業在大悅城地產有更好的發展，港股平台整體業績提高後，大悅城控股整體業績也會相應提升。」周政在業績會上對此表示。
2018年底，證監會通過了中糧地產與大悅城地產重組事宜。2019年1月，大悅城地產完成對中糧地產的資產轉讓，成為後者的控股子公司。
2019年3月1日，中糧地產更名為「大悅城控股」。
中糧地產重組要追溯到2018年3月30日，中糧地產公布與大悅城地產的重組預案，擬通過發行股份的方式向明毅收購其持有的大悅城地產91.34億股普通股股份，占大悅城地產已發行普通股股份總數的64.18%，交易價格為147.56億元。
重組完成後，大悅城控股成為中糧集團旗下唯一的地產投資和管理平台，而大悅城地產則是大悅城控股旗下主營商業地產的子公司，以開發、經營和管理大悅城為品牌的城市綜合體為主要業務方向。
財報顯示，2019年全年，大悅城控股實現全口徑簽約金額710.82億元，權益口徑618.54億元，同比增長27%。
「公司對於2021年銷售業績破千億的目標有堅定的信心。」雖然有疫情影響，周政在發布會上仍這樣表示，但他並未透露2020年的具體銷售目標。
分業務來看，大悅城控股商品房銷售實現收入268.97億元，占總營收比重為79.61%；投資物業實現營收51.44億元，占比為15.23%；酒店經營實現收入8.41億元，占比為2.49%。
但值得注意的是，2019年度，大悅城控股毛利率為41%，同比下降4個百分點；歸母淨利率為7.0%，同比下降2.3個百分點。
土儲方面，2019年大悅城控股累計新增土地儲備500萬平方米。截至2019年12月31日，大悅城控股總土儲約1300萬平方米，可售貨值達2700億元。「我們這一年拿的地相對成本較低」，大悅城控股總經理曹榮根表示。
財報顯示，2019年，大悅城控股新進入7個城市，共獲取22個項目，新增土地總面積187.91萬平方米，新增計容建面499.92萬平方米，土地總價款276.22億元，權益土地價款148.12億元。
其中，直接拿地、產業拿地、合作拿地是大悅城控股獲取土地儲備的主要策略。
負債方面，截至2019年末，大悅城控股的有息負債總額為720億元，其中人民幣債務為584億元，占總有息負債的81%；外幣債務為136億元，占總有息負債的19%。
另外，大悅城控股一年內到期的債務為197億元，占全部有息負債的27%；一年以上到期的債務為523億元，占全部有息負債的73%。
然而，深交所上市的大悅城控股股價表現同樣低迷。截至4月2日收盤，大悅城控股股價5.4元，較去年10月16日下跌32.9%，市值蒸發113.58億，市淨率僅1.1倍。
周政坦言，重組以後股價也是一件很重要的事。「股價跟我們的業績往往不是完全成正比的。現在大悅城的流動性太小，認為這個局只要能破，這個市場就能夠活躍起來。」
周政還表示：「我們的價值是被低估的，大家應該都可以感覺得到。」
周政稱，在綜合考慮了融資便利性、融資成本、資金狀況及市場發展的基礎上，未來新增項目由大悅城地產優先獲取，大悅城控股可選擇通過參股方式支持項目發展。
疫情衝擊大悅城銷售額下滑80%，損失4億元
然而，疫情「黑天鵝」的突襲，使得大悅城2020年住宅銷售與商業營運均受到一定程度的波及。
「疫情對銷售型業務產生了一定的影響。」大悅城控股董事長周政在業績會上表示。
「在銷售方面，2月份受疫情影響較大，只完成目標的30%，整體一季度的銷售情況完成率為80%，未來將在二、三季度發力完成目標，回款比預想的好一些。」大悅城控股總經理助理郭鋒表示。
商業方面，大悅城地產總經理周鵬在業績會上表示，「截至3月23日，大悅城商業整體銷售額下滑80%，已經造成的損失約4個億，占到全年租金收入的10%-15%。」
周鵬認為，疫情下每家商業地產企業都受到20%-25%的衝擊，疫情將會加速實體商業的淨化與分化，明年分化更加快，馬太效應將會到來。
關於疫情期間免租的影響，周鵬表示，接下來，大悅城地產將從三個方面回追全年業績。第一方面是「轉移一部分損失」，即通過減稅，加上政府推出的免租補貼方式來轉移一部分的損失。
第二方面是「回追掉一部分損失」。周鵬透露，大悅城控股根據商戶不同的業態、經營模式、戶品結構、庫存結構制定了一店一策的銷售回追計劃，幫助店家甩庫存、出新品，從而回追一部分租金損失。
第三方面則是「吸收一部分損失」，即通過延長合同周期的方式，平滑部分檔期的損失。
「我們希望通過這一環節，把整個營收租金這塊的損失控制在5%-10%。同時，通過我們自己內部的開源節流，力保淨利潤不受損失，或者少受損失。」周鵬說。
另外，對於大悅城旗下物業的分拆上市計劃，周政表示，2019年大悅城物業收入為7億元，管理面積超過2000萬平方米。因雙輪驅動，未來物業板塊會保持比較快的增長，目標也是朝著上市前進，目前正在籌劃中。
