往事不堪回首，曾幾何時，所在城市的房價還不及現在的1/10，當時覺得高的房價，現在回過頭來看是何等便宜，不少人談起當年的房價時，都搖頭懊悔彼時為什麼沒狠心多買一套，說不定現在收收房租就可萬事無憂。然而，隨著房價進入到一個相對高位的階段，加上國家正在扭轉「依賴房地產發展經濟」的方向，房住不炒漸漸深入人心，看漲樓市的專家似乎少了許多。特別是進入2021年以後，起碼出現了3個對樓市產生影響的警惕性現象。
1.二手房掛牌量創紀錄。據不完全統計，截至2021年1月份，包括重慶、天津、瀋陽、成都、鄭州、南京等城市二手房掛牌量均超過10萬套，蘇州、哈爾濱、武漢、西安也接近10萬大關。可以看到，這裡面還不乏有近兩年樓市熱點城市，雖然說有因疫情原因而導致大家的換房需求增加，但主要還是反映了房主對後市的看法，如果說，僅個別城市二手房掛牌量增加，那根本不能說明什麼，可是很多城市都不斷增加，那意味著這是一種趨勢。
2.出生人口下降數量超預期。都知道，隨著住房成本、教育支出等養育成本增加以及觀念變化，生育意願下降是一個不可逆趨勢，但據觀察者網2月8日報導的數據顯示，公安部門日前發布的2020年新生嬰兒數據為1003.5萬，同比2019年的1465萬，足足少了461.5萬，降幅達到45.9%，降這麼多，確實出乎不少業內人士的預料，此前不是說今年因為特殊原因，大家不應該多生孩子嗎？不得不說，現在的育齡夫婦越來越理性。
3.「返鄉置業」意願大幅降低。所謂「返鄉置業」，主要是指回到三四五六線城市買房。不過，據安居客發布的《2020-2021「返鄉置業」調查報告》顯示，2021年春節返鄉置業人數同比2020年下降了30.8%，對於那些苦苦等待外地打工者回來接盤的房產銷售商來說，今年的打擊特別大，可以預見，三四線以下城市的春節住房銷售業績多半是要泡湯了。
以上都是購房者越來越理性、炒房團消失的重要原因，但是，我們同時也清楚地知道，房子作為居住的必需品，結婚、子女上學等，都需要有房子，而且，隨著大家收入的增加，一部分人也寄希望通過持有房產來增值。其實，對於大家這樣的現實購房需求，也沒有必要太糾結。定了！2021年到底該抓緊「買房」還是「賣房」？央行「3句話」說明白了。
經濟學家任澤平曾說，房地產「長期看人口、中期看土地、短期看金融」，就2021年來說，金融政策對本年的房地產發展趨勢至關重要，間接也影響著房地產價格的變化。根據金融時報報導，央行在2月8日發布了《2020年第四季度中國貨幣政策執行報告》，筆者梳理出該報告與樓市有關的「3句話」，可知，2021年與樓市有關的金融政策方向已經定了。
第一句，穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，堅持穩字當頭，不急轉彎，把握好政策時度效，處理好恢復經濟和防範風險的關係，保持好正常貨幣政策空間的可持續性。
這是對接下來金融貨幣政策定下的總基調。注意幾個關鍵字眼，比如說，堅持「穩」、「不急轉彎」，說這話的背景當然是我們目前相對寬鬆的貨幣政策，由於眾所周知的原因，目前我們的貨幣供應M2自2020年3月到2020年12月，保持在10%以上，2021年1月份為9.4%，增幅呈現一個逐步放緩過程。這次定調也說明，雖然風波正在逐步過去，但考慮到恢復經濟，不會快速退出，當然，相比此前更寬鬆的貨幣環境概率也比較小，主要是防範風險。如果把放在住房市場上理解即是，不用太顧慮沒錢，但也不要擔心流動性泛濫，穩步回歸正常是趨勢。
第二句，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度，完善金融支持住房租賃政策體系。
這句話不用過多解釋，應該說在近幾年的貨幣政策報告中都提及到類似字眼，說明金融政策對房地產的態度是一貫的，現在我們看到的狀態，基本上也是2021年的狀態，但對於實際管控中會有一些打補丁措施，比如對經營貸、消費貸流入到樓市的管控方式還會繼續優化，其目的還是強化「房住不炒」，確保住房市場平穩。這裡需要特別提到一點，國家前不久提出了要解決大城市住房突出問題，其中有一條就是大力發展租賃住房，央行在此時報告再次提及，從金融上給予支持，意味著我們的租賃市場發展將提速。由此可見，如果我們買房是用來住的，問題應該不大，但炒房行為仍然會受到政策抑制。
第三句，要高度警惕居民槓桿率過快上升的透支效應和潛在風險。
有數據顯示，有1.7億的90後不但沒有存款，還平均負債12.7萬元，他們除了日常消費外，其中有一項重大負債就是房貸。央行在本次報告中也提到，我國居民槓桿率上升項目里，排在第一位的就是房貸。即便先不說工資3000-5000元/月的年輕人，就是以經濟發達的華東地區為例，按金融專家沈昕分析，浙江上海的居民槓桿率均超過83%。相比已開發國家60-70%的負債率，我們整體的負債增長空間已然不大。一些地方負債率降的可能性倒是不小，如前不久央行劃定的「房地產貸款5檔紅線」，看似銀行針對開發商，其實，房貸額度收歸大行且一些超標銀行額度下降，對購房者而言，整體房貸額也會相應縮減，這也可以解釋為什麼最近幾大樓市熱點城市房貸利率不降反升。可知，央行報告說警惕居民槓桿率上升過快是有深意的！
透過央行的報告可知，2021年樓市貨幣寬鬆環境肯定不如2020年，但並不是說立馬就收緊，應該會有一個過程。在這樣的狀態下，樓市分化是必然的，就業機會多、人口吸引力強的城市，樓市相對堅挺，核心地段起碼是如此，調倉換房（置換成好地段、好房子）還是適宜的，但對於三四線以下城市來說，我們就不能盲目樂觀，對購房者而言，買房自住可多看多比較，注重性價比，至少不用那麼著急，但如果還想炒房，就應慎重了，各方情況看，都越來越沒餘地。
