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定了!2021年該抓緊「買房」還是「賣房」?央行「3句話」說明白

往事不堪回首,曾幾何時,所在城市的房價還不及現在的1/10,當時覺得高的房價,現在回過頭來看是何等便宜,不少人談起當年的房價時,都搖頭懊悔彼時為什麼沒狠心多買一套,說不定現在收收房租就可萬事無憂。然而,隨著房價進入到一個相對高位的階段,加上國家正在扭轉「依賴房地產發展經濟」的方向,房住不炒漸漸深入人心,看漲樓市的專家似乎少了許多。特別是進入2021年以後,起碼出現了3個對樓市產生影響的警惕性現象。

1.二手房掛牌量創紀錄。據不完全統計,截至2021年1月份,包括重慶、天津、瀋陽成都、鄭州、南京等城市二手房掛牌量均超過10萬套,蘇州、哈爾濱、武漢、西安也接近10萬大關。可以看到,這裡面還不乏有近兩年樓市熱點城市,雖然說有因疫情原因而導致大家的換房需求增加,但主要還是反映了房主對後市的看法,如果說,僅個別城市二手房掛牌量增加,那根本不能說明什麼,可是很多城市都不斷增加,那意味著這是一種趨勢。

2.出生人口下降數量超預期。都知道,隨著住房成本、教育支出等養育成本增加以及觀念變化,生育意願下降是一個不可逆趨勢,但據觀察者網2月8日報導的數據顯示,公安部門日前發布的2020年新生嬰兒數據為1003.5萬,同比2019年的1465萬,足足少了461.5萬,降幅達到45.9%,降這麼多,確實出乎不少業內人士的預料,此前不是說今年因為特殊原因,大家不應該多生孩子嗎?不得不說,現在的育齡夫婦越來越理性。

3.「返鄉置業」意願大幅降低。所謂「返鄉置業」,主要是指回到三四五六線城市買房。不過,據安居客發布的《2020-2021「返鄉置業」調查報告》顯示,2021年春節返鄉置業人數同比2020年下降了30.8%,對於那些苦苦等待外地打工者回來接盤的房產銷售商來說,今年的打擊特別大,可以預見,三四線以下城市的春節住房銷售業績多半是要泡湯了。

以上都是購房者越來越理性、炒房團消失的重要原因,但是,我們同時也清楚地知道,房子作為居住的必需品,結婚、子女上學等,都需要有房子,而且,隨著大家收入的增加,一部分人也寄希望通過持有房產來增值。其實,對於大家這樣的現實購房需求,也沒有必要太糾結。定了!2021年到底該抓緊「買房」還是「賣房」?央行「3句話」說明白了。

經濟學家任澤平曾說,房地產「長期看人口、中期看土地、短期看金融」,就2021年來說,金融政策對本年的房地產發展趨勢至關重要,間接也影響著房地產價格的變化。根據金融時報報導,央行在2月8日發布了《2020年第四季度中國貨幣政策執行報告》,筆者梳理出該報告與樓市有關的「3句話」,可知,2021年與樓市有關的金融政策方向已經定了。

第一句,穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度,堅持穩字當頭,不急轉彎,把握好政策時度效,處理好恢復經濟和防範風險的關係,保持好正常貨幣政策空間的可持續性。

這是對接下來金融貨幣政策定下的總基調。注意幾個關鍵字眼,比如說,堅持「穩」、「不急轉彎」,說這話的背景當然是我們目前相對寬鬆的貨幣政策,由於眾所周知的原因,目前我們的貨幣供應M2自2020年3月到2020年12月,保持在10%以上,2021年1月份為9.4%,增幅呈現一個逐步放緩過程。這次定調也說明,雖然風波正在逐步過去,但考慮到恢復經濟,不會快速退出,當然,相比此前更寬鬆的貨幣環境概率也比較小,主要是防範風險。如果把放在住房市場上理解即是,不用太顧慮沒錢,但也不要擔心流動性泛濫,穩步回歸正常是趨勢。

第二句,牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段,堅持穩地價、穩房價、穩預期,保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性,實施好房地產金融審慎管理制度,完善金融支持住房租賃政策體系。

這句話不用過多解釋,應該說在近幾年的貨幣政策報告中都提及到類似字眼,說明金融政策對房地產的態度是一貫的,現在我們看到的狀態,基本上也是2021年的狀態,但對於實際管控中會有一些打補丁措施,比如對經營貸、消費貸流入到樓市的管控方式還會繼續優化,其目的還是強化「房住不炒」,確保住房市場平穩。這裡需要特別提到一點,國家前不久提出了要解決大城市住房突出問題,其中有一條就是大力發展租賃住房,央行在此時報告再次提及,從金融上給予支持,意味著我們的租賃市場發展將提速。由此可見,如果我們買房是用來住的,問題應該不大,但炒房行為仍然會受到政策抑制。

第三句,要高度警惕居民槓桿率過快上升的透支效應和潛在風險。

有數據顯示,有1.7億的90後不但沒有存款,還平均負債12.7萬元,他們除了日常消費外,其中有一項重大負債就是房貸。央行在本次報告中也提到,我國居民槓桿率上升項目里,排在第一位的就是房貸。即便先不說工資3000-5000元/月的年輕人,就是以經濟發達的華東地區為例,按金融專家沈昕分析,浙江上海的居民槓桿率均超過83%。相比已開發國家60-70%的負債率,我們整體的負債增長空間已然不大。一些地方負債率降的可能性倒是不小,如前不久央行劃定的「房地產貸款5檔紅線」,看似銀行針對開發商,其實,房貸額度收歸大行且一些超標銀行額度下降,對購房者而言,整體房貸額也會相應縮減,這也可以解釋為什麼最近幾大樓市熱點城市房貸利率不降反升。可知,央行報告說警惕居民槓桿率上升過快是有深意的!

透過央行的報告可知,2021年樓市貨幣寬鬆環境肯定不如2020年,但並不是說立馬就收緊,應該會有一個過程。在這樣的狀態下,樓市分化是必然的,就業機會多、人口吸引力強的城市,樓市相對堅挺,核心地段起碼是如此,調倉換房(置換成好地段、好房子)還是適宜的,但對於三四線以下城市來說,我們就不能盲目樂觀,對購房者而言,買房自住可多看多比較,注重性價比,至少不用那麼著急,但如果還想炒房,就應慎重了,各方情況看,都越來越沒餘地。

責任編輯: 劉詩雨   來源:專業聊房君 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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