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從低迷的鄭州樓市看中國地域鴻溝

在中國中部城市鄭州,離蘋果(Apple)最大的iPhone工廠幾條街的地方有一個在建住宅項目,一年內價格降了10%,為了招攬業務,銷售經理王麗娜(音譯)還介紹了一條不同尋常的優惠措施。

正常情況下買房需要支付30%首付款,但這位銷售經理提出只需交納5%,然後通過開發商提供的兩年無息貸款補齊差額。

「我們曾希望富士康(Foxconn)的擴張能吸引外來務工人員,並提振住宅銷售。但事情並沒有這樣發展,我們必須儘自己所能讓收支相抵。」富士康是全球最大的代工製造商,10年前在這座擁有1000萬人口的城市建立了生產基地。

王麗娜只是當地一些正在應對房價疲軟和銷售低迷的開發商之一。許多內陸城市也面臨著類似的問題。

然而,在中國沿海中心城市,由投機推動的房地產繁榮已促使開發商提高價格,並通過抽籤選擇賣方。

中國繁榮的沿海城市和苦苦掙扎的內陸中心城市形成了鮮明的對比,讓我們得以一瞥中國日益擴大的地域鴻溝,這種鴻溝可能破壞這個世界第二大經濟體在新冠疫情後的復甦。

「鄭州歷來就有住宅供應過剩的問題,而新冠疫情令這個問題變得更糟。」麥格理集團(Macquarie Group)駐香港經濟學家胡偉俊(Larry Hu)說,「未來12到24個月,情況將會惡化。」

中國政府成功控制住疫情後,以上海和深圳為首的發達市場的住宅銷售均出現飆升,但鄭州樓市依然疲軟。

官方數據顯示,以房屋面積計算,今年頭兩個月鄭州的住宅交易量較2019年同期下降近一半。相比之下,同期內10大沿海城市的住宅交易量增長76%。

需求不旺,房屋供應量就處在了一個危險的水平。根據總部位於上海的諮詢公司克爾瑞(CRIC),假設沒有新樓盤進入市場,開發商需要15個月的時間才能售完鄭州的庫存。這按行業標準是很高的水平。

房地產開發商昌建控股(Changjian Holding)一名高管說:「我們當務之急是把現有項目清盤,而不是推新項目入市。」該公司已花費逾兩年的時間試圖出售鄭州郊區的一處住宅小區。

在此前的幾年裡,鄭州曾掀起建築熱潮,同時政府打擊炒房抑制了需求。

鄭州的房地產建設在2016年開始變得火熱,當時沿海城市實行限購等措施以遏制房地產泡沫,這促使投資者湧入不限購且是中部商業中心的鄭州。

然而一年後,鄭州出台措施控制房地產價格,對房屋買賣雙方都加以限制,購房潮就此結束。繼2016年飆升62%之後,2017年鄭州的新住宅銷售量暴跌逾三分之一。

2016年從投資鄭州房產中賺到超過100萬元人民幣的投資者王彥(音譯)表示:「當政府禁止人們在購房3年內出售房產時,鄭州作為炒房天堂的時期就結束了。」

雖然房屋銷售如同過山車一般,但那時建築熱潮仍在繼續。根據官方數據,2016年至2019年間鄭州新屋開工總數比此前10年加起來還多。開發商表示,它們願意投資這座河南省(該省擁有超過1億人口)省會城市,因為相信附近城市的人會持續遷入鄭州。

「在工作機會和教育、醫療資源方面,河南省沒有其他城市可以與鄭州競爭。」當地開發商永威置業(Youwell)的一名高管表示,「這足以推高房地產市場。」

雖然鄭州確實吸引了外來人口,但他們大多從事低薪的製造業和服務業工作,這無法支持他們在當地買房。

在富士康大型工廠所在的鄭州航空港經濟區,如果按揭購買一套普通的一居室住宅,每月需還款超過4500元人民幣(合690美元)。富士康普通員工的月薪不足5000元人民幣。

一名月薪4800元人民幣的鄭州富士康工人李超勇(音譯)表示:「以我現在的工資,近年內我在鄭州是買不起房的。」

這個問題沒有快速的解決辦法。鄭州的經濟嚴重依賴於勞力密集型製造業,該產業以低薪聞名。這座城市位於中國城鎮化水平最低的省份之一,在發展金融或網際網路服務等高附加值產業方面,它還沒有取得什麼進展。

在樓市幾乎無望快速反彈的情況下,一度雄心勃勃的鄭州各開發商開始收縮。隨著許多開發商選擇暫停建設,今年頭兩個月,該市的居住用地銷售——這是房地產投資的領先指標——同比下降逾三分之一。

「最糟糕的日子還沒結束。」招商局物業管理有限公司鄭州分公司(Zhengzhou Branch of China Merchants Property Management)的一名高管表示。

責任編輯: 李華   來源:金融時報中文網 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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