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8月2日凌晨，東莞市住建局發布《關於進一步做好房地產市場調控工作的通知》，正式出台房地產調控新政「莞八條」。其中，第五條提出加快建立二手住房成交指導價發布機制，加大對虛高掛牌價亂象的整治力度。
此前7月26日，來自長三角的無錫，剛宣布將發布二手房指導價。而在7月初，同屬長三角的上海也推出了二手房指導價。截至目前，已有深圳、無錫、東莞、寧波、成都、西安、上海等7個城市相繼出台了二手住房成交參考價格政策。
有分析稱，二手房指導價只是眼下上述城市控制房價的權宜之計，但有房產專家認為，二手房指導價其實預示著中國城市發展內在邏輯的新變革。
權宜之計VS新趨勢
今年2月8日，深圳市住建局率先出台了《關於建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》新規，公布了全市3595個小區的參考價格。正式打響了地方政府二手房價格管控的發令槍。
時至今日，深圳出台二手房指導價已近半年時間，其效果顯而易見。
據統計，2021年5月深圳市二手住宅總體共成交2646套，環比下降39.5%，同比下降66.7%；二手住宅成交面積為23.3萬平方米，環比下降39.1%，同比下降64.1%。
另一個典型案例是西安。
西安3月22日提出將建立二手房成交參考價格機制；5月14日下架所有平台上單價超過3.93萬元的房源；5月28日公布201個小區二手房成交參考價格。
根據最新的檢測數據顯示，新政落地兩周後，西安二手房市場均價為17252元/平方米，環比下跌2.2%，跌幅居全國第一。
西安16個城區中，首批重點調控的雁塔、高新、滻灞、曲江市場均價下跌幅度均超2.17%，高新區跌幅居首，下跌3.67%。
事實上，不少出台二手房指導價的城市，都曾被地產亂象困擾。
以深圳為例，國家統計局數據顯示，與2019年12月相比，2020年12月深圳二手房價同比上漲14.1%，漲幅位居全國首位。這背後，深圳熱點小區抱團漲價問題突出。
據媒體報導，深圳恆裕濱城2期的業主群就曾抱團漲價。在業主群內，「群里D戶型業主聽指揮，統一掛牌價到2600萬，低於這個數不賣」、「下周2700萬」等集體漲價行為屢見不鮮。
而深圳鳳凰里小區的業主們更是出具《告全體業主書》，要求放盤價為5.6萬-6.5萬，建議急賣業主以5.5萬為最低價，號召小區業主集體漲價，上不封頂，以此抬高小區整體價格。
毫無疑問，二手房指導價對於抱團漲價具有一定威懾力。但是效果會長久嗎？
中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林表示，二手房指導價普遍的做法，就是某個區域高於某個價格的房產不能在線掛售，這一定程度上降低了區域房產的價格，但是這種形式的降低往往是短期的。
他說，房地產價格的形成主要還是根據供需雙方來確定的，二手房指導價能夠促進當前二手房報價的競爭，但是不能從根本上解決房產供需問題，反而一定程度上催生了暗盤交易。二手房價格或者房地產價格，最終還是要從供需角度入手，解決問題。
不過，廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉將二手房指導價歸納為房地產市場精細化管理的一部分。他認為，房產的精細化管理模式正逐漸形成，是一種具有變革意義的新趨勢。
李宇嘉表示，二手房市場此前一直沒有得到調控，關鍵原因在於調控缺乏抓手，政府實際不掌握二手房的成交價格。相反，政府對新房的管理比較完善，有預售，有價格審批。
他認為，在房產市場以二手房交易為主導的城市，出台二手房指導價政策的必要性非常突出。因為如果沒有二手房指導價，這個城市一手房的限價就是失效的，會造成一二手房價倒掛。
此前，房地產熱點城市杭州，「萬人搖」現象屢見不鮮。
2021年2月杭州多個新房樓盤再現世紀大搖號，其中12個項目的中籤率在20%以下，建發金輝紫璋台1224套房源吸引了10795戶家庭登記；濱江君品名邸416套房源吸引了9747戶家庭登記；房產總價起始門檻為248萬的江河匯，更是吸引了7635戶家庭登記，中籤率僅5.65%。
而缺乏限售政策的杭州，新房一旦進入二手房市場，價格立即恢復市場平均水平。
不過，也專家提醒，二手房指導價最關鍵的環節在於銀行端。
具體而言，二手房參考價對樓市的影響更大的殺傷力在於官方參考價和銀行貸款掛鈎。比如原來一套房子的市場掛牌價500萬，假如官方參考價只有400萬，那麼銀行發放貸款將以400萬元為基礎，買家能夠從銀行獲得的貸款將大幅減少，直接打擊購房者的購買力。部分藉助房貸槓桿維持的高價房，未來生存空間將越來越小。
地產進入存量時代？
事實上，在同一時期，不同城市間房地產市場的發展階段與運行邏輯也完全不同。
李宇嘉告訴中國新聞周刊，目前，一線城市與熱點二線城市，地產市場已處於二手房市場；而非熱點二線城市和三四線城市，地產市場還處於一手房市場。
二手房指導價會向越來越多的城市擴展嗎？
易居研究院首席研究員嚴躍進對中國新聞周刊表示，短時間內，以新房為主導的城市，二手房交易不活躍，推出二手房指導價的動力不足，出台相關政策的可能性不大。
那麼，未來整體趨勢又會是如何呢？
有聲音認為，地方政府出台二手房指導價，主要是為了促進一手房市場，因為一些地方政府過度依賴土地財政，受益於一手房市場。地方政府既無法從二手房市場中獲利，又無法將城市發展的紅利轉化為一般公共支出繼續建設城市，還要忍受高房價對消費的擠出效應。
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但不少房產專家指出，上述觀點存在重大誤解。
「多年以來，國內很多城市依靠蓋新房擴張城市的邊界，這個過程已經趨於結束。很多城市在國土空間規劃實施以後，建設用地的規模將得到控制。在這種情況下，城市發展想靠新增低成本供地去賣房，是不可持續的。所以即便是三四線城市，未來房地產市場也將逐步走入存量為主的市場。」李宇嘉表示。
早在2018年，時任中國城市規劃設計研究院院長楊保軍就表示，城市的迅猛擴張是一個「非常態」，中國城市大規模擴張的「高潮」已經過去，未來城市的更新將是「常態」。
清華大學建築學院研究員龍瀛的研究也顯示，早在10年前，在2000年到2010年間，中國有180個城市的人口在流失，同期出現人口流失的鄉鎮和街道辦事處則超過一萬個。
城市擴張的底層邏輯，除了經濟發展之外最重要的是人口增加。地產行業分析不同城市市場長期發展的最重要指標也是人口。
而全國的出生人口，更是為「城市擴張」拉響了警報。
國家統計局的數據顯示，中國2016年出生人口為1786萬人，2017年為1723萬人，2018年為1523萬人，2019年為1465萬人，下降趨勢明顯。而據公安部統計，截至2020年年底，登記的新生兒數量僅為1003.5萬，同比下降14.9%。
不僅出生人口持續下滑，國內初婚率也持續下降。數據顯示，2005年-2013年全國初婚人數處於持續增長趨勢，2013年達到峰值1192.98萬對，2014年開始下降，到2019年全國初婚人數為669.36萬對，比2013年下降了493.62萬對，下降幅度高達41.38%。
上海交通大學教授陸銘在接受中國新聞周刊採訪時表示，人口不增長甚至負成長的地方不應該盲目擴張。
李宇嘉也認為，未來中國地產市場將逐步進入存量時代。而都更又是存量時代重要議題。
他說，「都更包括兩部分，一部分是拆除重建，一部分是綜合整治，比如老舊小區改造，提升住房功能，改善住房品質。這個時候城市地產市場更多轉向二手房交易。當房價平穩的時候，二手房交易會逐漸的常規化，所以未來，不論任何城市，二手房都是地產市場管理的最重要的主題之一。」
李宇嘉預測，「從這個層面分析，未來會有越來越多的城市會實行二手房指導價。」
