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關不羽:作業不抄全的代價

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最近多地出現「爛尾樓」的業主集體停貸事件,引發社會各界的廣泛關注。房產的預售制再次成為了輿論批評的焦點,連任澤平先生都說要「取消預售制」。這不禁讓人感慨,任老師如果在恆大當「高管」時就這麼說,說不定今天能少些「大冤種」。

事到如今,目前房地產業預售制有嚴重缺陷,顯然不存爭議。取消也好,修改也罷,我們首先應該搞清楚預售制的爛尾樓風險是怎麼來的。

01

香港「賣樓花」的作業,沒抄全

眾所周知,咱們這兒​的預售制是從香港「賣樓花」抄作業抄來的。但是,查查香港的房地產歷史,爛尾樓事件少而又少。為什麼香港「賣樓花」那麼多年沒擺爛,這邊抄出來的預售制卻是爛尾樓屢見不鮮呢?都是買預售屋,差別咋就那麼大呢?

其實,抄作業是抄作業,卻不是標準答案的復刻。這邊的預售制和香港的「賣樓花」並不一樣,在整個交易流程的關鍵點上埋了雷。

香港開發商購地後,房子造到一定程度,可獲得政府批准開始預售。預售階段,購房者向開發商支付購房的定金,通常情況下不超過房價的三成。這就是所謂的「樓花」,性質和這邊的「首付」相當。到這步,我們的預售制都在認真抄作業,後面就抄走樣了。

首先,是「樓花」的管理機制不同。香港的「樓花」不是交給開發商的,而是交給律師行在銀行開設的信託帳戶。律師行再根據項目進度支付定金給開發商。

我們的預售制,首付則是交到了開發商在銀行開設的專項帳戶,由銀行監督使用。

顯然,香港的「樓花」管理比我們的首付資金管理要嚴格。「樓花」多了一層律師行的監督,開發商要挪用「樓花」的資金,需要律師行和銀行一起配合。而我們這邊只要銀行配合開發商搞搞小動作就行了。有沒有第三方介入,購房者更是毫不知情,資金騰挪的小動作就方便多了。

更重要的是,香港購房者繳完「樓花」後,在整個預售階段都不用付款,也就不必向銀行申請貸款,當然也就不用還按揭了。直到項目開發收尾,開發商向政府繳清地價後交房,購房者再拿著房契向銀行申請貸款。

這意味著在交房階段之前,銀行向開發商發放貸款的風險是不能轉嫁給購房者的。因此,銀行對開發商的貸款審核會很嚴格,沒有足夠資金實力的開發商是不敢輕易拿地的。

而這邊的預售制里,開發商拿到預售證後,購房者就開始辦理按揭貸款了,等於房子沒造好,開發商就拿到了全部購房款。這筆錢也是進入銀行專項帳戶,由銀行監管,分期支付給開發商,也同樣存在監管風險。

細心的讀者應該能發現香港「賣樓花」和這邊的預售制存在根本區別。香港的「賣樓花」,本質上就是購房者預付了三成定金,後面七成的房價尾款則是成屋交付的正常交易。所以,香港購房者充其量只承擔了三成「樓花」的爛尾風險損失。而我們的購房者在房子造完前,已經全額貸款付按揭了,爛尾風險損失放大了兩倍多。

02

購房者在給不屬於自己的房產還按揭

再深度剖析一下這個機制,我們會發現這邊的預售制更深層的問題。可以說,我們這種預售制就是為資金挪用留了後門。因為,在絕大部分房地產開發項目中,三成首付足夠支付建築費用了。如果能做到「專款專用」,根本沒必要把按揭提前到交房前。

也就是說,香港賣樓花其實並不是什麼了不得的發明創造,各行各業都有這種定金銷售。買方向賣方支付部分定金,用以支付賣方部分前期成本的方式,固定雙方的買賣關係。商品稀缺度高的賣方市場中,這種定金模式是很普遍的。這是一種期貨交易。

而我們這邊的預售制才是「偉大發明」,買房者全款購買了還沒造的房子,這已經不是期貨交易了,只能說是「期待交易」——購房者期待這個交易能完成的「期待」。如果完不成,全部損失都會砸在購房者頭上。這顯然不公平,也不合理。爛尾出事,毛病出在了造房,根子卻在產權。

這邊的預售制最根本的問題是,購房者全額支付的房價包含了購買土地使用權的地價。但是,直到交房拿證前,購房者是沒有土地使用權的保障。

這可以和集資建房模式做個對比。集資建房的購房者湊筆錢,先給政府繳納了土地出讓金摘了牌,再找建築商造房子。集資購房者怎麼可能一次性繳清建築費的?總得造完後再繳清。這邊的預售制和香港「賣樓花」模式里,購房者的首付或樓花是把建築費繳清了,這讓開發商占了一點便宜。這不是最嚴重的問題。

真正嚴重的問題是產權關係被搞亂了。在集資建房模式中,如果建築商拿了建築費跑路了,購房者的土地使用權不受到影響。大家再找一家建築商把房子造完就是了,損失有限的。

而在我們的預售制中,出現了一個奇怪的現象:全額付款的購房者出了土地使用權的錢,卻沒有土地使用權的保障。開發商實際上只是墊付了一筆土地出讓金,卻有土地使用權,並且將其抵押給了銀行。這不是咄咄怪事嗎?

那麼,香港樓花模式是怎麼處理這個土地使用權問題的?

很簡單,香港開發商從頭到底都沒有獲得土地使用權,他們在土拍中拿到的實際上是土地開發權,而不是完整的土地使用權。所以,開發商啟動項目後,可以從銀行獲得貸款,但不能把土地抵押給銀行,也就不存在複雜的土地使用權質押問題了。

​那麼,一旦項目爛尾,銀行和開發商的爛帳是他們之間的事,政府和購房者都不受影響。政府收回土地開發權,再找家開發商接盤。接盤開發商必須承認購房者買樓花的權益,只要政府做出一點讓利,這個成本還是可以接受的。所以,買樓花的購房者也不受多大影響。

可是,這部分作業,我們的預售制沒有抄。我們的土拍是真的把土地使用權賣給了開發商,這樣做的好處是政府很快就可以收到土地出讓金。一個月內開發商支付一半土地轉讓金,一年內付完。房子還沒造好,政府已經收到了全額的土地轉讓金。

而香港的地價結算是到項目收尾進入交房階段時才進行的,此時開發商很快可以從購房者手中受到七成的尾款。

假如內地開發商用自有資金購地,承受的資金壓力遠大於香港開發商。好在這邊的土拍制度直接把土地使用權給了開發商,開發商以此作為抵押品獲得銀行貸款。

這意味著一旦項目爛尾,土地質押綁定了大量債務,處理起來就很複雜。土地使用權被賣斷了,政府也不能隨便收回,只能協調。接盤的開發商要在處理複雜的債務問題後,才能繼續土地開發,此前多重抵押等違規操作造成的債務成本和風險很難控制。接盤比買地的成本還高,「接盤俠」不好找。因此,這邊的爛尾項目很容易陷入長期停工的僵局,購房者就成了大冤種。

這就是賣地一時爽,爛尾就不可收拾了。

很多爛尾盤的業主認為自己出點錢就能把項目造完,是天真了。其實他們看得到的建築費用不過冰山一角,真正讓樓盤難以為繼的,是龐大複雜的債務深坑。而這一切的根本都是土地出讓和質押的金融陷阱,預售制讓購房者為不屬於自己的房子和土地借貸還按揭,就是這個陷阱的坑底。

03

除了購房者,都是贏家

通過上述分析,就不難理解為什麼香港賣樓花賣了幾十年,鮮有爛尾樓事件。而咱們這兒的預售制,爛尾樓卻層出不窮。

香港「賣樓花」,本質上就是定金交易。開發商多收了一些定金,省下了建築費用,確實占了購房者一點便宜。以香港樓市當年火爆的賣房市場,這並不算多大出格。但是,香港「賣樓花」沒有用「金融魔術」扭曲產權關係。

而我們的預售制比「賣樓花」要複雜太多了,給購房者埋了大雷。結果導致購房者為不屬於自己的房子背貸款、還按揭,顯然是不合理的。

所以說,預售制的根本問題不是「賣樓花」,甚至也不是單純的監管問題,而是產權關係被人為扭曲了。

這套機制的出發點是保證了政府的土地出讓金權益,再延伸到開發商快速回籠資金,還強化了銀行的交易地位,卻把爛尾風險扔給了購房者。

在經濟高速發展階段,開發商日子好過,銀行放貸寬鬆,購房者收入預期和房價上漲預期強,預售制的隱患不明顯。而一旦經濟增速放緩,開發商資金吃緊,房產升值預期下降乃至消失,銀行收緊貸款,購房者的收入增長預期和房價上漲預期消失,爛尾樓斷供的風險就爆發了。

只能說,該來的終究是要來的。

目前的預售制顯然已經難以為繼,那麼如何破解目前預售制的陷阱、讓我們的房地產在制度層面更為健康呢?如果各位讀者對這個話題有興趣,可以留言,我下一篇再介紹一些海外的經驗和我個人的分析觀點。

責任編輯: 李廣松  來源:關胖侃財 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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