01蘇州樓市全線調整
沒有人懷疑中國最牛地級市蘇州的城市價值與潛力，就像沒有人懷疑深圳一樣。
但當房價水平遠遠超出城市價值和潛力所能匹配的高度，遠遠超出城市大多數居民本身的購買力的時候，跌勢根本擋不住。深圳如此，蘇州亦是如此。
在今年整體宏觀大環境下，根據國家統計局披露的數據顯示，70個大中城市中有90%的城市房價在調整。統計局採取的抽樣調查法，其反映的便是全國的整體情況。70個大中城市選取的是4個一線城市，32個二線城市，34個三線城市。
一二三線城市調整如斯，遑論沒有被納入統計的絕大多數四線城市。
在整體調整的大背景下，蘇州自然也無法置身事外。
成交量方面：
今年前11個月，蘇州新房累計銷售面積651萬平方米，較去年同期下跌了近四分之一。
二手房前11個月累計成交504萬平方米，較去年同期下跌了17%。
進入12月份以來，蘇州成交量方面有所回暖，但整體仍在低位，最關鍵的是，房價跌勢依舊在持續、
房價方面：
新房今年以來至今，打折優惠降價是普遍現象。蘇州最新推出的35個樓盤仍是如此。
邏輯很簡單，開發商當下仍需要以價換量快速回血來應對自己的債務。
二手房價格普遍在調整。根據蘇州樓市的梳理，蘇州6大區23個板塊今年進入了全線調整模式，其中跌幅最大的板塊是吳江區的汾湖，同比下跌了75.3%。
蘇州房價天花板的園區，跌幅最大的板塊也超過了三分之一。
02蘇州房價前世今生
儘管蘇州今年的房價上演了全線下挫，但整體價格仍在高位。今年的跌幅相比於過去幾年的漲幅，仍是小菜一碟。
1998年，中國結束了此前的福利分房時代，進入了商品房時代。1999年蘇州正式開始執行，當時蘇州的市場價格是1680元/㎡，園區都市花園一期的成交均價為2000元/㎡。
此後隨著浩浩蕩蕩的城市化，尤其是2001年中國加入世貿組織迎來了全面經濟快速發展。
在經濟與人口推動下，中心城市的房價一路上漲。2003年蘇州成交均價漲至3000元/㎡，園區的成交均價刷新至4400元/㎡。2005年均價漲至4500元/平方米。2007年園區價格衝到了7000元/平方米。
2008年受全球金融危機影響，有過短暫的調整，但後來隨著「4萬億計劃」推出，全國樓市又精神抖擻了起來。
從2009年至2019年，蘇州房價翻了近4倍。2010年蘇州房價登上萬元，2017年登上2萬元。2019年的高位均價是2.58萬元/平方米。這只是均價，核心板塊的工業園區與姑蘇均價直逼4萬元。
如果從上一輪大牛市的起點2015年開始算，四五年時間蘇州房價翻了一倍。
2019年成為蘇州樓市的一個分水嶺。
那一年全國樓市整體都在躁動，仿佛又回到了2016年。蘇州方面更是火爆異常，尤其是在當年的火遍大江南北的電視劇《都挺好》帶動下，蘇州的房子更是遭遇了哄搶，當時沒有全款的實力，基本都得靠邊站。
由於房價上漲過猛，特別是半個月裡拍出了三個地王，最終引發了住建部約談點名。最終蘇州在5月份連出兩條調控政策：
第一拳，2019年5月11日，蘇州出台調控新政，新房重點區域限售3年，二手房重點區域限售5年，土地出讓溢價不得超過25%等狠招。
第二拳，2019年5月16日補充新政，新房和二手房均需要取得房屋所有權狀後，才能申請學位，且學位鎖定5年改為9年，小學和初中不分段。新樓盤60%用於人才購房。
重拳之下，效果在2019年7月份顯現，蘇州房價開始轉跌。
根據中國房價行情網數據顯示，從2019年7月到2020年的11月的二手房掛牌價28619元變為24379元，降了4240元，降幅17.3%。蘇州樓市的二手房成交價從27484元漲到了25737元，跌了1747元，跌幅為6.8%。另據中國房價行情網追蹤的實時數據顯示，2020年11月蘇州二手房同比下跌7.18%，位居內地跌幅榜第12位。
跌幅並不大，但整體轉向的趨勢已經形成。進入2021年，蘇州房價維持在高位震盪，直到2022年，才進入了全面且力度較大的調整模式。
儘管今年蘇州也多次出手放鬆限購進行托底，比如放開了外圍區限購，只保留了核心區限購措施，而且核心區的社保要求也降到了6個月。之後，蘇州更是直接放開了核心區限購，但第二天就被叫停了。
為了解決庫存，蘇州更是動用了政府力量，開啟了商品房回購模式，也即政府花錢從開發商手中買房。
對6個區及4個縣市共10個板塊回購約1萬套新房，主要也是用於人才房和保障房。
但從結果來看，在購買力整體縮水的背景下，顯然沒啥用。
03蘇州後市預判
在防疫放開，中央定調2023年全面發展經濟的背景下，包括蘇州在內的諸多熱點城市，成交量有所回升是大趨勢。
但反彈力度還有觀後效。
經歷了三年疫情，無論經濟、收入還是心情，都需要時間來平復。並不是吼一嗓子一放開，錢就能從天上掉下來。
儘管最壞的時刻已經去過，明年的經濟和樓市肯定會比今年好，但無論經濟還是收入，復甦過程仍是漫長曲折的。
畢竟疫情尚未結束，而且外部直接秩序撕裂得越發厲害。歐美日韓發達經濟體進入了衰退，明年的外需出口不確定性仍在，所以最近才不斷強調發展提升內需，刺激消費。
總之一句話，樓市的未來依舊撲朔迷離。
尤其是在人口已經轉向的當下，樓市整體已經進入了黑鐵時代，再也回不到過去的春風得意馬蹄疾的年代。
在這種背景下，南方諸多與北方部分房價才開始調整沒多久的中心城市，後續調整仍會持續，短期內不會結束。
對於蘇州來說，正如本文開篇所說，沒有人懷疑這座常年霸榜中國最牛地級市的價值與潛力，但蘇州目前的房價相比於城市大多數居民的購買力，仍處在高位，泡沫依舊比較大。
一個在蘇州拿著平均薪酬的人，一年不吃不喝只夠買5.43平方米。要想買一套標準大小的房子，需要不吃不喝20年左右。
蘇州樓市，短期內主流趨勢，仍會是擠泡沫。
經歷了夢魘般的三年，很多人都想明白了一些事情，健康快樂地過好每一天，比什麼都重要。
公無渡河，公竟渡河！對於購房，有能力就買，沒能力就租，千萬不要再加槓桿去買房了。
