中遠兩灣城（圖源：網絡）
這兩天上海的這個小區又火了，你一定聽說過它的大名，來自普陀的傳奇社區中遠兩灣城
它是上海市區內環最大的小區，堪稱一個巨無霸社區
東區+西區加起來一共1.2萬戶左右，103棟約50000人居住，這樣的體量放在全國，都是非常驚人的，社區治理就像管理一個「小縣城」
也因此，中遠兩灣城天生被關注，一度被稱為上海最魔幻、最亂、最多人群租的小區等等
最近，中遠兩灣城又一次成為全國業主眼中的焦點，還有了另一個更傳奇的江湖封號，上海最牛業委會
巧的是，我們曾多次探訪這個二手小區，上次中遠兩灣城換物業的時候，我們還有幸採訪到了業委會主任
我想，大家對這個業委會的好奇，肯定不只在它如何追回業主的4000萬
這個小區命運改變的起點，也不是從這裡開始的，而是業委會改組換屆後，把老物業公司趕下台開始的
今天，我想再次帶大家看看，這個「別人家」的業委會，是怎樣煉成的
01
作為房齡20年，小區150萬方以上的超大盤
和上海很多老小區一樣，中遠兩灣城的過去，並不像現在這麼有序美好，甚至很糟糕
這裡以「亂」出名，曾經是上海群租、二房東、貧民窟的代表小區，還曾因為群租引發鬥毆，總之就是各種魚龍混雜
（來源：東方早報，2007年治理群租）
兩年前的中遠兩灣城，換屆改組成立第三屆業委會，就是為了想盡辦法要讓老物業下台
這也是兩灣城業委會和老物業的第一次交鋒
當時，我們也是有幸走進社區，採訪了中遠兩灣城業委會主任韓主任
從他的口中，我們第一次了解到，要換掉老物業到底有多難
第一步，要最大程度摸清民意，否則即便是召開業主大會，也無法通過三分之二以上的同意
所以，為了真正了解每一戶業主的意見，業委會選擇重建樓小組體系，用以樓道為單位的業主代表體制，摸清民意
每個樓道選擇3-5個業主代表，每個負責摸底30-50業主，最後結果反饋出來業主們都認為：老物業必須換掉
正因此，後來在業主投票中，12000戶業主，只有800多戶業主反對，支持率超過92%
第二，制定一套合適的新物業選聘方案
摸清民意後，業委會立馬起草了有關新物業選聘的方案，進行15天的公示
這個方案是業委會花了十幾天，由多個人共同完成的，整整有一本書那麼厚
這還不算，除了新物業公開招標的方案，比如物業公司參與競標的條件，有管理30萬方以上小區經驗的方可入選、物業服務人員必須是45歲以下、物業費不漲價等等
最後，還要保證每一步合法合規
中遠兩灣城第三屆業委會，開展之前都要和街道、居委反覆商量，保證合法合規，每一步行動都很謹慎
終於，在2020年10月31號的業主大會上，中遠兩灣城通過了原物業的解聘協議，和原中遠物業解除了合同
中遠兩灣城自身體量大，154萬方，居民戶數1.2萬，不論是年收費和商業規模效應，都非常可觀
所以，即便中遠兩灣城在1.7元/方/月，物業費一毛不漲的前提下，同樣有五家物業公司報名競聘，最終成功引進萬科物業，帶來管家式的服務
兩年前，這個曾經以亂出名的二手小區因為成功換掉物業後，便成功轉型，成為上海業主治理小區最好示範
而中遠兩灣城，所有的命運轉折點，就是從換掉老物業開始
02
換掉老物業就完了嗎，還沒有，曾經的壞帳，業委會還要一筆一筆算清楚
炒掉中遠物業之後，業委會便開始著手20年物業費、停車費、各種公共收益的審計工作
一筆一筆的算出來財務漏洞，收集證據，並對簿公堂，最後還勝訴了，法院判決中遠物業公司返還業主4000萬
我們先來看業委會追回來的這筆費用，主要包含了哪些
這應該也能為其他小區提個醒，小區里哪部分費用，最容易產生尋租空間
通過普陀區法院的判決書我們看到，這次中遠物業返還業主的4000萬
主要是由物業管理費、地下車庫停車管理費、小區公共收益、地下車庫新增劃線車位收入組成，其中物業管理費和小區公共收益占了大頭，光著兩項費用就占了90%
其實也很好理解，中遠兩灣城年繳納的物業費就可以高達兩三千萬，20年下來，就是好幾個億的物業費，還不算停車費，小區公共部分的收益等等
而勝訴只是結果，為了這次訴訟，業委會投入的時間和精力也是無比巨大的
首先，要將整個小區，二十年相關的水費、電費、物業費數據獲取分析，工作量非常大
從到上海市電力公司市北供電公司和上海市城投水務公司供水分公司調查小區，再到壹媒介數字科技公司調查，歷年有關電費、水費、停車費的數據
然後在對中遠物業提交的，歷年單方審計報告中的破綻和矛盾之處，一一剖析，獲取有力證據後，才最終勝訴
一個老小區，龐大的小區，有大量的租客，原始房東業主可能散布在全國各地，但是在業委會的努力下
讓老物業下台不說，居然還做到了翻出20年的舊帳，追回屬於業主的錢
這事聽起來似乎有些不可思議，但是中遠兩灣城業委會做到了
03
所以，這是一個怎樣運作的業委會
其實中遠兩灣城第三屆業委會，團隊總人數也就15人，且多為退休老幹部
對於一個5萬人小區來說，這個由15個人組成的業委會，到底是如何管理小區的
首先，對於一個小區來說，成立業委會從來就不是一件容易的事
相關數據統計過，上海小區業委會成立的比例高達90%以上，但放眼全國，卻僅僅只有30%左右，即便是深圳這樣發達的城市，業委會成立的比例也不到50%
對於小區管理的各項事宜還要從業主中挑選出能人，比如資產審計、採購招標、工程管理、廣告、停車、財務宣傳等各專業人才，才能組成一支精幹的業主隊伍
還有，像中遠兩灣城這麼大的小區，曾經一度擁有四個業委會，業委會數量太多實際上更加容易產生利益糾紛，最後選擇合併成東區、西區
一個只有15人的業委會，工作如何落到一個5萬人的小區里？
在韓主任的口述中，大概是這樣的機制
一個金字塔結構
每個樓道有產生出3-5名業主代表，每棟樓產生1-3個業主代表，每位代表有固定負責聯繫的30戶業主
（示意圖）
每幾棟樓又組成一個片區，進而產生3-5名業主代表，業委會只需要聯繫到樓棟的業主代表
這樣自上而下的建立起信息溝通網，其實也就是我們前面說的業主代表體制
最後，如過涉及到非常重大的事宜，還需外聘專業團隊打輔助
比如這次中遠兩灣城起訴業委會，就外聘了5個律師進行專業化的審計、上訴，才最後勝訴
而擁有了這樣一個業委會之後，不管是換掉老物業，還是起訴返還業主物業結餘費用
這些都會大大提升業主治理社區的積極性，這就是業委會存在的意義，他們就是社區自治的帶頭人
04
現在，中遠兩灣城開啟了復興之路，房價7萬/㎡到10萬/㎡
我們說一個好物業能夠為房價保值，現在看來，一個牛逼的業委會也是背後守護小區的根本
擁有這樣的業委會本身，讓中遠兩灣城得以在小區管理上有序發展
整個小區的面貌從萬科物業來到之後，不管是從物業管理上，還是社區服務上，都煥然一新
小區內部不論是水景，還是各種公共配套都維護得很好
當初散落在各個大堂地上的快遞有統一的柜子裝起來了
聽業委會韓主任說，萬科物業來到中遠兩灣城，前期整體維護的費用就達到了幾百萬，還帶來了不少增值服務
前後最大的差異，還體現在房價表現上
它也是最近幾年上海漲幅較高的小區之一，尤其對比其他超大盤更加明顯
在2020年的時候，中遠兩灣城房價只有約7萬/平，伴隨著上海房價的一波大漲，換掉老物業等等一系列正面刺激
如今這個被稱為上海最魔幻二手小區的房價已經突破了10萬/平
（來源：鏈家）
這其中扮演重要角色的，當然是小區的業委會，說白了，在上海市中心，一個如此大體量的高層住區，又有著20多年的房齡
如果沒有業主、物業、業委會、居委會的合力治理，小區後期很可能走入殘破衰敗的深淵
小區治理更是城市治理的神經末梢，中遠兩灣城業委會，也給到我們一個可借鑑的經驗範本
最牛業委會的背後，往往有著一群最齊心團結的業主們
我們看到過硬懟豐巢不合理收費的中環花苑，以及疫情期間仁恆業主的自救指南等等
這次中遠兩灣城的再次出圈，也是一次提醒
作為業主，我們要充分重視自己在社區管理中和義務和權利，積極參與積極治理，當然也要按時繳納物業費
也相信，上海內環這個巨無霸社區，會一路逆襲，越來越好
