2022年中國所有新建住宅中約有三分之一未售出，是2015年以來的最高比例。今年2月份中國住宅竣工未售面積為相當於約400萬套住宅，是自2017年以來最嚴重的供應過剩。
中國房地產市場經歷兩年的低迷後似乎已企穩。但有一個問題仍在阻礙這個市場的復甦：待售住宅嚴重供應過剩。
數據提供商萬得(Wind)的數據顯示，2月份中國住宅竣工未售面積為35億平方英尺（約合3.25億平方米）。根據一些估算，這相當於約400萬套住宅。這也是中國自2017年以來最嚴重的供應過剩，當時中國正在進行「棚戶區改造」項目，該項目旨在通過拆除破舊建築來促進對新建住宅的需求。
房地產諮詢機構克而瑞(China Real Estate Information Corp.)的計算結果顯示，2022年所有新建住宅中約有三分之一未售出，是2015年以來的最高比例。
經濟學家表示，在人口為幾百萬或更少的小城市，這個問題最為嚴重。經濟學家Kenneth Rogoff和楊元辰去年發表的一篇論文稱，經過長期的建設熱潮，中國640多個三線城市現在擁有中國住宅庫存總量的近80%。與人口和就業市場增長較快的北京和上海等大城市相比，這些城市的需求較弱。
據克而瑞(China Real Estate Information Corp.)估計，知名三線城市北海需要近六年時間才能消化庫存的待售住宅，而上海需要七個月，北京需要近兩年。
克而瑞表示，在該機構監測的50個城市中，平均需要20個月才能消化過剩的住宅供應。根據美國全國地產經紀商協會(National Association of Realtors)的數據，美國目前有2.9個月的成屋供應量，而美國政府的數據顯示，預售屋供應量為8.2個月。
2月份，北京、上海、深圳和廣州這些一線城市的新建住宅價格同比上漲1.7%。根據中國統計局的數據，三線城市的房價下降了3.3%，不過下降的速度較前幾個月有所放緩。
總體而言，70個大中城市的新建住宅價格較上月上漲0.3%，此前自2021年8月以來一直環比下降。
如果中國不能穩定三、四線城市的住宅價格，可能會打擊中國許多地區的居民信心和消費意願，從而限制中國今年整體經濟復甦的程度。據估計，中國三分之二的城鎮人口居住在三、四線城市。
從長遠來看，消化市場過剩住宅的需要可能意味著新房建設將長期低迷，這將使中國失去其中一個最大的增長動力和就業來源。對於負債纍纍的中國地方政府來說，新房建設也是至關重要的，這些地方政府依賴向開發商出售土地的收入來平衡預算。
Rogoff和楊元辰在去年9月的論文中總結道，從現在到2035年，三線城市的房地產建設需求需要縮減約30%，才能避免進一步的供應過剩。
在疫情暴發前，三線城市吸引了一些購房者，因為這裡的房價通常比中國大城市低得多。投機者從中國各地蜂擁而至，一些人搶購了多套住房，然後空置，希望獲得投資收益。開發商加大了建設力度，以滿足預期需求。
但中國政府打擊投機的行動，再加上小城市不利的人口結構和其他問題，導致這些城市現在的吸引力下降。
在中國西南部廣西省的沿海城市北海，這裡以海灘和溫暖的氣候著稱，據當地房產仲介稱，新冠疫情期間遊客減少，導致樓盤銷售低迷。
北海市擁有190萬人口，被稱為「中國的邁阿密」，當地一家房產仲介公司的一名銷售人員表示，北海的房屋均價已經從2019年的每平方米人民幣8000-9000元左右降到2022年底的每平方米4000-5000元左右。
據克而瑞估計，北海需要近六年時間才能消化庫存的待售住宅。
中國在去年年底取消了動態清零抗疫政策，受此提振，今年1月份農曆新年期間，北海迎來了大量遊客的回歸。但這位銷售人員稱，當地房價並沒有恢復到疫情前的水平，因為炒房的人減少。
一位在北海擁有兩處房產的當地居民表示，她並不指望房價會有多大的反彈，儘管她認為人們仍然願意到北海來生活。
她說，像北海這樣的城市已經出現了住房過剩的情況。
其它一些三線城市的房主則持悲觀態度。在東北部城市秦皇島擁有兩套住宅的Chen Yong稱，根據他在晚上看到的亮燈的住宅數量，以及在網上聊天群中發言的業主人數估算，他所在小區大約有40%的住宅是空置的。
在一家國有石油公司工作的Chen表示，有太多的住宅空置，根本看不出房價有什麼理由進一步飆升。
在中國許多地方下調房貸利率並提供其它補貼以吸引首次購房者後，一些大城市的需求迅速回升。根據鏈家研究院(Lianjia Research Institute)的數據，在上海，2月份二手房成交量升至七個月以來的最高水平。
澳新銀行(ANZ Group)經濟學家在一份研究報告中表示，中國的房地產行業正觸底反彈，在2022年拖累中國經濟後，房地產業的逐步復甦將在2023年對中國GDP增長貢獻多達0.5個百分點。該行預計今年中國GDP將增長5.4%。
儘管如此，澳新銀行表示，即使房地產復甦持續，年度銷售仍可能只達到疫情前水平的90%。
許多預測者認為，除非政府採取更多措施刺激需求，否則一些城市的住房過剩現象將持續存在，儘管刺激措施可能導致更多的投機行為，而政府並不願意鼓勵這種行為。
據高盛，2010年至2020年間，中國城鎮住宅需求為平均每年1,800萬套。高盛的估計顯示，隨著中國人口的老齡化和對置換房產的需求減弱，到2050年，這一數字將下降到每年600萬套。2022年，中國城鎮人口增速創42年來最慢水平。
「我們確實認為高峰期已經過去了，」高盛集團首席中國經濟學家Hui Shan說，並且表示她預計未來幾十年對新房的年度需求將穩步下降。
澳新銀行集團的高級經濟學家王蕊(Betty Wang)說，如果開發商繼續減少推出新項目，並優先銷售現有住房，市場可能會逐漸吸收一些過剩的庫存。然而，隨著市場的復甦，增建的誘惑力可能會很強。
北京方面還可以通過拆除更多的舊樓，鼓勵翻新現有樓宇而不是建造新樓，來減少過剩的供應。瑞士信貸(Credit Suisse)亞洲經濟主管王一(David Wang)說，這在中國市場上並不奇怪，因為中國住宅的平均預期壽命只有35年左右，比美國短得多。
