深圳政府通過整頓城中村限制個人房東，再以公租房模式人為干預租房市場的供需關係，最終達到變相提高租金、補貼財政的目的。圖為深圳市，從一個老住宅區看到摩天大樓。(Peter Parks/ AFP)
近日，深圳市住建局對城中村「統租改造」問題公開回應稱，白芒村綜合整治項目已暫緩簽約。專家認為，隨著經濟衰退和房價下跌，地方財政難以為繼，不得不想辦法彌補財政收入不足。儘管統租運動受阻，但中共地方政府為了找新財源，類似的招數將會層出不窮。
統租改造運動引發爭議被迫暫緩
根據陸媒《澎湃新聞》6月14日報導，深圳市南山區白芒村綜合整治項目指揮部工作人員稱，目前已暫緩簽約，再啟動時間暫未確定，需等待進一步安排。
6月5日，深圳市住建局通過其官方微信號「深圳發布」，對所謂「城中村保障性住房品質化安全改造提升工作」等問題做出公開回應。
住建局官員稱，城中村「統租改造」是由政府主導籌集的，政府部門將對城中村開展所謂「租賃市場秩序專項整治」。
6月3日，深圳南山區西麗街道辦事處聲稱，居民收到的「要求在6月30日前限期搬離的通知」為個別房東要求，指揮部已調查並責令整改。居民可根據各自尋找房源的情況自行安排，對於不具備搬離條件的居民不強制搬離。
此前，居住在白芒村的租戶陸續收到房東發的「要求在6月30日前限期搬離通知」，由此引發的「漲租、逼遷、小孩上學」等問題，引起租戶們的強烈反彈，從而使「白芒統租」連續數天登上新浪微博熱搜榜。
統租是指由政府統一收儲城中村房源並簽訂長租協議，然後加以改造，再升級周邊配套，最後進行統一出租和管理。其中，政府出資補貼給統租營運的國有企業，統租的房子也納入所謂政策性住房保障體系。
深圳市統租改造項目在「城中村」打出的宣傳標語。（微博截圖）
對此，深圳市衛星物聯網產業協會會長張一平在其朋友圈發文說，統租進入城中村，前有「萬村計劃」的案例，應該去好好總結、反思，不要一上來就運動式地蠻幹。
他所提及的「萬村計劃」，指的是2017年著名房企萬科大規模介入深圳城中村的租房改造，以高於市場價的租金和房東簽10至12年的租約，改造了近2,000棟「農民房」，包括房屋底商、辦公空間等，並由萬科長租公寓品牌「泊寓」進行營運。
很快，原來低廉的城中村房租猛漲。儘管萬科方面回應稱「升級改造會推高租金」是一個誤會，但最終因各方壓力和困難，「萬村計劃」最終以高管辭職、宣告試錯失敗而結束。
深圳為何率先搞城中村統租
白芒村統租風波，是在深圳大幅度提高所謂保障房規劃數量的背景下發生。官方資料顯示，深圳提高了中共「十四五」規劃的任務目標，將建設籌集保障性租賃住房增加了20萬套。具體到今年，深圳就需要新開工建設60個項⽬，建設籌集16萬套（間）。
作為最大存量房源地的城中村，就成為保障性租賃住房供給的主渠道之一。根據規劃，除南山區的白芒村外，「城中村改造保障性租賃住房」輻射市內多個區域，南山區、福田區、羅湖區、寶安區、龍崗區、龍華區、光明區均有多個城中村在改造範圍內。
6月6日，陸媒騰訊網發表了題為《5000億大手筆，劍指城中村農民房，圖啥？》的署名文章。文章表示，深圳的統租房模式，為當下受困於地方債務的其它城市，提供了一個可行的破局嘗試示範。
文章還稱，把城中村統租改造後再出租，既實現了增加保障性租賃住房的目的，又不增加新的土地供應，土地資源得以保護，出讓土地融資發展城市的模式得以維繼。而統租企業是國企背景，說穿了租金收益最後會流進政府口袋，以緩解賣地下滑的壓力。
而國企營運的長期租金收入，還可以做REITs（不動產投資信託基金）向社會面融資。5月8日，中銀證券研究報告稱，保障性租賃住房REITs是當前地產四大金融支持政策的重點方向之一，通過引導多主體投資，將有助於籌集長期權益資本金，形成可持續的投融資模式。
根據大陸入口網站搜狐網的報導，負責執行城中村統租改造的深圳安居微棠住房租賃公司，於今年2月10日正式成立，而其去年底就已獲頒「深圳市保障性租賃住房項目認定書」，並獲批5個項目，其中包括元芬村、創業花園等改造項目。
安居微棠背後大股東是深圳人才安居集團，其於2016年成立，是從事公共住房投資建設和營運管理的中共市屬國有獨資公司。值得一提的是，深圳市人才安居集團還與國家開發銀行、工商銀行、建設銀行、中國銀行、農業銀行簽訂授信協議，獲得5,000億元（約701.3億美元）授信額度支持統租改造。
此外，紅土創新深圳人才安居REIT等首批所謂保障性租賃住房項目的REITs已發售。今年3月，為支持項目主體申報發行REITs，深圳住建局還制定了具體辦理指引。
中共地方政府急需新財源彌補財政資金不足
陸媒「第一財經」6月2日報導稱，為了穩投資和還舊債，中共地方政府公開借錢規模已超過去年同期。今年是地方政府債券償債高峰期，預計今年到期償還金額約3.65萬億元（約5119.2億美元）。
隨著中國的經濟下行，樓市、土地市場低迷，中共地方財政收入受到明顯衝擊，償還如此巨額債務只能依賴發行再融資債券來借新還舊。中共財政部發布數據稱，今年前4個月，中共地方政府債券到期償還本金7,916億元（約1110.2億美元），其中發行再融資債券償還本金7,398億元（約1037.6億美元），占比高達94%。
安信證券研究中心數據顯示，2023年1至5月，共有5個省份地方債發行規模突破2,000億元（約280.5億美元），依次是廣東、山東、江蘇、四川和河北。與2022年同期相比，這5個省份發債規模占比明顯提升，表明地方債發行進一步向經濟發達省份集中。
對此，中國問題專家、資深媒體人石山6月17日對大紀元表示，近年來地方財政收入結構惡化，經濟發達省市也陷入財政困境。深圳政府通過整頓城中村限制個人房東，再以公租房模式人為干預租房市場的供需關係，最終達到變相提高租金、補貼財政的目的。
石山說，統租改造一方面能免去城中村拆遷的資金成本和重新規劃建設用地，節省了財政資金；另一方面能給國有公司帶來大量工程訂單，保障房的營運也能保證一定的現金流，還能進行其它融資。但新增了政府和統租企業兩個獲利參與方，租金的上漲最後只能由租客買單。
「儘管目前深圳統租房被暫停，但為了彌補財政資金的不足、找到新財源，各地政府將各顯其能，類似統租房這樣的招數會層出不窮。」他說。
