由於全美的房貸利率居高不下，全現金買房占所有房屋銷售的比例因此上升。(Shutterstock)
全美的房貸利率居高不下，全現金買房占所有房屋銷售的比例因此上升。現金交易對買家、賣家都帶來很多好處，但是，現金買房並不總是最正確的選擇。本文主要從買家的角度，分析與融資購房相比，現金買房的利弊。
全現金買房的比例上升
全現金買房，顧名思義，就是買方以現金支付全部購房款。
在美國，全現金買房並不是最常見的購房方式，但有能力全現金買房的購房者大有人在。
當前房貸利率居高不下，全現金購房者的比例在明顯增加。
全美房地產經紀人協會（NAR）的最新數據顯示，2023年7月，全現金買房占所有房屋銷售的26%，比上一年增加了2%。
不足為奇的是，那些現金買房者往往年齡較大。
2023年4月，NAR的一項研究指出，在年齡較大的「嬰兒潮一代」和「沉默一代」購房者中，有一半以上是用現金支付全部的購房款。
全現金買房的利弊
全現金購房可為買家、賣家都來很多、很大好處。
但現金交易並不總是最正確的選擇。
如果買家準備全現金買房，在將大量現金投入這項不動資產時，務必權衡其中的利弊。
全現金買房優點
1.從長遠來看，現金買房將為買家省下一大筆貸款利息。
房貸利率越是處於高位，現金交易在這方面的優勢越加明顯。
舉一個例子。筆者早年貸款$25萬買房，那時固定30年貸款利率才3.5%，如果供款滿30年，也得付近$15.5萬利息，占貸款總額的62%。
但要注意的是，如果融資購買住宅房，房貸利息可以免稅，這是美國的一項政策優惠，所以，如果要準確計算現金買房能省多少利息，得考慮這個因素。
2.現金買房在競價購房過程中更具有競爭力，和更強的議價能力。
買家通過經紀人找到合意房屋後，需要和賣家簽署意向合同（Offer），也就是買方向賣方出價，交付訂金。
意向合同書都附帶有「交易退出條件」（Contingency），如果交易過程中發生某些情況，買家可以取消當初簽署的意向合同，拿回訂金。
如果買家申請抵押貸款購房，常常存在一系列融資風險。
貸款機構要仔細審查買家的收入水平、信用分數和目前的財務狀況等等，再結合當前房地產市場的貸款利率放貸。
如果銀行因為某些原因，拒絕買家的貸款申請，或者實際批准的貸款額度低於預期（這些情況一般都符合「交易退出條件」），買家就可能取消意向合同，取回訂金。
那很顯然，用融資買房的買家簽署的意向合同書，附帶的「交易退出條件」比較多，這樣的合同，在賣家看來，就十分不穩定。
全現金買房，買家不存在貸款這一環節，意向合同中涉及到的「交易退出條件」就比較少。
在賣家看來，「交易退出條件」越少，這個意向合同就越可靠、穩定。
在眾多的競價購房者中，現金買家由於其意向合同的穩定性高，常常更容易受到賣方的青睞，尤其是那些著急賣房者，或者特別看重意向合同穩定性的賣家，更願意接受現金買房者。
這樣，現金購房者憑藉著優越的條件，在買賣雙方議價時，更有底氣以合適的價格，買到心儀的房子；在房源短缺時，也更容易搶到房子。
3.加快過戶進程
融資買房，買家必須向貸款機構提供一系列的文件，然後要等待貸款機構的審核、拖延，無論是買家還是賣家，有時會覺得那是一個漫長的過程。
如果全現金買房，不必經過貸款這一環節，過戶過程快得多。
統計資料顯示，一般的融資買房，平均需要30—45天才能過戶，而全現金買房，只需要7—14天就可以完成交易。
所以，有的時候，賣家寧可賣便宜一點，也要選擇現金交易，因為過戶越快，他們就越早安心。
那些著急賣房搬家的，或者要把老房子賣了才有錢去買新房的，他們更偏愛能更快結束交易的現金購房者。
不過，現金買房也需處理一些文書工作，但所需文件數量，遠遠少於融資買房所需的文件。
4.降低過戶費用
融資買房，買家還得支付一筆不小的申請貸款的費用。現金購房者可省下這筆錢，降低了過戶費用。
全現金買房的缺點
事物往往有利就有弊。現金買房有許多優點，但也存在缺點。
首先，買房者要把大量的現金都用在房產上，對於投資購房者，可能失去了投資其它高報酬率產品的機會；對於自住的買房者，可能導致日常生活的資金緊張，使自己捉襟見肘。
再有，沒有人能準確地預測未來，房地產市場也不會總是高歌猛進。
如果買房後，不幸房價大幅下跌，房子不值錢了，現金買房者可能要承受大的損失。
如果融資買房，最壞的結果也只是斷供、貸款機構收回房子，買家最大的損失就是首付款，投資風險要小得多。
另外，融資買房，房產評估是一個必須的環節，但是，對於現金買房者，房產評估可能只是一個自選項。
如果跳過房產評估這一步驟，就存在最終交易的房價超過房產的價值太多的風險。
全現金買房的準備
全現金購房，要將一大筆現金投入不動產，對許多人來說，都是一個大的挑戰，買家在做出這一決定前，得深思熟慮。
買家首先應該有一個比較全面的評估，除了購房外，還要考慮其它財務目標，例如為退休儲蓄，或為子女支付大學學費等等，以確保支付購房現金後，不會妨礙其它目標的實現。
買家也應該清楚，最終交易價並不是所需要的全部現金，買家還需要為一些額外的支出做好預算，例如，要確保能支付房屋稅、HOA費用、搬家費和裝修費等等。
買家要先準備好自己的財務證明。賣家不會簡單地相信買家有錢。
買家要從銀行那裡獲得適當的文件，證明已準備好交易資金。
買家還要準備好更多的買房誠意。
全現金買房，沒有貸款機構的參與，賣方可能會要求買家簽署意向合同時，存入更多的定金。
交易過程中，務必請專業人士幫助驗房。
賣家一旦接受了出價，買家最好準備多一點的費用，請專業人士幫助檢查房屋，以確認房產沒有隱藏的缺陷，評估可能的維修費用。
房地產市場的全現金交易，買家常常占主動位置，因此，上文單從購房者的角度，分析了全現金買房的利弊。
換一下角度，也可以看到，全現金交易針對賣房者的優點、缺點，此文不再贅述。◇
