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華人277萬投資洛杉磯冒牌倉庫 空置十年成遊民大本營

電商熱推動倉庫價格上漲,吸引許多華人投資者關注。然而,在這類商業房產交易中,對某些關鍵細節的忽略可能會帶來嚴重損失。一位華人投資者曾因大意投資一間無牌「倉庫」,由於無法正常使用,這座建築物被迫空置近十年,淪為「遊民大本營」。

華人區資深房產經紀袁立功說,他曾有一位來自中國的客戶,在2012年以277萬元現金購買了一間倉庫,占地3萬2000平方呎,地處洛杉磯縣波莫那市(Pomona)的一個商業園區。

在出售之前,這裡是一個倉儲配送中心,新業主的計劃是將這裡作為自己業務的倉儲空間。但令人震驚的是,在完成了所有過戶手續後,新業主竟被告知,「園區不再允許這裡被用作工業倉庫」。

CC&R有法律效力

原來,園區的房產文檔「社區契約和限制」(Community Covenants and Restrictions,簡稱CC&R)限制了這座建築物的用途,而買家和經紀人當初在交易時,並沒有注意到這些規定。袁立功解釋,CC&R就像是住宅地產中「屋主協會」(Home Owner Association,簡稱HOA)對房屋的約束,它是一種對所購買土地的使用權,具有約束力的契約,擁有法律效力並可強制運行。

為什麼前業主卻可以將這裡用作倉庫?袁立功解釋,這是因為原業主受到祖父條款(Grandfather clause)的保護。祖父條款允許現任或符合資格的業主,保留其特定的權益或待遇,以此減少新規對現任業主的不利影響。這項設置使得原業主被新規則豁免,仍可將這裡作為倉儲空間使用。

盜賊竟從倉庫的外牆打洞入室,將監控設備全部搬走。(受訪人提供)

鐵規如山,新業主只能認栽,投入數百萬元的「倉庫」被迫空置。而在這期間,由於新業主人在中國,倉庫長期處於無人看管狀態。這座偌大的建築物很快就成為遊民的住所;他們不僅在此安家生活,甚至還在停車場內辦起了「跳蚤市場」,大批流浪漢聚集在一起,展示自己的雜物。

外牆被打洞管線全被偷

除此之外,附近的工程垃圾也聞風而至,被倒放在倉庫周圍,甚至還有人將大批化學藥水丟棄在停車場上。倉庫內也是遍地垃圾,牆內的銅管、電線等全部被偷。「我們也曾安裝過監控錄影,但盜賊竟從倉庫的外牆打洞入室,將監控設備全部搬走!」

附近的工程垃圾被倒放在倉庫周圍。(受訪人提供)

袁立功說,業主還曾嘗試加建大門,以防止不法分子繼續闖入,當地市政府都已經批准了加建大門的申請。然而,由於CC&R管理方的反對,加建大門的計劃最終也落空。2015年時業主曾嘗試出售這間「倉庫」,但根本沒有買家願意以屋主預期的價格,購買一個使用受限的倉庫。

有人將大批化學藥水丟棄在「倉庫」停車場上。(受訪人提供)

所幸前幾年,園區內的其他業主開始聘請律師對CC&R管理方提告,並邀請「倉庫」業主加入。原本並未抱太多希望的官司,最終卻意外勝訴。至此,園區的CC&R才被撤銷,這間「倉庫」也因此正名,得以重新進入市場。最終,這間破敗不堪的倉庫,在沒有重新裝修的屋況線下,以850萬的價格成功售出。袁立功透露,新買家購入後重新裝修,短短几個月就以1150萬左右的價格再次出手。

儘管袁立功提到的這間倉庫出售後帶來可觀收益,但其中也包含一些運氣成分。在這空置期間,不僅要支付地稅,還要花錢對房屋進行清理維護。袁立功提醒,在投資商業房產時,買家務必仔細研究房產相關的法律文檔;尤其是有CC&R的園區,須清楚條款中包含哪些限制性要求。

責任編輯: 李冬琪  來源:世界日報 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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