今年5月，剛從中國金茂總裁升任董事長33天的李從瑞，辭職了。
在中化集團工作了30年的張增根，空降到金茂，擔任董事長。
李從瑞2009年加入金茂，擔任公司副總裁兼北京公司總經理。他執掌北京期間，以北京廣渠金茂府為開端的府系產品橫空出世，加冕北京銷冠，在行業迅速聲名鵲起。
2013年，李從瑞升任金茂集團總裁。
李從瑞擔任金茂總裁的十年時間，金茂從一個年銷售額134億的小開發商，成長為2000億俱樂部的行業巨頭。
樓市狂飆猛進的時代，沒有多少人能保持冷靜。2020年前，金茂毛利潤率還超過20%，但之後，逐年下滑，今年上半年開發業務毛利率低到11%。
我問過金茂一位高管，空降的新任管理層對地產業務什麼態度，他只回答說：不太感冒。
李從瑞時代，金茂有七大區域公司，內部排名倒數前三是華南、蘇皖和東南區域。
過去大半年，東南區域和蘇皖區域已經消失了。東南區域被合併進華南區域，排名第一的華東區域，又吞併了蘇皖。
現在，金茂只剩五大區域公司了。
人事地震後，中國第十二大開發商金茂，開始急速收縮。
1
金茂集團對倒數第一的華南區域，意見一直很大。
2018年到2020年，金茂從1000億衝擊2000億規模期間，華南區域拿了太多高價地，最後在北方引以為傲的府系產品，並沒能打動南方客戶。
金茂府在北京一炮打響的，是他們的防霧霾的恆溫恆濕科技系統。但金茂華南區域一位員工告訴我，廣大華南群眾對此並不感冒，他們討厭的是：回南天。
華南區域力推的幾個重大項目，包括福州鼓樓金茂府在內，後來都成了業界的反面教材。
李從瑞時代，金茂就數次想更換華南團隊。李從瑞每年去華南，都要狠批華南團隊，可華南團隊一直穩如泰山。但新董事長上任後，華南區首魏浙已經離開金茂了。
從10月份到現在，金茂在推進規模收縮的第二階段：撤銷城市公司，廣州公司被撤編。
多數城市公司都面臨撤銷編制的命運。比如華中的長沙公司，華南的廣州公司。
但很多人沒想到，12月1日金茂內部公告中，連北京、上海、杭州這些每年對集團貢獻銷售額超百億的城市，都撤編了。
大規模撤編後，城市公司部分人員會合併到區域辦公：有三到五成央企城市公司員工，將會失業。
兩年前，民企開發商經歷的，現在的央企，似乎也要來一遍了。
撤編的主要原因，是項目虧損。金茂華南的朋友說，即便是2019年前拿的地價不算高的土地，現在市場下行：也開始虧損了。
2021年，金茂資產負債率大約75%。簡單點說，只要資產貶值超過25%，項目就會開始虧存。
這幾年，很多城市的項目又何止降價25%。今年上半年，金茂淨利潤已經從去年的41億，下降到了17.7億。其中歸母淨利潤暴跌83%，只有：4.33億。
如果再加上可以進行資產減值、匯兌損益的其他全面虧損，金茂向母公司所有者提供的收益，從去年的貢獻8.2億，可能要變成今年的虧損了。
10月下旬，中國金茂發布公告，以28億的價格賣掉了北京的威斯汀大飯店。
一位金茂的朋友告訴我，去年金茂上交了80多億利潤，前年上交了100億出頭，今年上半年上報的業績是負數：只能把酒店賣掉了。
撤銷城市公司，是為了裁員、節約人力成本。金茂內部估算，每撤一個城市公司，至少可以省出50人的人力支出。
城市公司消失還有另一個原因：市場那麼差，不拿地還是只有死。
2
最近從主管部門，到銀行，再到交易所，都在陸續開各種房地產行業的座談會。
一位民企董事長跟我說，從7月份開始到現在，他已經開了小10個座談會了。我問他有啥心得，他說備受鼓舞。我再問下去，他就不說話了。
上周，還有一家非央企的頭部房企董事長到北京，我們吃了頓飯。他也說，這一年參加的房企座談會，非常有意思。
9月份之前，他在座談會上說，市場很糟糕，企業壓力很大。其他央企發言卻說，你看我們都在增長，你們自個不行，別算在市場頭上。說得他啞口無言，領導因此覺得：也不能老說市場差呀，其他企業就幹得不錯。
今年8月，一家頭部央企做了一輪壓力測試。
結果不太樂觀。如果市場繼續下行，旗下只有三分之一平台公司能盈利，三分之一勉強自負盈虧，最後三分之一需要集團輸血，才能生存下去。
壓力測試前，這家央企有去滯重庫存的提法。但集團領導一度判斷，行業今年會築底。
拿到測試結果後，去庫存升級到集團戰略高度。集團領導對行業築底的預期，調整到明年。
9月份以後，那位房企董事長再去參加座談會，發現其他央企也開始吐槽：我們壓力也很大啊。
好幾家央企開始進行史無前例的去庫存活動——最大力度降價。
他們甚至因為降價不斷被地方政府處罰。但他們無可選擇，在無可阻擋的行業大周期面前，央企無法獨善其身。
一家央企的降價去化已經持續一段時間了。因為勉強算得過帳，暫時沒有調整組織架構。但內部的朋友說：明年年初就不好說了。
但其他央企已經開始優化了。不止是金茂，中海等一些早就不下三四線的央企地產商，也因為在一線城市搶不到地，正大規模優化。
今年「1024」日之前，連續數年的北京霸主中海，竟然沒拿到一塊地。他們不得不跑到南四環外，拿豐臺郭公莊這種去化註定艱難的地塊。
新崛起的黑馬國企華發，已完成北京區域公司的調整。幾個月前，華發北方大區降級為區域公司，旗下所有城市公司降級為事業部。一直傳說要和北方大區合併的北京區域，降級為城市公司，被華東大區吞併：北京公司40%的人離職了。
這兩年大家擠破頭，都想進央企國企。只剩下一個月，2023年就結束了。這些央國企的員工，並沒能堅持到今年結束。
輕舟已撞大冰山。
3
2022年年初，剛從陽光城出來的朱榮斌決定創業。他接下海南清水灣一塊地，參與開發。
之後，在去年夏天的博鰲房產論壇上，這位創業者吐槽，說難道我們的國企都是好好的嗎？雖然今天他們沒有出現債務危機，但是：他們的資產質量、經營水平，大家怎麼就不關心呢？
一年很快過去，今年夏天，還是在博鰲房產論壇上，朱榮斌身份又變了。他成了代理商——合富輝煌的董事會主席。
這位前央企高管、暴雷民企董事長、創業者，現乙方公司董事長，講了很長一通反思的話。
他說他入職合富，外界說他的工資從多少多少萬降到多少多少萬。怎麼這些人，覺得我掙200萬還瞧不起我？
掙200萬還被人瞧不起，這是很有問題的。
他說過去我們習慣了高收入，習慣了各種光環。現在心態要調整下來，過去能做很多：不是你的能力，而是我們時代的紅利。
他說過去我們都鼓勵做大做強，最後都摔得很深，今天大家都躺下了。政策是敞開了，各種工具箱能打的都打開了，以後還繼續有新的政策。但行業出清，是一個非常漫長的過程。
他說了很多喪氣的話。但他最後還是說，行業無好壞，這個行業不是沒得做了，身邊很多年輕人還在這個行業。
當時聽完他的話，我想起前不久有學生問莫言，年輕人應該卷，還是躺平擺爛，莫言說：不要被大風吹倒。
