「推窗見海，閉戶聽潮。」這樣的海邊愜意生活，是大城市的人們在繁忙生活之餘所夢想的，因此，在深圳有這樣一個現象：周五下班之後，前往東部的公路上排起車隊長龍，儘管如此，人們依舊期待在海邊度過一個輕鬆的周末。
因為海濱資源有限，外溢的需求讓惠州東部的海濱小城——惠東縣也繁榮起來。惠東縣距離深圳市羅湖區僅一個半小時的車程，海岸線上分布著巽寮灣、雙月灣、十里銀灘、亞婆角等多個著名海濱風景區。
官方數據顯示，在今年的中秋國慶假期，惠東縣濱海片區接待了67萬名遊客，節日期間，因海濱區域遊客較多，惠東縣觀光局還曾勸導遊客錯峰出行，前往惠東的其他景點。
豐富的海濱資源也吸引了不少開發商的到來，碧桂園、金融街、合正、富力、萬科、星河等房企開發的大型綜合旅遊項目在海岸線上依次排開。
惠東縣的海景房可謂紅極一時，2011年碧桂園十里銀灘首次開盤當天就賣了4000套，不少人不惜花費百萬元購置海景房，以期在炎炎夏日帶上一家人去度假，亦或是在將來用於養老，再不濟也能租出去。
不過，「理想很豐滿，現實很骨感。」身在城市的人們工作繁忙，一年能去住幾次？另外，海邊的潮濕真的適合養老嗎？房子一個月租金真的能達到那麼高嗎？購房者買房時或許沒有考慮那麼多，只有等到賣房時才感覺到心酸。
如今，在惠東海邊，不到15萬元就可以購買一套住宅，二手房「打折賣」已經是普遍現象，而真正想要賣出去，五折似乎已經是標配。
除了把價格降到位，賣房還要花點心思，有房產仲介為了幫業主賣房，直接在陽台上拉起紅色的橫幅，明確表示「業主急賣」。
購買海景房的人們
惠州海景資源較豐富，大亞灣黃金海岸有著「東方夏威夷」的稱號，巽寮灣則被稱為「中國馬爾地夫」，再加上距離深圳較近，相比深圳的高房價，單價1萬元/平方米左右的海景房自然有市場。
「為什麼來惠州？因為深圳房價太貴了啊，那時候深圳的房子一個平方（米）也要三、四萬（元）了，惠州海景房只要一萬左右。」王芳是惠東海邊的一名房產仲介，2015年底，因為買不起深圳的住宅，她來到惠州，以9000/平方米的價格買下了一套海景房，如今，王芳一家已經在惠州海邊生活了8年，車牌依舊還是深圳的。
像王芳這樣長期在惠州海邊生活的人並不多，她表示，不少人是買來度假，或者給老人養老的，購房人群中深圳人較多。
從現在的購房群體來看，香港人也是惠州海景房的主要客源。今年通關之後，交通也更加便捷，開發商特意增加了樓巴專線，香港人從福田口岸、羅湖口岸、蓮塘口岸過關之後，就可以乘坐樓巴，沿著海岸線，一個半小時就能直達惠州東部的海景房。
「坐巴士過來的大部分都是香港人，深圳業主幾乎都是開車來的。」一名房產銷售對第一財經表示，疫情期間減少了班次，今年通關之後就恢復正常了，早上六點至晚上九點，幾乎每個小時都有一班車。工作日中午，第一財經記者從深圳羅湖乘坐樓巴，蓮塘口岸上車的人較多，大多為說著粵語的老年人。
「我之前來過，今天帶她來看看。」走訪期間，記者就遇到一對從香港來的老年夫婦，因為他們的朋友早年在惠州海邊買了海景房，這次前來即專程看樓。
從當前在售的新房項目來看，碧桂園十里銀灘片區維港灣項目，一線海景房已經賣完，在賣的為二線海景房，靠山，成屋交付，均價為7000元/平方米左右，例如一套在售的，80平方米的二線海景房（可看海），總價53萬元，單價6625元/平方米，現在開發商搞活動，還可以免費送一套家私。
房產銷售稱，2018年首次開盤時，維港灣一線海景房的均價在1.6萬元/平方米左右，二線海景房開盤價格在1.25萬元/平方米左右，相比之下，如今的二線海景房價格已經有所下跌。
二手房業主的心酸
不過，相比於新房，對於購房者來說，惠州海邊的二手房更具性價比。
走在惠東海邊的街道上，除了一些吃食小店，隨處可見的還有房產仲介門店，門口清一色地立著廣告牌，上面寫著在售的二手房源信息，有的小區大門口也有類似的牌子，兩房、三房戶型總價20～50萬不等。
以十里銀灘三期愛琴海小區一套朝南的二線海景房為例，面積97平方米，業主最低售賣總價僅為47萬元，按照這個數據計算，單價僅為4845元/平方米，不僅房屋面積大於上述新房，價格還遠低於上述在售的新房。推售該二手房的房產仲介稱，業主在深圳，2015年左右購入該房源的時候，單價約1.05萬元/平方米，總價102萬元左右，也就是說，8年左右的時間，業主轉手再賣時，虧損了55萬元，價格跌幅54%。
在惠州海邊，轉手再賣時虧損的案例比比皆是。例如，十里銀灘海逸灣小區朝南的一線海景房，面積70平方米，7、8年前業主購入時，總價100萬元左右。「當時這種一線海景房很少，都靠搶，我當時賣過一套，總價要109萬元。」房產仲介回憶起當時的場景時說。然而，幾年過去，該戶型的房源價格也已經腰斬，最便宜的一套總價已經降至47.5萬元。
在二手房難買的情況下，以往由購房人全部承擔的仲介費也有所變動。惠東海邊的房產仲介表示，二手房成交的仲介費率一般為房產交易總價的3%，目前業主承擔1/3的仲介費應該是沒問題的。
想要在惠州海邊置業，現在的門檻也已經較高峰時期降低了不少，如果接受靠海稍微遠一點的房子，單價可以低至3000多元。例如，碧桂園十里銀灘山林海小區一套70平方米的二手住宅，現在總價僅需要27萬元，單價僅3857元/平方米。根據房產仲介介紹，7、8年前業主購入時總價約50萬元，現在價格也已經腰斬。另外，在房產仲介平台上，有房源50平左右，總價不到15萬元。
在惠州海邊，即使是租房，也很便宜，對於度假的人來說，租房似乎比買房更划算。房產仲介平台上，不看海的三室兩廳整租，租金低至700元/月，有的看海的兩室一廳，租金也僅需700元/月。
何以至此？
惠州海景房價格下跌已經是不爭的事實，安居客的平台數據顯示，目前，十里銀灘所在的稔山鎮二手房掛牌均價為6814元/平方米，較2021年7月的高點1.07萬元/平方米下跌幅度約36%；巽寮片區的二手房掛牌均價為9442元/平方米，較2021年10月的高點1.38萬元下跌幅度約32%。
那麼，惠州海景房降價幅度較大的原因是什麼？
中指研究院華南分院總經理楊紅俠對第一財經表示，目前，惠州新房庫存量處於高位，去化壓力較大，據中指數據，截至今年11月末，惠州海景房相對集中的惠陽區、惠東縣兩個區域新房庫存量高達606萬平方米，去化周期超過25個月。
「近兩年來，宏觀經濟下行壓力大，房地產市場持續調整，預期不明朗，惠州海景房成交量也持續走弱，房地產開發企業為加快項目去化，加速銷售回款，多採取降價銷售的策略。」楊紅俠表示，由於購買海景房的人群投資需求較多，受經濟及市場環境變化影響更為明顯，對價格敏感度更高，導致房企需要更大的降價幅度才能促進項目去化。
廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉對第一財經表示，購房者在海邊買房，一方面比較關注機場、高鐵等公共運輸，另外也比較關注海景房項目周邊的配套設施，以及項目是不是存在同質化競爭，目前惠州海景房這幾個問題都有待提升。
公共運輸不便確實是惠州海景房的痛點。今年7月，有網友在人民網領導留言板上留言，建議碧桂園十里銀灘開通到高鐵站的直達巴士，對此，官方回復稱，由於從碧桂園十里銀灘片區前往惠東南站和惠陽站受季節性影響較大，客源少且不穩定，相關公共交通客運企業沒有開通該營運線路的規劃，相關客運線路正在開展調研工作。
另外，今年2月，還有網友在人民網領導留言板上留言稱，高鐵站到巽寮灣的巴士少，開車頻率低，建議分淡旺季營運，旺季增加運力，提升惠東高鐵站到巽寮灣的運力。對此，官方回復時提及，惠東站到巽寮灣的公共交通線路由兩家公共交通企業共同經營，該公共交通線路近幾年因經營困難，公共交通企業減少了班次和車輛，以維持群眾基本出行需求。
楊紅俠表示，購房者在購買海景房時，首先要充分了解自身購房的目的與需求，綜合考慮房子的交通便利度、生活配套、租金報酬率、持有成本、未來房價變化、出售等因素。其次，購房者需在購房前了解清楚項目、樓棟所在的位置以及距離海濱的距離，部分主打海景的新房項目由於樓棟、朝向等差異，景觀資源也存在差異，需要先與銷售人員溝通確認。
