關於住房養老金制度，這段時間一下引發關注。
有自媒體造謠解讀為房屋稅，甚至把維修基金的標準直接修改成住房養老金收費標準。
比如這個：
也有一堆的專家學者跑出來安撫大家，說放心，不會增加居民負擔。
中央財經大學教授、法學院院長尹飛近日撰文表示，這次建立的房屋養老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養老金公共帳戶。
目前，房屋養老金公共帳戶的款項來自公共資金，按照「不增加個人負擔，不減損個人權益」的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養老金公共帳戶不會加重業主負擔。
這同樣是胡扯，因為這註定是一筆新增支出，政府又不創造財富，這一筆支出總是要有人承擔的，怎麼可能不增加民眾的負擔呢？
今天，我就來解讀一下，到底這個住房養老金是一個什麼東西？要解決的是什麼問題？
8月2日，住房城鄉建設部新聞發言人、住房改革與發展司司長王勝軍在國新辦發布會上表示，要依靠制度創新。制度是帶有根本性的，關乎長遠。提高安全韌性水平要重視和依靠制度創新。
建立房屋定期體檢制度，按照房屋建造的年代、功能類型確定體檢頻次，及時查找和發現問題，有針對性地消除發現的安全隱患。還要建立房屋保險制度，通過市場化手段推動完善工程質量和房屋安全監管機制。另外，建立房屋養老金制度，為房屋體檢、房屋維修、房屋保險提供資金保障，我們將加快推進這三項制度的建設。
從以上這一段話，我們可以得出以下結論：
1、在購房時收取的住房維修基金不足，不足以保證在房子的全生命周期內的維護、體檢成本，因此，需要新增資金籌集方式
2、要建立的是一種長效的制度，也就是能夠確保資金源源不斷進入，才能確保維修、體檢、及保險經費的充足
3、三項制度中，體檢制度將會成為一種強制性的監管，也就是必須定期體檢，以確保及時發現風險，房屋保險制度則是採取市場化手段，那就是需要向商業保險公司購買保險，以確保出事後有人賠，而住房養老金制度則是一種資金籌集手段。
4、制度建立的目的，是解決越來越多的老房子維修問題，因為地產業發展了這麼多年了，很多房子進入高風險期了，但由於中國樓房的特殊產權形式，以及小區管理諸多限制，導致房屋未來風險被忽視。
好了，要怎麼理解呢？我來做一個類比吧。
就如同，現在要求全國人民都必須體檢了，發現有病就要去治了，體檢費用和治療費用要建立一個制度來籌錢。
大家更關心的是第三個問題，也就是到底這一筆錢怎麼籌？有些人說，不是交過了維修基金了嗎？甚至還沒有花完，怎麼又要交了呢？
專家們也都說明白了，那就是要建立公共帳戶。
公共帳戶其實大家很熟悉這個東西，你的養老保險和醫療保險都分為公共帳戶與個人帳戶。
我的判斷就是，實際上，住建部推的這一套制度，與現行的醫療共濟制度本質上是一回事，可能會在個別細節上，與之有所區別，但本質不會有太大的差異。
這個制度將會形成以下結果：
公共帳戶是一個公共的資金池，所有參保的房屋的維護費用都可以從中支出，而個人帳戶則是一個小區這一棟樓業主們共有的一個資金池，這一筆錢只能花在這個小區或這一棟樓。
不斷增加公共帳戶的資金量，就能讓所有的房子，都有穩定的維護基金來源，個人帳戶的錢花光了，但公共池子裡還有錢，這樣就能確保經費來源。
那麼資金籌集的渠道是什麼呢？公共帳戶的錢從哪來的呢？
要知道，住建部明確地提出是一種制度性的資金籌集渠道，也就是不是由財政臨時劃一筆錢，而是有著穩定的來源，這就是某一種名目的稅。
你要把它理解為房產相關的稅，也是沒有問題的。但與普遍認知中的房屋稅是有所區別。
制度是處於試點過程中，但是我可以推理出以下資金來源渠道，並分析其後果
第一種：向開發商收取
在開發商賣樓時，再收取一筆錢存入公共資金池
這時的承擔者，是開發商或是整個房地產產業鏈條的企業和從業者。
如果直接從開發商的利潤中收取，那就是由開發商承擔；
如果直接從開發商的售價中收取，他就是一種類增值稅的東西，最後由整個地產鏈條中的企業和員工們一起承擔；請注意，增值稅不是由消費者承擔的，而是由鏈條中所有的生產者，包括企業員工承擔的。
這個鏈條中，包括政府（賣地），包括農民（供地）。他們一樣會受損。
因為價格由供需決定，不由成本決定，地產商做不到把成本轉嫁給客戶，否則地產商為什麼現在要降價賣房？
那麼，這時，就是地產業所有企業主及員工為買房子的人提供維修資金，他們的利潤將減少，員工的收入將減少，換來住房養老金公共帳戶的資金。
第二種、向政府收取
向開發商收取時，其實也會向政府收取，因為中國的土地供給都來源於政府，政府也是房地產行業的供應商之一，當開發商在賣房時需要交一筆維護費用時，那麼，在土地拍賣時，他們就會降低對政府的報價，從而使得政府的賣地收入降低。
但如果單獨向政府賣地時的收入征一筆稅，這時，就是由政府來承擔，當然這也是表面的，因為政府的地來源於土地徵購，他們也會降低徵購土地的價格，以降低成本，最終就將由賣地的農民們承擔。
第三種、向購房者收取
對於老房子的業主，想讓他們交錢，那是千難萬難的，是不可能的。在中國要收取直接稅，特別是征對存量資產收稅，比登天還難。
但徵收環節稅是可能的，也就是在買賣房屋時，要求買房的人，除了交小區的住宅維護費用以外，再交一筆公共維護費用。
如果單獨只採取這種方式，表面看，就是新房業主們為所有的老舊房子業主們的維護基金買單。
但是，實際承擔者依然不是新房業主，因為如果買房需要額外再交一筆錢，這相當於房子的價格上升了，前面我說過了，成本不能決定價格。因此，地產商要在這種情況下將房子賣出去，依然需要降低房子的售價，所以他與向地產商收取是一回事。
第四種、向所有持有房屋的人收取
除了已交的本小區本棟樓的維護基金外，另外每一個業主，都要交一筆公共維護基金，這個就無法轉嫁了，他必然就是由業主們自己承擔。
由於是向公共資金池注入資金，也存在誰吃虧誰占便宜的事。
如果按面積徵收，那就是大房子的人為小房子的人買單，因為風險相差不大，但面積大的人出得更多；同時，更新的房子的業主，為更舊房子的業主買單，因為舊房的風險係數顯然更高。
這是社保由年輕人付錢給老年人治病養老是一回事。
第五種：印鈔來投入
前期可能是由某一部分人來承擔代價，但不夠時，就發債來處理，最終債務由貨幣超發化解，這就是印鈔來承擔。
這種的後果，就是全民來承擔有商品房的業主的維修費用，其中受損最多的依然是農民，因為農民沒有多少商品房和股票，他們的主要有流動性的財產就是現金。
這時，他們的儲蓄將在通貨膨脹中被轉移到城裡人的公共支出帳戶，去養他們的房產。
農民子弟們除了要通過社保要養城裡人的爹以外，又增加了一個房爹。
以上，就是幾種徵收方式及其後果的分析。那麼，這個制度會採取哪一種呢？
我分析最有可能的方式是，學習社保當年的模式：
1、現有買了房的人，他們的公共維護基金，由政府從地產商這裡或土地基金這裡收一筆錢，最早進入社保體系的人，也是直接計算年資的，不交錢的。
2、在新房銷售中徵收環節稅，由新房業主們交兩筆費用，一筆公共，一筆個人。
3、政府最想做的，當然是所有房子業主都交，但是，想法是想法，他做不到。
其實最大的可能性是這個制度試點失敗。
以上分析可以得出結果，除了你直接向業主收以外，餘下的收取方法除了印鈔外，都將對房地產市場，以及政府自己的土地財政構成打擊。
不要高估中國制定政策官員的智商。
當年在重慶試點房屋稅，由於對特定的住房徵收房屋稅，最終會直接導致開發商降低對土地的報價，從而減少土地財政收入，地方政府一算帳，房屋稅是政府收入，土地拍賣也是政府收入，我為了征房屋稅而導致土拍價格降低，這不是有病嗎？
於是不斷減少房屋稅的徵收範圍和條件。基於根本不在意房屋稅收多少，因為土拍收入才是大頭。
這個政策是住建部要求各地地方政府試點推進的，這些人往往不具備經濟學思維、就是想著讓地方政府去干到結果，但只要地方政府看到這種對財政本身的打擊，那麼，就不會有執行的動力。
但住房維護，的確是一個問題，他本來是一個私權領域的問題，但事實就是，一個明明私有產權的房產，為什麼會出現維護不夠的情況？
在美國也出現過這種情況，一些公寓破破爛爛，業主都不願意維護，原因是租金管制。
中國最主要的房屋產權是複雜共有產權形式的高樓，這種產權要維護好，需要放開一切管制，比如不要干預業委會，還需要讓業主們建立自負其責的心態，不要一切找政府。
如果出現有若干樓房進入危房狀態，政府不干預此類事件，就會讓全國的樓房業主們開始警醒，努力想辦法找齊所有人，自己對房屋進行體檢，自己籌錢進行維修。
而政府要出面搞的這種公共帳戶，長遠來說都會製造不公，都是讓一部分人損失，另一部分人得益。
最怕的是，最終通過降低農民的賣地收入來籌集資金，或是通過印鈔來解決費用問題，農民是一群在輿論上不會說話的人，也搞不懂經濟學原理。侵犯了他們，他們可能都不知道。
這就又再一次發展成為如社保和醫保一樣向最窮的人收稅，給城裡里人作貢獻的模式。
但往往在他們身上搞錢，是最容易的，因為這些人最不會鬧。
農民從建國後交農業稅交到了2006年，城市人你收收他們的直接稅試試看？如果最後又挑軟柿子捏，那有可能是實行制度最容易的方式，但也是最無恥的方式。
