01
深圳一人才房，撲街了
有些事情，沒有發生以前，根本想不到會有多慘。
你會想到，在深圳這樣的頂級城市，一個折後價2.74萬的人才房，居然創下了選房結果的最差紀錄嗎。
該項目是位於深圳市光明區的御棠上府，2023年6月取得預售證。
最近推出了870套住宅房源，批准面積75135.91平方米，項目住宅分為商品住宅及安居型商品房，其中商品住宅45022.17平方米（482套），安居型商品房即「人才住房」30113.74平方米。
人才房的預售均價是2.74萬元，商品房的預售均價是4.31萬元。
根據深圳市住房和建設局披露的御棠上府項目5月批次人才房選房結果顯示：
7套兩房戶型，361戶認購，賣了0套，選房率0%、去化率0%、棄選率100%；
14套三房戶型，200戶認購，賣了1套，選房率0.5%、棄選率99.50%。
同時推出的商品房，去化也不咋地。到目前，482套住宅房源中已備案20套，去化率4.15%。
有趣的是，4月份開啟的一批次選房，同樣是這樣的局面。
根據5月的選房結果公告顯示，深物業御棠上府的2房戶型無一家庭選房，三房戶型也僅被選走一套。
作為深圳即將絕版的人才房（按照深圳市自然資源局2023年發布的規定，取消安居房、人才房），去化為何冰冷如斯？
有人可能會說，是位置問題，光明雖然定位很高，但畢竟還沒有發展起來，距離市中心太遠了。
而且，御棠上府，距離長圳地鐵站直線距離約2.4公里，交通不便。
這是個因素，但不是核心因素。
02
深圳人才房，兩次下調門檻
深圳人才房2022年年末開始上線，一直就不好賣。
比如2022年年末深圳推出的6個六折人才房共計4422套房源，去化率不足5成。
為了解決這個問題，深圳兩度放鬆了人才房申請門檻。
最初需要申請人本科學歷，以家庭為單位申請，而且全家都得是深戶。
2023年3月份，進行了第一次調整，增加了第二梯隊。
第二隊列申購人若以家庭為單位，僅需本人擁有深圳戶籍，且在深繳納社保累計三年以上。共同申購人不受戶籍限制，申購人配偶只需正常繳納深圳社保即可；單身申購人應年滿30周歲。
但要等第二梯隊選完，第二梯隊才能補上。
2023年8月份，進行了第二次調整。主要有三個方面：
第一，在之前的第一第二梯隊基礎上增加了第三第四梯隊。
第二，三口之家可以申請三房。
第三，大專學歷也有機會申請人才房。
具體以兩房和三房兩個層面來看：
兩房方面：
現在申請人才房，兩房戶型第一梯隊需要三年社保、深圳無房、全家深戶、主申請人本科以上學歷，仍是最嚴格的標準線。
第二梯隊只需要主申請人為深戶即可。兩房戶型增加了第三梯隊，主申請人為深戶，學歷方面，沒有本科限制，只要符合深圳人才引進標準，中專+高級技師，拿過世界級國家級競賽獎項，市級以上技術能手，得到過政府表彰，都符合資格。
三房方面：
第一第二梯隊和之前一樣不變。增加了第三第四梯隊。
第三梯隊，學歷放鬆，只要符合深圳人才引進條件即可。第四梯隊在學歷放鬆的基礎上，放鬆了家庭人口要求，三人家庭也可以申請三房。之前必須是四口以上的家庭。
門檻大大降低之後，人才房也迎來了一波小高潮，但隨著深圳商品房價格不斷下調，以及不斷爆出的人才房質量問題，人才房銷售，再次陷入了困境。
總結來看，以光明區御棠上府為代表的人才房去化陷入尷尬境地，主要有兩個因素：
一、商品房價格不斷下調，人才房價格優勢蕩然無存。
二、價格仍在下跌，不知何時見底。
03
為何仍難賣
第一，商品房價格不斷下調，人才房價格優勢蕩然無存。
人才房一開始就是打價格優勢，六折的價格優勢還是相當誘人。儘管存在很多限制，比如不能抵押，不能出租。要在10年後解除人才房的交易限制（離婚後共同申請人該時間限制），並且按照屆時政策取得人才房完全產權以後才能上市買賣。
但是6折，相當誘人。
然而，一個客觀事實是，深圳的商品房價格不斷下跌，讓人才房的優勢蕩然無存。
過去三年半的時間裡深圳的房價從8字頭跌入7字頭，再跌入如今的5字頭，房價已經回到了2018年。
樂有家數據顯示，2023年年末深圳的二手房均價跌至6.5萬元/平方米，比2021年歷史最高點8.3萬元/㎡跌了22%，比2022年跌12%。
2024年8月成交均價5.9萬元，相較於2023年8月的6.94萬元，每平方米下跌了1.04萬元，跌幅15%。
新房方面，價格同樣在不斷下調，折扣不斷突破下線。
比如前不久恢復銷售的龍崗樓盤勤誠達譽府直接五折銷售。
2022年該樓盤的備案價是4.2萬元/平方米。現在小戶型銷售單價2.1萬元/平方米起，總價180萬元起，大戶型銷售單價在2.6萬元-2.7萬元/平方米左右，在此基礎上如果參加團購優惠，價格會更低一些。
結果被老業主們聯合維權了。
光明確也好不到哪兒去。光明現在絕大部分的樓盤的折扣都干到68折，接近人才房的6折價格。
現在的商品房折扣與人才房折扣接近，而人才房十年後想要獲得紅本還得補差價，這樣算下來，人才房沒有了任何優勢。
不僅沒有價格優勢，戶型、位置都存在明顯短板。
人才房都是小戶型，在70/90政策放開後，大戶型將是未來的主打。誰還稀罕人才房？
而且，人才房的質量問題，最近也被頻頻爆出，這讓很多人望而卻步。
最最關鍵的是，商品房的價格仍在下跌，仍沒有見底。
第二，商品房價格仍在下調，不知何時見底。
當前，房價已經進入到了調整深水區。
我們都知道，市場不可能永漲不跌，也不可能永跌不漲，但我們不知道何時是轉捩點。
房價與收入、預期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現了新的平衡點，房價才會止跌。
而就目前的情況來看，平衡點出現還早得很。
本號在今年的文章中多次強調過，本輪調整周期不會短。
截至上半年，個人住房貸款餘額37.79萬億元，跌破了38萬億，同比下降了2.1%。同時，人民幣房地產貸款餘額53.1萬億元，同比下降1%。
這說明，無論是居民端還是房企端，縮表是主流。新增貸款跑輸了還貸，提前還貸仍在盛行。
這是預期缺失、信心不足的直接體現。
即便調整了三年，深圳的房價和絕大多數普通受薪階級都沒有關係。
從房價收入走勢來看，當下一個普通受薪階級，想要在深圳買房，需要不吃不喝40年以上才行，算上吃喝，按照現在的房價，這輩子都沒希望。
深圳房價，早就透支了這座城市本身的承受力。
有人或許會說，像京滬深這種城市，商品房屋所有權狀來就不是給普通人準備的。
這句話只對了一半。無論哪座城市，房子的中流砥柱都是中產階層。深圳富人買房如買菜不錯，但所有的投資與炒作，最終都需要中產來接盤，形成一個閉環。
正因為房價遠超城市大多數的購買力，讓大多數無房的人只能望房興嘆。再加上三年黑天鵝讓很多人的收入縮水，讓有實力投資的人也丟失了信心，才進入了不斷調整的周期當中。
我提出過一個概念，叫「需求斷檔」。簡單理解，就是高房價形成了一個天塹，讓相當部分人空有需求沒有實力。
總結下來就是：
第一，宏觀經濟周期、宏觀大環境以及全球局勢帶來的不確定性，讓有錢人沒有信心和預期買房投資。而且，之前炒房投資收穫的人，正在尋求離場，落袋為安。
第二，當下的收入和失業，讓相當一部分買不起房的人，更加買不起房。
第三，中間一小撮有首付能力的人群，在調整的環境中，選擇持續觀望，既怕追高，又怕踏空。
一句話概括就是，富人不買，中產不敢買，普通人買不起。
所以，即便到如今深圳的供需矛盾依舊尖銳，但在需求萎縮之下，也擋不住調整的大趨勢。
所以，價格是最大的因素。
試想一下，如果大家都覺得未來房價還會大漲一波，現在有6折的人才房可以入市，哪怕十年鎖定，十年後也能狠狠賺一筆，哪會有如今難賣的局面。
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