不少打工人都夢想有朝一日成為包租公/包租婆,躺著就能賺取「睡後收入」。
但接下來,想要憑藉當房東「躺賺」,可能沒之前那麼爽了——
因為「睡後收入」,真的成了「稅後收入」。
今年以來,不少網友陸續表示被稅務部門要求補繳「房東稅」。
所謂「房東稅」,一般指個人出租或轉租房屋應依規繳納的個人所得稅。
其實早在2021年,雲南、河北、湖南等省份,就發文明確過「房東稅」的徵收細則:
以雲南為例,「房東稅」核定方法為:
應納「房東稅「=(租金收入-租賃成本)×稅率
其中,個人出租住房的稅率為10%;出租商鋪、辦公用房、廠房等非住房,稅率則高達20%。
只是在過往實操中,這一稅種的徵收,基本靠房東自覺申報,並未強制征繳。
為什麼偏偏現在執行嚴格了?
背後的首要原因,想必不說大家也能猜個一二:
地方財政,形勢嚴峻。
有多嚴峻呢?看政府文件措辭便一目了然:
截至上半年,全國地方政府債務餘額42.61萬億,城投有息債務62.19萬億。
結合部分地方缺口越來越大的財政帳本來看,「開源節流」必然是未來一段時間內,地方財政的主旋律。
於是,「房東稅」順理成章的成了「開源」的一環:
截至2023年,中國租房人口已接近2.6億人,且還有進一步上升空間。
因此,在消費稅、遺產稅等稅種仍在醞釀階段,「房東稅」作為已有細則規定、可被「拿來即用」的稅種,成為了地方政府「解燃眉之急」的一個選擇。
那麼「房東稅」真正落實到普通人生活中,預計將分別對租客、房東產生哪些影響?
我們需要分情況討論:
1.從供需角度看:
不管稅費怎麼調,租房的實際價格,最終都要符合客觀經濟規律:
即由房屋的價值所決定,並被市場的供求關系所影響。
這意味著,對於人口流入率高、租房市場緊俏的一線、新一線等高線城市核心區域,出成屋源供不應求的情況也更多;
特別是對於這些區域的優質房源來說,房東的議價能力也會更強,因此將這部分「房東稅」轉嫁給下游租客的可能性更大,等於變相提升了租金。
當然,「優質房源」的定義,也在因時、因地不斷變化:
例如,在以「核心家庭」(即一對夫婦及其未婚子女)為外來人口主力的地區,價格適中的兩室戶出租房源,更可能成為該區域的優質房源;
而部分地區,特別是一線城市的中心區域,近年來單身人口、或不育的兩口之家逐漸走多,對於這些區域而言,一室戶、或配套裝務優良的合租房源則更可能成為搶手房源。
反之,對於人口流出為主或流動性不強的地區,排除少部分在當地具備稀缺性的優質房源,「房東稅」帶來的額外成本則需由房東自擔,否則可能面臨較長空關期,得不償失。
2.按時間維度看:
短期來看,一旦「房東稅」全面鋪開,對於上述部分核心區域的租客,確實可能面臨一定的租金上漲風險;
具體的漲價情況,需要根據屆時「租金上漲-倒逼退租-房源供給上升-租金下降」的實際市場平衡情況,來具體分析。
而對於租房市場相對冷清的地區而言,房東短期內出租成本則會相應提升;
且針對部分議價能力過低的房源,房東可能需要再次評估稅費、修繕服務成本、家居配套成本、心理成本等綜合出租成本,及其對於投入/回報比的影響,並考慮是否繼續將其存量房產進行出租。
而從長計議,「房東稅」對於租客來說不失為是一項利多:
一方面,強制徵稅後,租賃合同必須進行網簽備案,這種公開透明、易於監管的合作方式,可在一定程度上,避免以往頻發的房東不合理扣留押金、對租客進行罰款等不良行為;
另一方面,低質量房源難以叫價,也將倒逼一部分房東提升房源質量及相關服務水平,以獲取更好的投資報酬率。
最後,大家可能還有這麼一個疑惑:
房地產市場作為與租房市場相伴而行的「孿生兄弟」,房屋租賃市場形勢的變化,必然會給樓市整體帶來一定改變。
正如以上分析,對於那些可將稅費部分/全部轉嫁給租客的房源,或即使扣除各項成本、仍可獲得可觀租金收入的房東來說,這些地區房地產市場整體的變化並不顯著。
而對於那些房源明顯供大於求、且本身租金不高的地區來說,「房東稅」的徵收,壓縮了房東本不寬裕的租金收入,會增加房東買房的可能性,如果這部分非剛需存量房產流入市場,則將進一步加劇當地樓市的拋盤壓力。
但無論如何,相較房屋稅和空置稅,房東稅的實施更為直接。
所以,很快,大家就都不能避免了。