荒置別墅群七折拍賣，背後有何故事？
180套別墅、起拍價14.1億，近日北京一知名別墅引發關注。
據阿里法拍平台顯示，北京市順義區楓橋別墅項目180套別墅，將於11月25日打包拍賣，起拍價14.1億元，保證金1.4億，目前平台上已有132人設置提醒、共9521次圍觀。
從法拍網上傳的圖片看，該別墅群目前處於荒置狀態、雜草叢生。此外，相較於20.17億元的評估價，本次14.1億的整體拍賣價，相當於打了69折，競價幅度則為700萬元。
老舊別墅群七折拍賣，背後有何故事？
一度成為獵奇打卡地
「廢土風攝影」「探險廢棄別墅」，在社交平台上，北京楓橋別墅曾一度成為「網紅打卡地」，但不是因豪華房屋與美景，而是荒涼多年引發了網友獵奇探險。
楓橋別墅所處位置並不差，該項目緊鄰潮白河畔，地處高檔別墅帶，曾經的賣點是「純北美風格成屋別墅」。那麼，這一別墅群為何走上了荒置、甚至被法拍的道路？
據法拍信息顯示，目前將被拍賣的180套別墅，有134套登記在北京瑞順鴻業房地產開發有限公司（瑞鴻地產）名下，剩餘46套權利人分別為北京精達房地產開發有限公司（精達地產）、北京東飛祥義投資有限公司（東祥投資）。
楓橋別墅建成時間已久，作為項目最早的開發商，精達地產在1993年拿地、2002年拿到預售許可證，共建成188棟別墅，公司還曾表示「楓橋別墅將打破固有傳統，做業主的終生服務商。」但後來，這個項目卻開始了命運多舛的路途。
因建設質量及市場遇冷等問題，該項目銷售情況並不佳，公開信息顯示僅賣出8套，精達地產也出現資金問題。2007年，精達地產的債權機構開始對項目進行拍賣，此後多年經過數輪輾轉，最終瑞鴻地產持有了部分資產，瑞鴻地產的大股東為東祥投資。
如今再次被掛上法拍平台，則是因相關方與信達福建的借款問題。
據拍賣標的調查情況表，該資產包由福建省福州市中級人民法院查封，執行案號為（2024）閩01執恢310號，申請執行人為中國信達資產管理股份有限公司福建省分公司。
從法拍網上傳的圖片看，該別墅群目前處於荒置狀態、雜草叢生了無生氣。相較於20.17億元的評估價，本次14.1億的整體拍賣價，則相當於打了69折，競價幅度為700萬元。
值得注意的是，這看似是一場普通的司法拍賣，但資產包背後涉及的主體卻錯綜複雜。
福建信達債權處置公告顯示，該筆債權本息合計19億元，由瑞鴻地產和精達地產作為共同債務人，泰禾投資、黃其森和葉荔（黃其森妻子）則提供連帶擔保。
企查查信息也顯示，本次拍賣所屬的司法案件，是一起資產執行案件，其中涉及的被執行人包括前述的東祥投資、瑞鴻地產、精達地產，同時還有泰禾投資有限公司、北京泰禾嘉盈房地產開發有限公司、泰禾創始人黃其森及其妻子葉荔。
泰禾方面與這件事的關聯從何來而？相關法律文書顯示，東祥投資、瑞鴻地產的法定代表人任愛軍曾表示，自己僅是名義上的法定代表人和股東，從未參與過上述公司的經營管理，與信達方面的債權，實為泰禾投資公司、黃其森對信達的借款行為。
此前的市場信息也顯示，楓橋別墅實為黃其森用設在維京群島的影子公司收購而來，但因項目債務關係複雜、質量問題及銷售不佳等因素，曾被視作黃其森投資「踩坑」的案例。
由此可見，此次被掛上貨架的資產包，與泰禾方面關係密切。
背後的泰禾怎麼樣了？
作為最早一批出險、並走向退市的房企，泰禾及黃其森在市場上已鮮有公開動態。
早在2020年，泰禾集團便出現違約行為，此後雖然籌劃了諸多自救動作，包括出售資產、引入戰投、縮減規模等，但都未能實質性扭轉企業的走向，債務重組方案也一直未出爐。
2023年8月，泰禾集團觸發了強制退市條款，被深交所摘牌，曾經的規模房企黯然退市。
今年8月底，上海清算所網站披露稱，泰禾方面還存在大額已到期未歸還借款，截至2024年6月30日，已到期未歸還借款金額為819.63億元。此外，泰禾集團股份有限公司的主體和債項評級為C，對外擔保總額超過最近一期經審計淨資產的100%。
公告稱，為積極穩妥化解公司債務風險，泰禾已成立專項工作小組，並聘請了多方專業機構開展債務重組工作，協助公司組織、協調債權人溝通意見和訴求，並就緩解短期債務償還壓力、優化資本結構提供意見，推動形成全面債務重組解決方案。
因整體債務重組方案未出爐，此前泰禾相關債務的處理方案，多是基於項目層面解決，有的是相關金融機構予以展期，有的則走上司法訴訟的道路、以執行泰禾旗下資產。
目前，退市後的泰禾，在試圖推出整體重組方案之餘，最重要的工作是「保交樓」。
據上海清算所網站公告，2024年泰禾在上海、杭州地區均有新交付的項目，目前已售尚未交付的項目已基本開工，分布在北京、上海、福州和廣深區域，預計在未來2年內完成交付工作；項目未回款和未售部分的現金流，足夠覆蓋政府投入項目的專項資金和其他債務。
與此同時，泰禾目前在推進持有成屋項目的去化，以改善流動性，包括與主要債權人制定分配方案，解除已抵押房產的凍結狀態，以重啟成屋項目的銷售。銷售回款將按雙方約定的比例，用于歸還貸款和保障公司的日常營運，以達到資產盤活的目的。
日前，深圳院子開盤銷售，共推出64套別墅，備案均價約137974元/平方米，去化率達七成，銷售金額約13億元。該項目正是泰禾在2015拿下的地塊，當時以57億元競得、並創下樓面地價新高。後因泰禾出現債務危機，該項目通過債務重組轉入中國長城資產旗下。
對當下的泰禾來說，要實現可持續經營，仍面臨不小的挑戰。10月30日，泰禾在新三板披露財務報表顯示，2024年1月1日~9月30日期間，泰禾實現營業收入約19.33億元，同比增長約1.35%，淨虧損約23.11億元，同比減虧37.91%。
截至2024三季度末，泰禾帳面的貨幣資金為10.03億元、應收帳款2.8億元，存貨1379.13億元，流動資產1537.39億元，總資產合計1999.04億元；負債方面，短期借款44.16億元，一年內到期的非流動負債775.23億元，負債總計為2015.97億元；期末股東權益為-16.93億元，其中少數股東權益23.02億元，歸屬於母公司股東權益為-39.95億元。
泰禾方面表示，目前，公司正全力推進債務重組事宜，積極解決債務問題，同時以「復工復產、重塑信心」「保交付、保品質」為第一要務，積極盤活資產，最大限度保障項目施工建設的有序進行，增強市場信心，實現公司可持續健康發展。
