十年前誰會想到，曾經被吹得天花亂墜的商鋪，如今會成了一個個「吞錢無底洞」？
很多人可能還記得那個年代，商鋪銷售的口號一套比一套猛：「百萬客流，穩賺不賠！」「地鐵上蓋，睡後收入！」「固定返租，包你安心養老！」
聽上去是不是很美？
但現實往往很骨感。
今天我們聊一個真實的故事，也是很多投資商鋪人血淚的縮影——杭州港龍城。
這不是個案，而是很多人夢碎商鋪的縮影。
01
時間拉回到2015年，杭州人對港龍城的熱情堪比炒股。
那時候的它頭頂三重光環：
雙地鐵交匯，杭州東站旁的黃金地段；
背後開發商是當年全國排名前十的大開發商；
投資模式還自帶「保障」——前兩年每年給你6%和7%的回報，返租15年。
宣傳畫冊上印著「未來將吸引百萬客流，億萬消費」，不少投資者連夜排隊認購。
可現實很快就變了味。
買了鋪的人發現：
商鋪根本辦不下產權，原因是開發商把商鋪抵押了；
有人想退，錢也退不出來；
項目還一度被法院查封，徹底爛尾。
說好的15年返租？
最多拿了一兩年就沒下文了。
更扎心的是，到2018年他們還在等「馬上就開業」，結果一年拖一年，到最後連門都沒開。
商場沒開成，反而成了「社區種菜地」。
沒錯，真的有人在商場裡種菜。
還有業主苦中作樂拍短視頻，把商場當成了「新式田園綜合體」。
從2018年開始項目被各種司法拍賣，價格一路下滑：
第一輪6.5億，沒人接；
第二輪4.55億，依舊流拍；
第三輪降到3.88億，還是沒人要。
要知道這個項目最開始的估值可是將近6億多！
2023年曾短暫「半開業」，找來王府井背書搞招商，最後也是雷聲大雨點小。
現在2025年了，港龍城依舊爛在那，一堆人徹底躺平了。
02
港龍城的故事不是個例，而是整個杭州商鋪投資悲劇的一部分。
據不完全統計，杭州類似的爛尾商業項目至少有20多個。
舉幾個例子：世茂廣場（下沙、筧橋）：中間停了好幾年，最後靠政府介入才勉強恢復。
荊長路十字路口項目：兩個商業體雙雙爛尾，產權證遙遙無期。
恆大水晶城商業部分：住宅早就賣完了，商鋪爛在那裡沒人捕手。
這些地方共同的特點就是：位置看起來不錯，宣傳很有想像力，但一到營運、回報，就全線崩盤。
買的人不僅被「套牢」，還被「困死」。
如果你覺得這是杭州的問題，那就太天真了。
放眼全國類似港龍城這種商鋪爛尾的案例，一抓一大把。
北上廣深二線城市，僅公開曝光的爛尾商鋪項目就超過100個。
03
三四線城市的數據就更別提了，基本沒人統計。
這些商鋪的背後，有三類「受害者」：
錢打水漂的投資者：不少人砸進幾百萬，結果商鋪根本沒人要，流拍、估值跳水成常態。
跑路的開發商：爛尾一開始，開發商就拍拍屁股走人了，留下一地雞毛和一堆訴訟。
無辜的住宅業主：買房時宣傳配套商業，現在變成廢墟，不光日常生活受影響，房價也被拖下水。
很多人買商鋪是奔著「被動收入」去的。
開發商說有返租、有固定回報，聽起來比買房出租還靠譜。
但你有沒有想過：這些承諾都是「空頭支票」。
你收的那點返租，其實就是你自己的錢。
一旦開發商沒錢了、項目不賺錢了，這些承諾就是廢紙一張。
最可怕的不是錢虧了，而是：商鋪出租困難，沒人願意捕手；
想賣沒人買，流動性差到極致；
法拍也拍不出去，徹底鎖死。
而且現在開店的難度比你想像得大得多。
別說投資商鋪了，現在做生意的老闆都在跑路。
2024年全國就有超過12000家門店關門。
餐飲關了6000多家；
服裝品牌3000多家；
教培、零售、超市等各類門店也倒了一大批。
04
你指望租戶來「接你的盤」，那是痴人說夢。
背後的大環境更慘：
居民消費信心低迷，消費貸減少了4019億；
CPI下降0.1%，食品、日用消費全面下滑；
就業壓力大，中小創業者更是捉襟見肘。
說白了就是老百姓沒錢了，也不敢亂花錢了。
這種環境下再好的地段也沒用，沒人敢冒險開店。
很多人說商鋪不行，那我是不是可以考慮公寓？
我勸你再想想。
就拿我一個朋友來說，7年前在杭州某地段買了一套公寓，當時覺得租金能抵月供，還能升值。
最開始的確租了2000元一個月，現在呢？
1300都租不出去。
房子空著，仲介還建議他再花一兩萬重新裝修。
你說這哪裡是投資，分明是填坑。
公寓的幾個問題也很致命：
折舊特別快，一裝修幾年就舊了；
維護成本高，動不動就要修、要換；
稅費高、政策限制多；
出手難，想賣都找不到接盤的；
回報周期長，基本靠自己「供奉」。
最後大部分人發現：公寓不是資產，是負債。
05
很多人買商鋪、公寓，是為了「跑贏房子」，為了能多點收入，有點保障。
但現實就是這麼殘酷：
在經濟好的時候，這些投資可能還勉強能跑得動。
但在如今這個階段，商鋪、公寓都成了「高危資產」。
套一句網上的話說得特別准：「你以為你在投資，實際上你是在資敵。」
如果你還想著靠買商鋪、公寓實現財務自由，那我勸你再多想幾秒鐘。
因為這不是投資，是豪賭。
而你賭的不是未來，是運氣。
真的別碰了。
祝你清醒，也祝你平安。
