最恐怖的救市政策即將登場

今天房地產新聞中，最重磅的莫過這條新聞——《重慶將出台救市新政購首套房返還個稅》，該報導說：

　　重慶市委常委、常務副市長黃奇帆在2008年第四季度市情報告會上透露，為了穩定房地產市場，重慶將出台新政策——對購買第一套商品房自住的市民，將返還此前所繳納的個人所得稅，用於支付首付或償還按揭貸款。

　　這是什麼概念？如果從經濟的角度看，有好心的記者算了一筆帳，假設購房價是居民家庭收入的7倍(房價/收入比)，那麼退稅效應將相當於普通雙薪家庭(每人月收入5000元)購房價格的4%；但如果居民家庭月收入為25000元，而房價與收入比為5倍的話，退稅效應將從4%放大到15%。

　　也就是說，購房退稅效應加以最大發揮的話，買總價100萬的房子，政府將給購房人出資15萬的真金白銀。從這個角度而言，對購房人確實是一大利多。

　　從整個社會觀感來看，如果政府只准許購房退稅，勢必引發民間不滿情緒，撕裂社會公平環境。購房退稅只是一項權宜之計，對已經購買房產與暫時無法購置房產的族群而言，都是天大的利空。也就是說，這項政策的指針性太過明顯，操作手法的粗糙程度很難得到民意的支持。

　　從救市效果來看，這項政策刺激市場需求的作用不言而喻。但是，政策牛肉必須乾淨利索地端出來，否則會產生反作用，讓購房人陷入等待政策利多的觀望中。據媒體引述黃奇帆的話指出，「該項新政策的實施細則正在制定之中，很快就將正式公布」。如此一來，重慶樓市的天翻地覆恐怕為時不遠了。

　　值得注意的是，其他省市是否會因此跟進？不妨拭目以待。

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中央不出台購房退稅 地方政府或先探路

此前媒體報導住房和城鄉建設部(下稱住房部)正在研究購房退稅政策，對此住房部相關人士表示，近期住房部並沒有研究購房退稅政策，「短期內也不會有相關政策出台」。一位財政部專家表示，目前財政部的2009年工作計劃及減稅規劃當中，並沒有購房退稅這一項，「除非未來國務院有特別指示」。

　　「但不排除地方政府依據自身財政實力和樓市現狀自行出台。」上述財政部專家表示，國家層面統一出台購房退稅政策並不現實，「操作上也具有很大難度」。

　　《中國房地產報》報導，儘管中央層面再無更明確的信息，但地方政府已經先行。12月4日，重慶市常務副市長黃奇帆在接受當地媒體採訪時透露，重慶將出台購房退稅政策，用於支持購房者首付或償還按揭貸款。目前，該項政策的實施細則正在制定當中，不久將正式公布。

　　國家層面出台尚存難度

　　上述財政部專家表示，如果全國實施購房退稅政策，對於一些財政實力較為緊張的地方顯然壓力過大，而對於房地產市場的刺激力度也過大。「目前是否到了需要全面出台這樣一個刺激方案的時候，還有待研究。」

　　引起此番輿論風波的源頭，是在11月25日國務院總理溫家寶主持召開企業界人士座談會上，華遠集團總裁任志強建議採取購房退稅政策來拉動房地產市場。但消息人士表示，中央高層在會上並未對此有明確答覆。

　　購房退稅在我國始於上海。1998年6月1日，亞洲金融危機導致樓市低迷，上海市出台了為期5年的購房退稅政策以促進房地產市場發展。與減免契稅、印花稅有所不同，購房退稅是購房者在買房後某段時間內，每年可獲得上年度每月工資薪金、獎金等所得而繳納的個人所得稅的返還。這也意味著，個人每年薪金收入越高，購房退稅的額度就越大。

　　「購房退稅能有效刺激中高收入人群的購房行為。」高盛高華證券一位分析師表示。他以個人買房獲得4萬元的退稅額度計算，2007年全國住房銷售套數約為500萬~600萬套，照此計算購房退稅國家一年將發放2000萬~2400萬元的退稅紅利。「這絕對是一個財政刺激的大手筆。」

　　長江證券某分析人士表示，上海當時出台購房退稅政策時，中國房地產業尚未完全進入市場化，和現在房地產市場的情況大不相同。「若該政策在當前推行，財政成本過高，涉及的流程亦相當複雜。」

　　「中央不可能退稅，但地方政府可以。」易居中國研究院副院長丁祖玉認為，1998年上海出台購房退稅政策對樓市的提振作用非常明顯，各地方政府可以根據自身的財政能力和樓市現狀制定政策，「目前來說還是具有實施的可能性」。

　　SOHO中國董事長潘石屹也在近日接受媒體採訪時表示，購房退稅可能不是中央政府統一出台，而是由各地方政府根據具體情況分別出台政策，「但這只是一種猜想」。

　　業界呼聲高漲

　　然而，學、業兩界顯然對購房退稅政策寄予了更高的期望。潘石屹透露，在11月19日的一次行業聚會中，「實施購房退稅的方法被普遍提及」。

　　易居中國克而瑞資訊技術有限公司常務副總裁張燕也表示，她所接觸的許多開發商都希望政府能在此時出台購房退稅政策，因為「該政策此前在上海經過了有效的檢驗」。

　　1997年是上海房地產市場最低迷的時期。統計顯示，當年上海住宅銷售面積僅為617萬平方米。但自從1998年6月1日購房退稅政策實施後，當年的住宅銷售面積便達到1057萬平方米，1999年突破1200萬平方米。到2002年，上海商品房竣工和銷售面積均突破了1800萬平方米，且有供不應求之勢。

　　張燕的許多同事當時都身在上海，「退了十幾二十萬元的都有」。她表示，對於中高收入階層，購房退稅政策可以非常直觀地享受到政策的惠及。

　　易居中國房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，目前國家提出的9000億元保障房計劃更多地是針對中低收入人群，並沒有出台針對中高收入人群的住房優惠政策，而「購房退稅正好可以實現雙管齊下的效果」。

　　但楊紅旭也坦言，目前整個行業、各個階層人群都處於經濟緊縮階段，「購房退稅如果實施未必能起到當年的效果」。

　　值得一提的是，購房退稅政策刺激的顯然不只是住房的剛性需求。根據上海市房地產協會的一份分析報告，2003年上海投資性購房者占全市所有購房者的比例高達30%。顯然，在抑制投資投機購房需求的政策風向並未變動的情況下，購房退稅可能帶來的政策風險亦是決策層需要考慮的。