當一個城市的新建住宅供應量超過當地居民家庭戶數，那意味著什麼?中國西南省會城市貴陽，仿佛坐在了樓市崩盤的火藥桶上。這個城鄉常住人口和流動人口全部加起來還不到500萬人的城市，將要面對戶均好幾套房的尷尬局面。
大盤扎堆
2005年前後，建築面積達到20萬平方米的樓盤，在貴陽這樣一個三線城市，已經可以被視為大盤了。然而現在，總建築面積超過100萬平方米，占地幾千畝的大盤比比皆是。其中一個名為花果園的超級大盤，總建築規模更是達到了1830萬平方米，堪稱中國第一大盤。
根據公開資料顯示，花果園是宏立城集團啟動總投資300億元、總建築面積560萬平方米的花果園彭家灣改造項目。在2011年，宏立城集團再次拿下五里沖片區改造項目，大手筆圈定貴陽中心，使之成為一個占地6000餘畝的城市中央生態區，一個總建築面積1830萬平方米的貴陽國際中心。僅此一個樓盤，規劃居住的人口就高達50萬人，超過貴陽城鄉總人口的10%。
貴陽的另一個超級大盤名為中天未來方舟，體量緊隨其後。官方資料顯示，該樓盤總占地9.53平方公里，建設用地5600畝，建築面積約720萬平方米，規劃居住人口約17萬人。該項目由貴州地產龍頭企業中天城投集團傾力打造，項目計劃分5年開發。
《國際金融報》記者根據公開資料統計顯示，在貴陽總共有花果園、中天未來方舟、中天會展城、中鐵逸都國際、美的林城時代、中渝第一城、中國鐵建國際城、金陽新世界花園、保利公園2010、中天花園、騰龍灣、中國水電觀府壹號、樂灣國際等13個體量超過100萬平方米的超級大盤。僅這13個樓盤，總建築面積接近4500萬平方米，其中規劃居住人口預計總計約達110萬人。
根據不完全統計，貴陽超過50萬平方米以及超過20萬平方米的在建樓盤，均不下30個，這些樓盤預計總建築規模也不下3000萬平方米，規劃居住人口接近100萬人。
而根據貴陽市2010年第六次人口普查的數據顯示，全市常住人口中， 居住在城鎮的人口為2946323人，占68.13%;居住在鄉村的人口為1378238人，占31.87%。
鄂爾多斯第二？
天量的市場供應偏偏遭遇了2010年以來的樓市調控。在限購等多方政策打壓下，貴陽樓市也較為低迷，直至2012年上半年，多家樓盤上演價格「高台跳水」。據築房網此前發布的數據顯示，2012年上半年，貴陽樓市成交量同比大幅上升的同時，成交價卻同比大幅下降。
據悉，上半年兩城區因受花果園、中天未來方舟低價入市影響，商品住宅成交推高至歷史新高的35561套，占據了總成交套數的78%，與去年該區同期銷售24481套相比，上漲45%。而在兩城區的35561套中，花果園、中天未來方舟兩個超級大盤占據了九成的成交量。
開發商的大手筆項目也為其帶來高收益。以中天未來方舟為例，在去年11年底，未來方舟積累的5000多認籌客戶，到12月底簽約不到1000。2012年3月，中天未來方舟以3580元/平方米起價、均價不到4000元/平方米的低價推盤，當日推出的房源全部售罄，此後銷售火暴。據悉，有相關項目負責人介紹，今年上半年銷售收入已達23億元。
而花果園項目自2010年12月開盤以來，榮任貴陽樓市銷售「二十連冠」，加之「2011年全國樓市單盤銷售冠軍」的頭銜，花果園項目首創了貴州樓市的銷售傳奇。
據悉，花果園今年上半年的成交量是157萬平方米，而整個上海的年均新建商品住宅成交量是800萬平方米。
雖然經過上半年房企去庫存化，但從絕對量來看庫存仍處於高位。此前有數據顯示，截至9月份，貴陽商品房住宅庫存3490萬平方米，按照今年上半年月均去化速度72.6萬平方米/月，還需要去化4年，存量已經達到了歷史最高位。此外，據悉，目前貴陽在售樓盤中有成屋或准成屋銷售的約有20家，近2萬套房源。
著名財經評論人吳其倫對《國際金融報》記者表示，「上半年貴陽樓市的反彈是房企以量換價的結果，並沒有反映貴陽樓市真實情況。但是這種反彈不會持續，金九不金，銀十無望。貴陽目前的現狀是供嚴重過於求。預計貴陽會成為繼鄂爾多斯、溫州之後第三個樓市崩盤市場。」
政府開始「托市」
就在國慶長假之前，貴陽市政府突然公布《關於推進保障性安居工程和棚戶區城中村改造及重點項目建設的若干措施》，凡在貴陽市購買商業、辦公用房和首次購買住房的，可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶手續或居住證，享受貴陽市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制。
這一規定簡而言之，就是買房送戶口。顯然這與中央三令五申嚴格以限購為主要手段的宏觀調控背道而馳。有業內人士指出，貴陽市政府之所以敢冒天下之大不韙行托市之舉，正是因為樓市嚴重過剩，別無選擇。
據悉，僅9、10月兩個月期間，保利貴州、中鐵置業、萬科地產、恆大、中天城投、花果園項目、美的地產等房企有密集推盤計劃，預期推出6000套左右的新房源，供應量達到70萬平方米左右，相較6、7月共推盤不足4000套而言增長明顯。
吳其倫指出，「這是政府典型救市。從招商引資方面來講，近一兩年有一批外地開發商進入貴陽市場，與政府合作得到土地稅收銷售等方面優惠，政府成為開發商的超級銷售人員;另一方面，近幾個月成交量不佳，土地不好賣，政府為了考慮土地等財政情況。」
中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強在接受記者採訪時表示，「貴陽此次措施是給予外地購房者的『大禮包』，對限購政策的衝擊，變形模糊限購政策中涉及的戶籍問題，決策層或許會幹預，措施是否能持續還有待考察。」
他還表示，措施實施能夠促進成交量，保持樓市熱度，但是與當前國家樓市調控要求相違背。
(人民網-國際金融報)
業內聲音：貴陽「被鄂爾多斯」了？
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貴陽超級大盤—花果園實景圖
「超級大盤林立」是記者對貴陽樓市最深刻的印象。目前貴陽正在銷售的100萬平方米以上的超級大盤就有13個，單是花果園項目就有1830萬平方米的體量，號稱全國第一大盤。以花果園規劃的35萬常住人口為例，這樣的規模足以抵得上貴陽市修文縣人口的總和。
貴陽市水口寺大橋，在300多米長的引橋下面，是10多棟居民建築樓，一直蜿蜒到橋頭。而每一棟房屋的樓頂，幾乎都已經頂到了橋板，如果不仔細看，還以為這些居民樓就是支撐大橋的橋墩。
貴陽與鄂爾多斯，一個是西南重鎮，一個是北國名城，相隔幾千里，如今卻「被聯繫」在一起。
「十一」黃金周剛過，「貴陽樓市將要崩盤」、「貴陽將成鄂爾多斯第二」等傳言廣泛流傳，使原本壞消息不斷的樓市更加風聲鶴唳。
這一傳言的依據，來自一項不完全統計，該統計根據貴陽市30餘個超過50萬平方米以及超過20萬平方米在建樓盤量，計算得出貴陽樓盤總建面不低於3000萬平方米，規劃居住人口接近100萬，而貴陽市2010年全國人口普查統計出的城市常住居民人口不到300萬。
給上述傳言火上澆油的，還有貴陽9月中旬出台的《關於加快棚戶區城中村改造和保障性安居工程項目建設的若干措施》，這一新政提及的「購房入戶」被質疑觸碰了「限購令」的紅線。
貴陽樓市真的過剩了嗎?樓市新政撞線了嗎?嚴厲調控之下，二級城市樓市的真實生態如何?近日，《每日經濟新聞》記者趕赴貴陽進行實地調查。
總供應量大幅增長
在近10天的時間裡，記者足跡遍布貴陽各區域主要樓盤，通過實地「丈量」貴陽樓盤，梳理貴陽樓市發展脈絡;深度採訪政府部門、開發商、仲介和研究機構以及購房者，力圖從供應、價格、政策三個層面，揭開貴陽「崩盤」傳言背後的真相。
超級大盤「井噴」是貴陽房地產市場上的一道另類風景。號稱全國第一大盤的花果園項目，規劃常住人口就達35萬，這樣的規模抵得上貴州省一個普通縣城的總人口。另外，目前正在銷售的100萬平方米以上的超級大盤有13個，還有開發商在大規模拿地。
伴隨著超級大盤「井噴」，今年以來，貴陽樓市總供應量大幅增長。從上半年的供應水平看，全年供應量有望超越2011年的793萬平方米。
表面上看，「超級大盤」井噴式發展造成了過剩的表象，然而，答案並非這麼簡單。
房價並不算太高
記者實地調查發現，在目前嚴厲的樓市調控下，拿到改造項目的開發商都採用滾動開發策略，不可能在短時間內集中放量，比如號稱總面積達3萬畝的貴陽中鐵國際生態城，目前批下來的僅有2000餘畝。即便如此，中鐵也是分步開發的。
其次，貴陽作為省會城市，持續吸引著來自周邊城市的購房大軍。在花果園銷售現場，魚貫而入的一輛輛滿載著外地購房客的大巴車，展現了貴陽樓市的外圍剛需，這是較之其他城市的別樣風景。
超級大盤的另類衝動，恰恰直接拉低了整個貴陽的成交均價。打折促俏，以價換量，成為貴陽房地產市場的真實寫照。「不到五千的價格，還談什麼崩盤?」多位貴陽房地產行業人士反問。
「我們被鄂爾多斯了!」這是記者在貴陽最常聽到的一句話。在對「崩盤論」的不斷追問中，貴陽樓市真相逐漸浮出水面。
不過，在當地的一片「喊冤聲」中，記者亦聽到了不少「超級大盤透支未來消費，泡沫難以避免」的警示。透過實地採訪，我們亦看到超級大盤存在道路規劃以及生活設施配套滯後的另一面，更感受了貴陽在城鄉一體化過程中提高開發質量的一些短板。
貴陽樓市另類衝動：一個超級大盤可住35萬人
1.2萬平方米的售樓大廳，擠滿了熙熙攘攘的購房者，猶如春運時的火車站候車大廳，多家銀行在售樓大廳內設立了營業網點，辦理住房貸款的購房者排起了長長的隊伍……這是10月13日上午，《每日經濟新聞》記者在貴陽花果園售樓大廳看到的情景。
「超級大盤林立」是記者在調查過程中對貴陽樓市最深刻的印象。在這些超級大盤中，提及「花果園」和「未來方舟」，在貴陽可以說是無人不知。
記者了解到，目前貴陽正在銷售的100萬平方米以上的超級大盤就有13個，單是花果園項目就有1830萬平方米的體量，號稱全國第一大盤。以花果園規劃的35萬常住人口為例，這樣的規模足以抵得上貴陽市修文縣人口的總和。
此外，中天·未來方舟的規劃建築面積也高達720萬平方米。這兩大項目的供應量占據了貴陽樓盤整體供應量的主體地位。據重慶中原地產貴陽分公司給出的數據顯示，僅在2012年上半年，花果園項目供應量達452.2萬平方米，占了貴陽樓市總供應量的75.4%。
「超級大盤」井噴式發展，需要多少市場容量來承接?這種情況的出現是否會導致貴陽樓市的嚴重過剩?
近日，有專家和媒體就貴陽房地產的庫存量和貴陽市常住人口進行測算，得出了貴陽樓市嚴重過剩，或將重蹈鄂爾多斯覆轍的結論。事實果真如此嗎?
「我們貴陽被鄂爾多斯了。」這是貴陽中鐵置業有限公司財務總監、副總經理王成平10月13日見到記者時開門見山的話，從供需關係來看，目前貴陽樓市並沒有泡沫。王成平已在房地產行業經營多年，在成都、廣州等多地從事過房地產相關工作。
花果園來襲
1830萬平方米的體量，200萬平方米的商業，200萬平方米的辦公大樓，35萬常住人口，170萬的墮胎量……花果園可視為貴陽樓市的標杆。
10月13日，周六，貴陽飄起了濛濛細雨，《每日經濟新聞》記者趕赴花果園進行實地調查。
在花果園立交與通往花果園項目樓盤的單行道丁字路口，遠遠望去，上百棟高層住宅和商業綜合體正在緊張地施工，低洼處六層樓高的貴陽醫學院附屬南華醫院，原本在彭家灣棚戶區居民眼裡屬於地標性的建築，如今顯得非常渺小。
沿道路斜坡向上，諸如「我們只享受市中心的生活——大貴陽戰略下的絕對中心」等宣傳花果園項目的廣告語尤為奪目。
「這不是在建一個樓盤，而是在造城呀。」一個外地購房者感嘆道。
花果園項目一置業顧問向《每日經濟新聞》記者透露，該項目一共226棟，目前在建的有100多棟，年底時可交付20多棟。
花果園項目營銷總監張寧向《每日經濟新聞》記者表示，「住宅項目2014年完成，整個花果園項目2015年完成。」
「我們最多的時候一天賣1000多套房子。」花果園的上述置業顧問稱，該項目自從2010年開盤以來，已經連續22周成為貴陽樓市的銷售冠軍。
花果園項目的開發商宏立城集團成立於1998年，至今也僅在貴陽開發了包括花果園在內的兩個項目。雖然在全國房地產行業里，宏立城名不見經傳，但是在貴陽，卻因開發了山水黔城而一舉成名。
「2010年宏立城集團啟動了總投資300億元、總建築面積560萬平方米的花果園彭家灣改造項目。2011年，宏立城集團再次拿下五里沖片區改造項目，大手筆圈定貴陽中心，使之成為一個占地6000餘畝的城市中央生態區，一個總建築面積1612萬平方米的貴陽國際中心。」宏立城官網如此說明花果園項目。
公開資料顯示，五里沖片區今年年初正式啟動，投入資金達600億元。這樣算來，宏立城在花果園的投入達到900億元。
「開發如此體量的樓盤，開發商肯定面臨不小的風險。不過，富貴險中求嘛。」貴陽當地一位房地產行業資深人士表示。
超級大盤「井噴」
「目前在貴陽如果不足100萬平方米，沒人好意思說自己是大盤。」貴陽房地產企業的一位高管向《每日經濟新聞》記者表示，這種超級大盤的開發模式是貴陽當地房地產行業的一大特色。
統計數據顯示，目前貴陽正在銷售的100萬平方米以上的超級大盤就有13個，潛在的超級大盤還有9個。
伴隨著超級大盤的「井噴」，今年以來，貴陽樓市的總供應量隨之大幅增長。來自貴陽正合地產的統計數據顯示，2012年1~6月，貴陽商品房市場整體供應572萬平方米，半年供應量均超越了2007年、2008年、2009年全年供應量，占2011年全年的72%;從今年上半年的供應水平看，2012年全年市場供應量有望超越2011年全年市場供應量793萬平方米。
事實上，這些超級大盤的井噴勢頭，僅從土地市場的拿地上就能看得出端倪來。
繼2009年宏立城拿下彭家灣棚戶區大幅地塊，進而如火如荼地展開貴州最大的「城中村」改造項目之後，2011年4月份再次出手拿下五里沖片區的11宗地塊，並與彭家灣片區實現聯動開發。不過，五里沖片區地塊總面積竟是彭家灣片區地塊面積的2.3倍之多。
除了宏立城敢於冒險大幅拿地之外，貴州唯一的本土上市房企中天城投(000540，SZ)在拿地上也毫不示弱，甚至一度還有業內人士將之稱為「地皇」。
中天城投從2008年介入土地一級市場以來，到2010年時就已拿下7000畝綜合地塊，但耗資僅3.5億元，中天城投直接或間接土地儲備一舉超過萬畝，並成為當時西部地區規模最大的地產類上市公司。
時至2012年8月份，中天城投再次出手巨量拿地。據悉，今年8月24日，中天城投競得8宗地塊，建築面積總計達331.96萬平方米，規劃所建項目為 「假日方舟」，也將是中天城投2013年新開工的重點項目。
據業內人士的權威說法，中天城投的超規模拿地得益於其獨特的置換拿地模式，即通過把其他公司的非國有建設用地置換成國有建設用地，從而實現大規模的低價拿地。
此外，在由政府主導新城規劃建設的指導思想之下，其他品牌房企也相繼出現大片拿地的情況。據記者了解，利海中環廣場項目占地達1509畝，保利生態體育公園占地2635.669畝，優品城邦占地2300畝，多彩貴州城占地7695畝，而西南國際商貿城甚至占地14580畝，這些大型房地產項目均將在未來一段時間內開工建設。
「西南國際商貿城當時在落地動工時，貴州省某高層領導曾親自到場，凝聚人氣。」廣州中地行房產代理機構貴陽分公司項目助理劉永坤表示，其實這些大項目背後往往能看到地方政府的影子，而地方政府也想早點將貴陽建成一個現代化的區域中心城市。
蜂擁而來的外地客
在進入花果園項目內的一條花果園大道上，記者看到沿路剛好停放著5輛印有「遵義旅遊觀光巴士」標識的客車，從車上下來的乘客黑壓壓一片。
爾後，穿著標識宏立城公司服裝的置業顧問帶著長約百米長的隊伍走在花果園這條道上，一名王姓中巴司機告訴《每日經濟新聞》記者，這些乘客均是從外地來看花果園樓盤的，周末一天要跑3趟，平時至少也跑1趟。
源源不斷的外地客，自然少不了相應的高點子返利誘惑和大規模的營銷隊伍。記者從一份來自里城地產的營銷方案中看到，外地被接來的客戶中午由開發商負責免費午餐，貴州較偏遠地區的客戶若當日無法返回，開發商晚上提供免費的酒店住宿。這份營銷方案中還顯示，凡在縣市外展點登記並成交的客戶，較在售樓部成交總價減免3000~5000元不等。
令人驚奇的是，該營銷方案也透露，花果園項目共2000名置業顧問，其中僅售樓處就常駐了600名，另外1400名分布在貴陽市和貴州其他縣市，「採用高佣金方式刺激置業顧問，銷售提點千分之三(即銷售一套100平方米約價值30萬元左右的房子，可以拿到佣金近一千元)。」
「我仔細考察過花果園樓盤，每周都有5~8輛大客車停在那兒，像黔南州、凱里等地市州的客戶來得非常多。」貴州省社科院城市經濟研究所所長胡曉登對記者表示。
在花果園售樓部，記者隨機採訪到一名從貴州省黔南州趕來的池姓購房者，他手持外地客戶購房意向書並面帶微笑地告訴記者，這次是專門為遠赴廣東省佛山市打工的兒子買房的，「花果園的房價不到四千塊錢一平方米，跟老家的房價差不多，但貴陽是貴州省的省會城市，等我兒子在貴陽安了家，以後就不用再到廣東打工了，可以就近做些生意。」
正忙於手頭事務的花果園銷售總監張寧，面對記者的來訪也停下工作，亦對記者透露，在貴州省內8個地市州中，就有50%~60%的剛需族來選擇購買花果園項目。
重慶大學房地產MBA項目貴陽教學中心副主任吳靖在接受《每日經濟新聞》記者採訪時也提到，「重慶大學的一個老師告訴我，你們貴陽的花果園項目宣傳怎麼跑到重慶了?」
貴陽正合地產8月份的研報顯示，花果園、未來方舟兩項目整體成交6689套，成交面積61.34萬平方米，分別占市場總體成交量的52.06%和64%。
10月16日下午，《每日經濟新聞》記者趕赴未來方舟實地探訪。在位於北京東路的中天未來方舟項目售樓部，外地購房客亦是絡繹不絕。在售樓部入口處，記者看到道路兩旁已停滿了各種車輛，除了掛貴州車牌的汽車之外，也有從河北、浙江和廣東等省份遠道而來的，還有中天城投公司配備的專供看房使用的數輛大巴車。
走進偌大的售樓部，記者以購房者名義向置業顧問曹女士諮詢一套89平方米戶型的住宅，不過曹女士稱，目前這種小戶型已售罄，只有130平方米以上的大戶型，如果還想買那種小戶型，只有等待下個月推出的新批次樓盤了。
從重慶中原地產貴陽分公司的研報得知，從8月12日起至今，中天·未來方舟共推出了F1組團、H4組團、G1組團和H4組團，總計高達1346套房源，也附有交1萬元抵1.5萬元的現金優惠。
未來方舟的商業地產項目也引來了大量投資者的關注。在售樓部沙盤旁邊，一群人正圍著一個規劃500餘米高的綜合體項目沙盤旁品頭論足，其中一名跟丈夫坐車前來看鋪面的吳女士一臉焦慮地對記者稱，現在鋪面不好買，剛才搖號都沒搖到。記者從一展板上看到，當期批次的商鋪幾乎均被標註成了紅色，意味著差不多被賣光了。
「上周(10月8月~10月14日)起商品房成交量回升至節前水平，成交2190套，環比上漲126%，成交面積19713平方米，環比上漲89%。」廣州中地行貴陽分公司周報如此表述。
從《每日經濟新聞》記者連續數日奔赴貴陽各區域實地調查的情況來看，無論是在上萬平方米售樓部的花果園、未來方舟，還是在美的林城時代、新王府公寓和恆大城等普通項目售樓部，均能看到雙節後人氣回升的勢頭。記者從花果園、未來方舟營銷部給出的數據來看，花果園在上周(10月8月~10月14日)成交989套，而未來方舟也成交了242套。
沿著南明河邊一路往前走，河左岸的在建項目正如火如荼地進行著，數十輛挖掘機在裸露的石山上轟鳴，遠處植被密集覆蓋的地方,掩映著漂亮的半山別墅、洋房;河右岸仍能看到被拆遷留下的印跡。南明河從未來方舟項目中間穿過，一座八洞眼的舊式拱橋橫跨於河上，作為昔日兩岸居民日常穿行的重要通道，不過與眼前快速崛起的大型現代建築相比，似乎顯得極不相稱。
使出渾身解數來吸引外地客的不僅僅只有花果園和未來方舟。「我們下一步還要到廣州等珠三角地區推銷房源。」王成平扭頭對坐在副駕駛位置的記者說。
為什麼要遠赴嶺南地區賣房子呢?王成平解釋說，隨著貴陽至廣州、重慶等地的高速鐵路、高速公路等項目的開通，未來的貴陽房子將不會僅僅局限於貴州人口，貴陽工業園區、旅遊等產業發展起來之後，尤其是「爽爽的貴陽」擁有其他城市無可超越的氣候資源，未來數年到貴陽度假避暑的客流會成倍增長，這些必將推動貴陽房地產項目的大量開工建設。
對此現象，胡曉登給出了這樣一種解釋：在珠三角、長三角等地區，衛星城市比比皆是，它們本身就大量稀釋了周邊的購房需求，而貴陽作為整個貴州省的單核城市，都市化程度很低，呈現出明顯的「孤島城市」現象，所有優質的教育、醫療、交通和生活等資源嚴重向貴陽傾斜，造成省內各城市發展嚴重不均衡，使中心城市對周邊地市州擁有強大的誘惑力，那些地方的人來貴陽購房的需求非常迫切。
大盤的隱憂
不過，在記者採訪過程中，一些業內人士也表達了對這種超級大盤模式的憂慮，尤其是超級大盤的道路承載量和物業管理能力。
胡曉登稱，目前超級大盤還是處於以價換量階段，這需要更加成熟的開發理念。從項目本身的角度講，缺乏前瞻性，交通設施配套不夠，有的樓盤車位嚴重不足等情況，都會制約項目的質量。
《每日經濟新聞》記者連續兩次趕赴花果園項目實地調查，就記者觀察，目前的路網狀況確實很難承載高達百萬的墮胎量。
「大盤開發對於物業管理的要求較高，所以承受的壓力也很大，其中硬體設施的配套建設必須跟得上，像電梯就成問題。」貴陽某知名房地產代理機構一不願具名的負責人稱，比如花果園項目，一棟樓最多4部電梯，一層多達9戶，一棟樓多數是46層，如果遇到上下班高峰期，就會顯得格外擁堵。此外，像高峰期的用水、用電等都將會面臨超負荷運作。
隨後，該負責人隨手拿出一部計算器為記者算了一下上述問題的嚴重性，以一家三口人計算，對於容納1200餘位居民的樓盤來說，如果在尖峰時段僅用4部電梯搭乘，這是很難想像的事情。
不過，張寧解釋稱，宏立城也沒把花果園當作一個小區來開發，而是將之作為一個「百年城市」來營運的，還要打造立體化交通，社區內有人行天橋，還有輕軌、單軌電車等，外部將有十二條市政主幹道，並將引入31條公共交通線路，其中25條均是將花果園作為起點站的，未進項目內外交通將會很順暢。
對此解釋，由於該大盤項目還在繼續建設的過程中，業界對於上述問題的質疑有待實踐的檢驗。不過，如此大規模的滾動開發，一旦項目出現資金鍊問題，前期項目可能停工，後期更無資金為繼，這也是不少業內人士所深憂的。
早在2011年三季度時，包括中天城投在內的8家上市房企資產負債率均超過了85%，但時至今年上半年時，中天城投的資產負債率仍達86%。之前，曾有媒體對中天城投高負債率下的項目開發提出過質疑。
「4000多元的均價，還好意思說要崩盤？」
「4000多元的均價，還好意思說要崩盤?」當記者問及目前貴陽樓市的價格是否會面臨崩盤之時，多位當地的房地產業內人士發出這樣的疑問。
「貴陽什麼都貴，但房價還不算很高。」在搭乘計程車前往金陽新區世紀城的路上，一名梁姓的哥和記者聊天時說。
這位在貴陽跑出租多年的的哥還提到，世紀城已開發有十年的歷史，當初最早一批才賣800塊錢一平方米，「十年過去了，現在才4000多塊錢，也夠便宜啦。」
劉永坤是貴陽人，現在是廣州中地行房產代理貴陽分公司項目助理，近日他對《每日經濟新聞》記者表示，目前貴陽的房地產市場就是以價換量，均價在每平方米4000元左右，基本上算是築底了。
貴陽房價的時空坐標
如何能衡量出一座城市的物價水平，只要乘坐一下當地的計程車就可以略知一二。
10月14日，記者乘坐計程車前往世紀城。據梁姓的哥介紹，貴陽計程車起步價是9元，燃油費是1元，一公里是2.4元。這明顯高於同處於西南地區的重慶和成都。
他還告訴記者，「周圍這麼高的物價，我覺得主要是因為貴州的交通不發達，物流成本高。」
連續幾日記者在貴陽多個區域的餐館就餐時發現，貴陽餐飲價格與其經濟發展水平相比也並不低。
10月17日上午，在貴陽南明區的一家非常簡陋的小餐館，記者拿著菜單時不禁有些驚訝：一盤最普通的回鍋肉都要20元以上。
而當地的市民對此也感觸很深。10月18日，貴陽當地的一份報紙還做了一個互動調查：如果一天十塊錢怎樣才能吃飽?答案是蹭飯、吃食堂、遠離餐館。
貴陽市物價部門也坦言貴陽的早餐價格偏高，目前貴陽正準備推出「平價」早餐車。30餘個品種價格較周邊店面平均低10%至15%;每天早上6時開賣，9時「撤攤」。
「世紀城十年前的房價才800塊錢，2004年漲到快兩千塊，到2007年就漲到了三千塊出頭。遇到經濟下滑後，買房的人雖然少了，但開發商推一座樓就賣掉一棟樓，價格一直比較穩。」梁姓的哥補充道。
如果把貴陽的房價放在整個西南區域格局中，又是怎樣的一個位置呢?記者調查發現，同為西南重鎮，與重慶、昆明相比，貴陽的房價是三者中最低的(上半年為4820元/平方米)。
僅以2012年上半年為例，記者從昆明中原地產獲悉，昆明上半年商品房成交均價在7500元~8000元/平方米浮動。分析師馬自巧告訴記者，因為昆明的建安成本較高，要能抵禦8級地震，且拿地成本也高。而重慶中原地產的半年報數據顯示，重慶上半年的商品房成交均價為每平方米6666元。
談及當前的房價，貴州省社科院城市經濟研究所所長胡曉登向記者表示，在樓市嚴厲的調控政策下，貴陽房地產市場從來沒有大幅下跌過，因為沒有投資或投機性空間，市場不會大起大落。
記者從貴陽正合地產的研報也發現，從2006年到2011年，貴陽樓市成交價持續6年保持上漲，房價也從2006年的2775元/平方米持續上漲到2011年的4918元/平方米，但從2012年年初開始，成交價開始下滑，同比下降5%。
相關業內人士告訴記者，隨著大貴陽戰略的實施，未來貴陽樓市還會繼續活躍，但不會出現暴漲。
超級大盤成價格殺手
「中心地段，郊區房價。」這是記者近日在翻閱貴陽當地主流報紙時，一則奪人眼球的花果園項目整版廣告中的一句廣告語。記者調查了解到，目前花果園在售項目起價接近4000元/平方米，除去優惠之後，均價在4300元/平方米左右。
目前，在貴陽樓市，除了世紀城、會展城這兩個超級大盤已交房使用之外，在售的超級大盤主要就是花果園和未來方舟。
今年初以來，銀根鬆動，包括貴陽在內的全國各地均迎來了樓市「小陽春」、「紅五月」等。受此利多的刺激，貴陽上述兩個超級大盤分批次集中入市，從機構的研報來看，已衝擊到當地的整個樓市。
記者獲得的數據顯示，2012年上半年貴陽市商品房成交均價4820元/平方米，環比下跌891元/平方米，以價換量使成交額環比增加27.54億元，實現總成交額226.66億元。
重慶中原地產貴陽分公司研報顯示，3月份花果園應市推出五里沖片區，該片區以不足4000元/平方米均價掀起了購房熱潮，上半年該片區成交量占貴陽總成交量的四成。
「2010年底花果園項目推出後，當時貴陽市場房價就下降了19%。」一家大型房地產代理商對記者表示。
記者查閱貴陽相關機構三季度的各月研報發現，最近幾個月貴陽房價仍沿襲上半年房價的低價走勢，主要集中在4000元~5000元/平方米之間。
「我們現在的日子很難過，這些大盤價格太低了，簡直是在擾亂市場秩序。」貴陽一家小型房企的人士表示，「與這些超級大盤拼價格，我們根本拼不過」。
花果園項目營銷總監張寧辯解稱，由於定位不同，花果園項目並未給貴陽其他樓盤的銷量造成多大影響。
在超級大盤的疾風驟雨面前，市區優勢地段的樓盤價位仍然堅挺。
10月16日下午，記者在貴陽一環內各主幹道探訪樓盤，發現在建樓盤項目並不是隨處可見，正如後來百靈尚品一號項目置業顧問文小姐所說的「屈指可數」。上述樓盤雖將在下個月開盤，售價並未確定，但據文小姐估計，至少在8500元/平方米以上。
到中大國際廣場北城公館項目實地調查時，記者在很遠處就能看到「北城公館二期A3棟開盤勁銷260套，國慶中秋特惠加推20套，優惠達20000元」的巨型條幅。
該項目置業經理李小姐坦言，「批量入市的超級大盤肯定對樓市有一定的影響，不過這裡是新地段，我們的樓盤產品定位相對較高，均價都在6500元/平方米。」
開發商的微利營銷
在貴陽的地產江湖，打折促銷屢見不鮮。據了解，未來方舟項目曾針對團購打過7折的優惠，而位於二環道的城市魔方「不限樓層、不限朝向、不限戶型」，以一口價3000元/平方米的低價成屋推盤。
如此低價，開發商能否盈利?
對此，重慶中原地產貴陽分公司一位負責人表示，在貴陽，房子4000多元/平方米的均價中，包括建安成本2000多元，土地成本1000多元，還有資金成本等總計3000餘元。所以開發商僅能賺10%左右的利潤，這也是合理的。
而據上述大型房地產代理商透露，在五里沖片區的花果園項目，住宅均價在4200元/平方米，成本占80%以上。「花果園項目估計是開發商前期將項目運作起來，到後期再提升利潤點。」
對此，張寧也毫不諱言，作為花果園項目的剛需產品，按照當前4000多元/平方米的銷售價格，再考慮到上漲的建材成本、人力成本等，僅僅是微利而已，其實200多萬平方米的商業才是項目盈利的核心，等到30餘萬人口全部入住之後，未來的商務辦公大樓、商鋪等將會為公司帶來持續的現金收益。
此外，在貴陽市中心區的百靈尚品一號項目、中天世紀新城與二環道的中大北城公館以及其他不少在售項目，除了住宅銷售之外，更多地以相當比例的底商作為賣點。
不少業內人士指出，貴陽樓市的發育本身就晚於其他主要省會城市，在當前經濟低迷的情況下，大量中小房企為求生存，必然會將注意力集中於商業地產，以商業來盤活樓盤，以住宅人口來激活商業，為企業實現穩定的現金流。
世紀城的入住率
這些超級大盤拋出的頗具誘惑力的價格，使大量購房者湧入房地產市場，那麼這些樓盤的入住率又是怎樣?
位於金陽新區的世紀城是貴陽市第一個真正意義上的超級大盤，其入住率對整個貴陽的超級大盤有風向標的意義。
10月14日傍晚，入秋以來的首場大霧卻突襲貴陽，並籠罩全城。
記者到世紀城進行實地調查時，因霧氣過大，計程車行駛速度很慢，從貴陽市的傳統商業中心 「小十字」半個小時之後才到達世紀城。彼時，夜幕和霧霾已籠罩了整個世紀城，片區早已華燈初上，行人徒步區上的行人也漸漸多了起來，小區道路兩側停滿了車輛，要想找到一個合適的車位並非易事。
記者發現，除了星級酒店和大型購物廣場外，諸如品牌服裝店和飯館、水果店等生活配套設施也比較齊全。
夜幕下的世紀城，只能隱隱約約地望見個別樓盤的整體輪廓，視線穿越乳白色的濃霧，住家戶的燈光仍朦朧可見。
記者抬手看了一下手錶，此時已是晚上7點。隨後記者開始仔細查看住戶家的亮燈數，當時的亮燈數大約占全部住戶的四成左右。
世紀城一位保全正在忙碌地登記著進出小區車輛的信息。「進出的車輛越來越多。」他表示，現在每到這個時間就非常忙碌。
晚上8時許，在世紀城的福州街上，仍有數家房產仲介還在營業，記者就近走入一家名叫「貴陽隆城房屋仲介」的門店，並以租房為名向置業顧問羅先生詢問房源。羅先生迫不及待地向記者指著擺放在牆壁上的一塊長方形展板，上面顯示了世紀城的樓盤分布圖。
據羅先生介紹，世紀城已開發有10年歷史，共26個小區，每個小區有10棟樓盤，一期與二期早已入住，三期剛交房，「一期的入住率目前能達到60%~70%，二期可能有40%，三期可能有30%。」
《每日經濟新聞》記者調查發現，世紀城的住戶以年輕人居多，二三十歲的年輕人占了很大比例，其中有一部分人是租房者。
「世紀城區域內有大大小小約20家房產仲介。」另一家房產仲介負責人表示，世紀城房屋出租中，兩室和三室的房子最火，租金分別每月在1100元~1600元以及1200元~2800元之間。
上述房產仲介負責人稱，隨著入住率不斷提高，世紀城的房租也在不斷提高，今年要比去年同期高出60%左右，一期的房子甚至高出一倍。
新政「撞線」背後：貴陽低都市化程度驅動造城
國慶節後，貴陽市此前公布的《關於加快棚戶區城中村改造和保障性安居工程項目建設的若干措施》被媒體報導後引發廣泛關注，其中關於對外地購房者通過購房設籍貴陽，不受購買面積和入住時間的限制，被質疑為變相放寬限購政策。
從貴陽的多個超級大盤的銷售情況來看，也正是貴陽周邊外地購房者的大量湧入，消化了其中相當比例的房源。那麼，這是否意味著當地政策在實質上助推了貴陽的樓市呢?
貴陽住建系統的一位官員表示，貴陽樓市「新政」被過度解讀了。他稱，上述文件早在1個月前就出台了，購房入戶也不是什麼新的措施，完全是在「炒冷飯」。
那麼，貴陽所謂的房產「新政」，新在哪裡?是否真的觸及了紅線?效果如何?
「炒冷飯」還是「撞紅線」？
碰到小吳，純屬巧遇。《每日經濟新聞》記者剛好走出中天未來方舟的售樓部，正想去其他樓盤時，小吳恰好從一棟在建的高樓里走出來。
小吳熱情地告訴記者，「下了斜坡之後向左轉，沿著南明河往前走，在前面拐一道彎就能看到『貓』在山後面的保利溫泉項目，那個項目早就開盤了。」
邊走邊聊的過程中，記者得知其是遵義人，今年24歲，2007年中專技校畢業後，托關係留在了施工隊，成為一名工程抄表員，之後隨施工隊轉戰貴陽市內各樓盤。作為外地人，他一直想在貴陽買套房子，能在這個「大城市」立足是他最大的夢想。
談及貴陽樓市的9月「新政」時，小吳笑稱，「實話給你說吧，其實這在貴州各地早就有了。我家隔牆鄰居常年在六盤水開煤礦，早在貴陽買了好幾套房子。」
他告訴記者，最近在上網或看報紙時也注意到了這一引發全國輿論熱潮的貴陽大新聞。他對記者稱，從政策細則來看，一些地方確實對工薪層買房有幫助;從文件標題來看，就是針對保障性住房和棚戶區改造而出台的，一些媒體的說法是片面的。
對此，貴州省社科院城市經濟研究所所長胡曉登指出，在大力發展金陽新區時，也推出過在金陽購房就可以設籍貴陽的政策，現在又以文件形式明確提出來是有號召力的，外地人可以先把戶口安在貴陽，等以後退休或子女入學時享受貴陽市的教育、醫療等優質資源。
「我指導的幾十個外地研究生，沾親帶故地留在了貴陽，也有了貴陽戶口，現在都已買了房子。」
《每日經濟新聞》記者了解到，貴陽確實被列入了限購城市範圍，但限購區域只有貴陽市中心很小一部分，僅涉及幾個高檔樓盤。而前述超級大盤，多處於非限購區域，即貴陽兩大新區。
貴陽中鐵置業副總經理王成平亦坦言，這個戶籍優惠政策除了北京、上海等城市有戶籍限制外，在全國很多地方早有實行，「即便說買房設籍需要一定期限的社保證明、納稅證明等限制條件，但不少地方對於這個限制作用不大，據說這個證明花上幾百元就能辦下來。」
「這個政策不是現在才有的，一直以來購房都可以接受戶籍設籍，這個政策對地州的購房客戶是最大的吸引，在省城置業的目的就是能夠享受省會城市的基礎配套和城市服務功能。這也是貴陽在貴州作為唯一核心城市所顯示出來的城市吸引力。」貴陽本土一家大型開發商人士表示。
「我感覺出台這個政策主要是解決這些超級大盤的人口導入問題，如果這個問題解決不了，那這些超級大盤就要唱空城計了。」一家知名房產代理機構貴陽區域負責人表示。
日前，記者在中大國際廣場調查之餘，沿著雲岩區新添大道南段往山上走，在山麓地段隨處可見兩三層的低矮房屋，道路僅能通過一輛汽車，路邊的拉煤車上裝著一麻袋一麻袋的煤，與旁邊宏偉的貴陽電信大廈極不相稱。其實，在記者所走訪的貴陽其他老城區中，城中村不僅數量多，居民生活也很艱辛。
前述提到的貴州省住建系統的一位相關人士亦稱，文件出台1個月以來，上面也沒有叫停，這也是符合貴陽實際的。
為什麼這一新政能引起外界關注呢?貴陽一大型地產商高層說，「在大眾的潛意識裡，某種程度上對貴陽是帶著有色眼鏡的，覺得貴陽落後，甚至有些人可能誤將遵義當做貴州的省會。」
不過，重慶中原地產貴陽分公司9月的監測結果表明，目前上述 「新政」尚未對樓市成交帶來較大改善。
造城運動
「貴陽這個城市原本僅有一環，這幾年往外擴張很迅速。」小吳告訴記者。
公開資料顯示，過去的貴陽主城區僅指南明區、雲岩區兩個老城區，人口密度高，但如今已向東西南北的小河區、白雲區、烏當區以及金陽新區等四面開花，尤其是金陽新區，現在市政府都已搬到了那裡。
小吳介紹說，去年貴陽就推出了「五城戰略」，媒體宣傳稱，這是大貴陽戰略的重要步驟，也就是育新華城、龍洞堡新城、花溪大學城、扎佐工業新城和天河天新城。有報導稱，在政府主導規劃下，這裡的醫院、學校、超市、公共交通線路等配套不斷改善，保利、金元等地產商也紛紛加盟。
對此，北京師範大學社會發展與公共政策學院經濟地理學博士田明曾撰文指出，我國大部分二線城市建設的歷史不足60年，工業化推動的集聚擴展還沒有完成的同時，卻面臨著為適應工業化而進行的都更，疏散中心人口的郊區化與中心集聚雙重壓力。作為省會的二線城市，不僅要在國際競爭中占據一席之地，而且要帶領省域經濟的發展，推動區域產業結構調整。
即使對於國內一線的發達城市，安邦諮詢分析稱，「中國並沒有為都市化程度達到50%而做好準備」。對於渴望快速實現城市化的二線城市來說，現在眾多地方政府依然認為，城市化就是房地產，搞得越大越好。還有數量相當多的學者，認為都市化程度越高越好。這些盲目的認識如果得不到糾正，中國社會將有很大可能面臨不可預測的風險，這是一種令人擔憂的前景。
一周以來，接受《每日經濟新聞》記者採訪的業內人士均提到一個簡稱「國發二號」的文件。經查詢得知，該文件的全稱是《國務院關於進一步促使貴州經濟社會又好又快的若干意見》(國發[2012])2號文件)。9月份，國家發改委又批覆了黔中經濟區的發展規劃，據規劃，未來將大力發展以貴陽為中心的遵義、安順、凱里、都勻五個城市，構建整個貴州省的現代化城鎮體系。
「黔中經濟區規劃了千萬人口，已上升到國家戰略，也是貴州大城市戰略，因為多山區的省份特色，在貴陽的周圍沒有衛星城。」胡曉登告訴記者。
當初作為貴陽市政府主導的核心發展區域，如今的金陽新區已漸趨成型，一個與老城區完全不一樣的現代化新城呈現了出來。對於貴陽城市格局的快速擴張，小吳感嘆：原本一些只有在一線城市才能看到大型主題公園、商業綜合體等地標性建築設施，目前在貴陽的新城區也漸次出現了，在家門口就能體驗到現代化的城市生活。
不過，貴陽一家開發商的高管任先生向媒體表示，貴陽銷售情況好於全國，因為都市化程度才39%，明顯偏低，有發展空間，後發趕超優勢突出。同時銷售價格才四千出頭，價格偏低，窪地效應正在顯現。總體在售和潛在供應量偏大，個別超級大樓盤的低成本衝擊，透支未來消費，不利於整個行業健康發展，地段偏遠的綜合體項目明顯偏多，如果不加控制，泡沫難免。
降低入城門檻
「當初來貴陽發展，還不是覺得在遵義沒錢賺?在老家掙得太少啦!」在貴陽一個月掙4000多塊錢仍顯不夠花，一旦提到錢，小吳就來了精神並回憶稱。
像小吳這種情況，在如今80後、90後的青年一代中很多。對於西南相對貧困的貴州省來說，類似這種情況的就更為普遍。
在採訪胡曉登時，他為記者這樣描述貴州的困局：貴州73%的國土面積都是石頭山，光禿禿的，幾乎寸草不長，貴州人均收入水平比全國總體水平還要低，「這讓農民怎麼過得下去?」，貴州城鎮化的客觀要求，比全國總體要求還要迫切。
貴陽市作為貴州的省會，也是貴州的單核城市，目前都市化程度也較低，城鄉收入差距也尤為明顯。胡曉登指出，從全國總體情況來看，城鄉收入差距比大概是3.32:1，但事實上遠不止於此，包括貴陽在內的實際測算結果是8:1，如此懸殊的城鄉差距水平，都需要更大規模的城市化，遠比發達地區有更強大的推力。
小吳告訴記者，目前他們建築公司的承建規模比2010年時大了快一倍，「這幾天老闆正準備讓我請假回家，在老家拉一批農民工過來幹活。」
一旦大量農民工進城，城市是否做好了接納農民工的配套條件呢?不過，目前從媒體公開報導的情況來看，這些基本的硬體配套顯得嚴重供給不足。國務院研究發展中心農村經濟研究部部長、研究員徐小青2011年底時曾撰文分析，城市接納進城務工的農民，使之順利轉變為市民的問題，是我國城鎮化和工業化的核心問題，同時也關係到人民生活幸福和社會穩定程度。
小吳說，他們工地上的工人很辛苦，無論天晴還是下雨，農民工都是住在狹小的工寮里，一些農民工的妻子來工地看丈夫，這些夫婦為了省下不菲的房租錢，寧願擠在工寮里湊合過夜。
胡曉登認為，城市化的一個核心要求就是來到城市的外來人口有房住，就貴陽而言，整個城市化的發展要求會更高，也使貴陽的剛需比全國其他地方更為巨大。
9月13日，貴陽出台被媒體解讀成為樓市「鬆綁」的文件，包括了首套置業享受貴陽市戶籍待遇，公積金貸款最高優惠50萬元，首付款最低至兩成，以及購買商業、辦公用房滿500萬元，可直接申請汽車專段號牌等優惠措施。
小吳還提到，他的一個同鄉剛在國慶節前買了一套新房，享受這次優惠後首付才六七萬元，買的還是某超級大盤的小戶型項目，均價不到4000元，總價款30萬元出頭，按揭之後，月供不足兩千元。
在業內人士看來，正是一些超級大盤的低價促銷，才使一大批原本只能望房興嘆的剛需族有了買房的盼頭，並有了實現買房願望的機會。
對此，胡曉登認為，貴陽眾多超級大盤的聯動開發是當前國內一些地區城市化發展的首選模式，因為它提供完整的配套裝務，快速提升區域品質，帶動整個區域第三產業的發展，還不會導致孤島效應。
任先生稱，新政對促進釋放需求是顯而易見的。貴陽問題不在促銷，是在供應量的調控，跨越式發展跨得太猛，多年以後會有後遺症。城市需要人氣，但哪裡可以冒出那麼多人?需要政府認真思考，如何可持續發展，合理供地，合理規劃，需認真聽取整合業內專家意見。
「貴陽樓市被鄂爾多斯了，從另一個方面來說，未嘗不是一件好事，給貴陽樓市以警醒，來審視自身存在的問題。這對長遠發展是有利的。」王成平望著遠處，意味深長地說。
業內聲音：貴陽「被鄂爾多斯」了？
超級大盤在貴陽的瘋狂上演，引來了質疑的眼光。
日前有報導稱，根據記者不完全統計出來的貴陽市30餘個超過50萬平方米以及超過20萬平方米的在建樓盤體量，計算得出貴陽樓盤總建築面積不低於3000萬平方米，再結合貴陽市2010年全國人口普查所統計出的城市常住居民人口294.6萬，由此得出「貴陽樓市過剩，甚至崩盤」的結論。
貴陽樓市真的會成為第二個鄂爾多斯？
貴陽百靈地產「尚品一號」項目置業顧問文小姐對於上述說法，顯得一臉驚訝，「貴陽是貴州的省會城市，鄂爾多斯僅是一個地級市，再說周邊有大量居民都來貴陽買房，這幾年貴陽經濟發展很快，如此大的潛在需求，說供應過剩讓誰都難以置信。」
貴陽當地的一家大型地產商高層也對《每日經濟新聞》記者稱，「根據築房網統計數據顯示，截至2012年9月30日，貴陽房地產市場存量約590萬平方米，相對於2009年797萬平方米、2010年770萬平方米、2011年678萬平方米的消化量，這個存量再健康不過。」
上述高層人士還提到，外界盛傳的西南國際商貿城總建築面積達1420萬平方米，其實大量是商貿物流，水田國際項目其實是一個旅遊文化產業園……而且這些項目都還處於前期建設甚至是前期規劃中，用地審批和建設計劃方面，政府應該是按照城市發展總體要求來逐步落實的。
坊間傳言，貴陽中鐵國際生態城總占地面積高達3萬畝，不過貴陽中鐵置業內部人士近日對 《每日經濟新聞》記者透露，這是中鐵置業的遠景規劃，它可能是未來20年的項目規劃，目前批下來的僅有2000餘畝，不過即便是對於這一獲批項目，中鐵置業也是分步開發的。
貴州省住建系統的一位相關人士向記者表示，其實貴陽新房存量要考慮到公租房、拆遷安置房及分年度開發入市等因素。目前所有開發商為了規避風險，均是滾動開發房地產的，絕不會一次性開發完畢。從貴陽購房者的構成來看，貴陽市對外公布的數據顯示，有60%的市場需求來自於外地。
重慶中原地產貴陽分公司人士稱，貴陽與鄂爾多斯在房價、人口成長基礎、客戶性質、市場潛力等方面有本質的不同，其中整個貴州有大量的人口居住在城中村，長期積累了相當龐大的剛需改善型需求，呈現出金字塔型的住房消費結構，這樣造成的結果也必然是不一樣的。
(本文來源：每日經濟新聞 作者：劉林鵬 杜冉樂)