近期，除了特殊因素，不少城市上頭條的理由，似乎都與樓市調控有關。
這不，8月5日這一天，就有杭州、成都、北京這三座城市接連在樓市調控上加碼。
先是杭州，在新購房資格和新房銷售兩個方面升級調控，最具殺傷力的一點就是：
設籍本市未滿5年的戶籍家庭，在購房之日前2年起已在本市限購範圍內連續繳納城鎮社保滿24個月，方可在本市限購範圍內限購1套住房。
非本市戶籍家庭，在購房之日前4年起已在本市限購範圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿48個月，方可在本市限購範圍內限購1套住房。
簡單說，設籍年限和社保都要達標才能拿到「房票」，購房門檻顯著提升。
於日前公布第三批二手房指導價的成都，則在傍晚公布相關通知，嚴格認定贈與住房行為的限購標準，進一步優化購房資格覆核順位。
比如，贈與的住房計入受贈人家庭住房總套數審核購房資格。也就是說，通過贈予房產的方式來規避限購的漏洞被堵住了。
此外，優化購房資格覆核順位，對於登記購房人數在當期准售房源數3倍及以上的商品住房項目：
第一順位：須同時具備兩個條件，一是在項目所在區穩定就業且連續繳納社保12個月以上（含12個月），二是設籍在項目所在區12個月以上（含12個月）。
接著是北京公布《關於進一步完善商品住房限購政策的公告》，明確：
自8月5日起，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合本市商品住房限購政策規定的，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購買商品住房。
簡單說，假離婚買房的路越來越窄了。
考慮到北京的特殊性，西部菌今天僅聊聊杭州和成都。
比較而言，杭州這次政策的殺傷力明顯更大，影響面也更廣。這主要是成都此前已經有過大力度的調控，比如二手房指導價早就執行。
那麼，對於這兩個城市的調控升級，我們到底能夠讀出哪些信號？
01
首先要說一點的是，對成都、杭州這種級別的城市來講，即便沒有此次限購的繼續加碼，房地產市場相較於紅火期，也已經冷卻很多了。
比如，上個月，杭州市區新建商品住宅供應9126套，環比下降32%，供應明顯回落；網簽成交10821套，環比回落39%，網簽成交數量為2021年至今最低。
二手房共成交6314套，環比下跌22.2%；同比去年7月的11374套，更是下滑了45%，接近腰斬。
同期，成都市新房交易量雖然保持基本穩定，但二手房同樣明顯下滑。
其中，總成交3558套，環比減少2.92%，同比減少28.71%；成交總面積約34.98萬㎡，環比增長2.62%，同比減少29.14%。
所以，在現有的調控下，目前兩座城市的新房和二手房已經可以說是「強弩之末」了，至少穩定的目標是暫時達到了。
但是，「房住不炒」的決心不能低估——有漏洞，必須繼續堵；已有的調控成果，必須捍衛。
以杭州為例，有分析指出，「一夜之間，杭州50萬大學生買不了房了」。如果將遷入杭州戶口不足兩年的、外地人社保滿兩年但不足4年的都包括進來，此次新政影響的群體，可能是百萬級的。
面對一個如此大的潛在上漲「隱患」，杭州的調控升級也就在情理之中了。
02
眼下這輪調控升級，基本上可以說是由深圳領銜，隨後西安、上海、成都、合肥等相繼跟進。這些城市有一個共同點，那就是除上海外，基本都是過去幾年人口增勢突出的城市。
成都、杭州就屬於典型代表。前者，過去十年新增常住人口接近600萬，後者也增加了300多萬，都屬於搶人大戰中的贏家。
所以，它們房價上漲的壓力靠前並不讓人意外。相應的，這些城市吸引了調控的重點火力，也就是必然的事。
一定程度上說，它們需要做好表率。
反過來說，這些城市目前房價上漲的勢頭遭遇強阻擊，決定了依靠人口來托舉樓市的路徑走不通了。
事實上，這一兩年來，隨著設籍即獲得房票的路徑被堵死，「搶人大戰」實際已經明顯降溫。那麼，在新一輪調控出現後，各個城市的人口「吸引力」是否會有變化，確實值得觀察。
不過，從長遠看，同一能級城市的購房門檻將基本拉齊。設籍就能換房票已成過去式，或者說，一二線城市的房票，都將越來越難拿。
觀察這輪調控，還有一個很明顯的現象，那就是從珠三角到長三角，能級高的中心城市最先調控加碼，緊接著便是一干次中心城市，比如珠三角的佛山、惠州，長三角的徐州、金華等。
最近一次被約談的城市就是：銀川、徐州、金華、泉州、惠州。
這說明，調控不只限定於人氣靠前的中心城市，也在同時防止中心城市的溢出效應傳導給次中心城市。從剛需的角度講，那就是在好的區域板塊上車，一定要趁早。
當然，現在是「早」還是「晚」，就要因地而論了。
但可以明確的是，不被調控盯上的區域和城市，在投資上就更得慎重了。
03
有統計顯示，2021年7月房地產調控政策井噴，從中央到地方，密集調控政策高達66次，刷新年內最高紀錄。累計看，1-7月合計房地產調控已經高達352次，平均每月超過50次房地產調控。
就眼下看，這輪調控顯然還沒見底，後續跟進的城市名單肯定還會再拉長。可以說，在目前的形勢下，從購房者到城市，都不應該再有什麼僥倖心理。
不過，這輪調控的最嚴之處，不只體現在抬高購房門檻，更體現在對開發商、購房者、銀行的全盤限制，再搭配集中供地、二手房指導價等多味配方。如此圍追堵截，要改變的其實是整個房地產的格局，而不僅是房價過快上漲的問題。
所以，這樣一種大氣候之下，接受考驗的，不只有購房者，也還有開發商，以及地方政府。
比如，我們知道，這次調控加碼的杭州，已經連續幾年蟬聯全國城市賣地收入第一名。
那麼，在更嚴的限購限地限貸的全方位調控之下，各個城市的賣地收入會有變化嗎？這個問題，如果結合目前地鐵審批放緩的事，或就更耐人尋味了。
當然，這種大氣候到底會維持多長時間，目前恐怕誰都不敢打包票。
不過，上個月八部門聯合發文，提出力爭用3年左右時間，實成屋地產市場秩序明顯好轉，或可看作某種參考。
那麼，問題來了——未來3年，房地產格局到底會經歷怎樣的變化？房地產「讓位」後，會有新的替代產業站出來嗎？城市格局又是否也會跟著洗牌？
我們拭目以待。