這個十一，如果你經常關注樓市，就會發現一個反常的現象：
往年都是「金九銀十」的樓市漲價季，今年卻突然變成了打折季！
北京的樓市頂級學區房狂降400萬也沒人買!
某大各地促銷降價!
重慶、杭州、蘇州等城市，都出現了流拍率上升、溢價率明顯下滑的情況!
多個城市甚至還出現了臨時「中止」出讓地塊的現象!
梳理中國房地產的發展歷史，無相君發現，樓市的降溫，既是房企們長期高槓桿運行使然，也是國家嚴厲「去槓桿」的政策落實。
（一）
回顧中國房地產業的發展，不得不提到1998年。
那一年，中國連續多年兩位數增長的經濟增速，突然降速到了8.8%。
此時，國家提出了拉動內需的戰略，如何拉動內需呢？
當時認為，最好的方法就是激活房地產。
這是因為房地產產業鏈很長，涉及行業多，建材、化工、鋼鐵等都會受益。
於是，福利分房年代結束，住宅商品化時代開啟。
而之後十多年，房地產市場，也就成為拉動中國內需的火車頭。
這一過程中，中國不少房地產企業都沿襲香港賣「樓花」的模式（預售制）——向銀行借貸數以億計的資金買地，之後幾個月內就開盤售樓，收回數倍資金，接著再把這筆錢投入買更多的地，借更多的債，開更多的盤。
此種模式堪稱空手套白狼。
無數地產大佬就是因為這樣，一夜暴富。
潘石屹、王健林、馮侖、許老闆…….
2008年，美國爆發次貸危機，金融海嘯波及全球，當年11月中國進出口數據突然跳崖。
這時，中國加速了對房地產的刺激，來提振經濟——2008年購買住房的契稅稅率下調到1%，並暫免印花稅和土地增值稅。
這劑猛藥，讓房地產的拉動效應十分耀眼。
2009年第一季度，30個重點城市中有24個城市的住宅成交面積環比上升，有10個城市環比增幅甚至超過50%。
而第三波的拉動高潮，就是2016年的棚改貨幣化。
簡而言之就是將城市中難以配套的「老破小」的區域進行拆除，給予拆遷戶補貼，鼓勵他們再拿這筆錢去購房。
那一年，「拆遷戶」、「拆二代」成了香餑餑。
而棚改貨幣化也讓中國的房地產市場的火勢「騰」的一下竄了起來。
在此期間，某大就是通過激進的高槓桿操作，搭著政策的「東風」，瞬間膨脹，當年就成為中國第一大房企，也將許老闆推上了中國首富的寶座……
（二）
然而，盛筵不會永遠進行下去。
任何行業的高速增長中都會有各種問題，房地產也不例外。
對高速發展的樓市，很多專家提出警告，主要圍繞四點：
一：銀行的貸款給了房地產，製造業科技業拿不到貸款，實體經濟虛空；
二：一二線城市高房價，三四線城市高庫存，供需錯配；
三：地方政府過度依賴土地財政，需要轉型；
四：負債率提高，無論企業還是居民，都在大舉借貸，風險不斷累積。
[page]對於地產公司而言，一旦資產帶來的收入不足以支付利息，結果只能進行借新還舊的「龐氏騙局」式融資。
目下各大地產公司的危機，皆是如此。
此外，中國的金融體系變成一個內部翻滾的壓力鍋，隨時可能頂開蓋子。（防失聯請複製加微信： linxli0214註明讀者）
30年前的日本就是警告。
1980年代，美國和日本打起了貿易戰，最終，日本自願限制出口，並簽訂廣場協議。
此後，日本採取了寬鬆的貨幣政策，最終造成瘋狂的地產泡沫。
紅火的地產，使居民儲蓄減少，背負巨額債務，後來泡沫破裂，日本的經濟陷入停滯，也就是「失落的20年」。
美國經濟學家海曼·明斯基曾對此有精妙分析，並把日本的崩潰稱為「明斯基時刻」。
在2017年，「警惕明斯基時刻」第一次出現在時任央行行長周小川的講話中。
今年三月，銀保監會主席郭樹清的表述甚至更直白——「上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。」
9月27日，彭博也公布另一項研究顯示，目前全中國多達9000萬個單位的「鬼屋」，中國房市占到了全國GDP比重達30%。
這是一個什麼概念？
美國2008年金融危機時房市只占全國GDP的19%！
此外，日經新聞最近有一篇分析，拿1990年日本房地產泡沫爆破的房價與所得比的倍數，來比較現在中國城市的倍數，結果令人驚嘆。
當年日本泡沫吹破前夕，東京，京都是18倍，大坂14倍，神奈川15倍。
而目前的深圳是57.97倍，北京55.8倍，上海45.55倍，廣州40.76倍⋯⋯
危機已經不能不重視！
（三）
房價奔馳了幾十年，很多人都相信只會上漲，永遠不會下跌。賺到錢的人，繼續拼命借錢買房。
但是，這幾十年吹出來的泡沫，現在到了算總帳的時刻！
從2020年開始，政府陸續出台了一系列政策，對房地產行業都有非常深遠的影響。
比如，對重點房企融資提出「三道紅線」，還有金融機構房地產貸款集中度上限。
這兩項深刻改變房地產金融格局。
直接斷掉了「空手套白狼」遊戲的第一步——向銀行借錢。
而身處其中的房地產企業，開始感受到了「門窗緊閉」的窒息感——2020年7月以來，泰禾集團、天房集團、三盛宏業、福晟集團、華夏幸福、正源地產、協信遠創、藍光發展、陽光100等多家房地產企業相繼出現債券違約。
在一系列政策調控的推動下，房地產企業憑藉高槓桿快速擴張的資本紅利時代已經結束了。
有從業者表示：「地產行業的大時代結束了，至於未來是一個什麼時代，很多人還沒工夫想，先活下來再說。」
目前的房企，紛紛斷臂求生。
要麼打折促銷。
要麼合併抱團。
要麼直接破產。
未來，中國的樓市也將會以看得見的體態降溫。