今天（7月21日）晚上，樓市傳來一個重要消息：國務院常務會議，審議通過了《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。
央視披露的新聞通稿里，有如下具體表述：
在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。要堅持穩中求進、積極穩妥，優先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造，成熟一個推進一個，實施一項做成一項，真正把好事辦好、實事辦實。
要堅持城市人民政府負主體責任，加強組織實施，科學編制改造規劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統籌處理各方面利益訴求，並把城中村改造與保障性住房建設結合好。
要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業態，實現可持續營運。
這裡涉及到兩個概念：超大城市和特大城市。
按照國務院於2014年下發的《關於調整城市規模劃分標準的通知》，城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市，城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市。
這裡說的城區，不包含代管市縣的城區，也不包括邊緣、孤立的建成片區。
2020年第七次人口普查結束之後，國家統計局公布了超大、特大城市的名單：
當時的超大城市一共有7個，分別是：上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都和天津。
其中深圳的城區人口，躍居到了全國第三，跟北京的差距極小。
七普已經過去了3年，上述名單發生了一些變化。首先是武漢城區人口突破了1000萬，已經晉升為第八個超大城市。
此外，蘇州也被認定為特大城市。
第七次人口普查後，統計局公布最新的21個超大、特大城市的時候，沒有計入蘇州。原因竟然是：蘇州工業園區的110多萬人沒有被計入城區人口。糾正了這個錯誤之後，蘇州的城區人口達到了510多萬，妥妥的特大城市。
所以，目前中國（內地）實際有8個超大城市，14個特大城市，一共22個城市符合國家「積極穩步推進城中村改造」的條件。
「在超大特大城市積極穩步推進城中村改造」的提法，最早出現在2023年4月28日召開的政治局會議新聞通稿里，當時的表述是：在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和「平急兩用」公共基礎設施建設。
也就是說，上述22個符合條件的城市要干兩件事：第一，積極穩步推進城中村改造；第二，推進「平急兩用」公共基礎設施建設。
所謂「平急兩用」公共基礎設施，跟剛剛結束的疫情有關。超大、特大城市人口多、密度大，一旦發生疫情、天災或者戰爭，缺少疏散、隔離、救治傷員的場所。提前建設這種設施，又可能造成浪費，所以提出了「平急兩用」公共基礎設施的概念。
所謂「平急兩用」公共基礎設施，就是平時有平時的用途，特殊情況的時候有特殊的用途。比如可以修建一些度假村，平時搞旅遊休閒，疫情、災難的時候用來疏散、隔離、救治。
另外就是推動特大、超大城市城中村改造。
這兩項內容，可以理解為「新時期的大基建」。
在經濟下行周期，需要搞大基建、新基建來拉動經濟，創造就業崗位。
以前，我們的做法是天女散花，大中小城市都有份。現在情況變了，人口紅利終結，不是每個城市都有增量人口，都有持續增加的居住需求。
繼續在人口流失的中西部、東北三四五線城市搞城中村改造、棚改，空間不大了。在上述地區搞更多的高速公路、機場、高鐵、地鐵，也可能浪費。
所以，這一輪經濟下行周期，各種大基建、新基建，勢必向大城市及其都市圈集中，這樣才不會浪費投資。
22個超大、特大城市的城中村改造，一個重要目的是拉動經濟、刺激內需。
這是否意味著，超大特大城市的城中村，都要推倒重來，類似棚改一樣？
未必！
超大、特大城市城中村裡的居民，基本上不是原住民了，而是外來務工人員，剛畢業的大學生。城中村的房子，就是天然的廉租房，它們的存在降低了居住成本，增加了城市的競爭力。
所以，城中村改造應該是三個選項：
第一，相當一部分長期維持現狀，保留其天然廉租房的性質，給中低收入階層服務。
第二，部分城中村進行升級改造，在不推倒重來的前提下，改善居住條件、增加必備設施、消除安全隱患，讓新市民住得更舒心。
第三，部分城中村推倒重來，進行比較徹底的城市更新，變成新的商品住宅或者城市綜合體。
後兩種選擇都需要投入資金，也就會拉動消費。從國務院常務會議的要求看，「優先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造」。不少城中村有建築質量問題，或者有消防隱患問題，如果不消除，可能出現群死群傷的重大安全事故。
在城中村改造過程中，中央要求「積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業態」。
改造的結果，是增加城市中高品質住宅的供應量，減少低品質住宅的存量。
據不完全統計，中國有大約5萬多個城中村。其中最典型的，當屬深圳。
據第三方研究機構的數據，深圳一共有1746個城中村，城中村的建築超過32萬棟，建築面積超過2億平方米，按照人均20平方米計算，深圳的城中村可以居住1000萬人。
深圳曾於2019年發布了《深圳城中村（舊村）綜合整治總體規劃（2019-2025）》，思路由由「拆」變「治」，提出：「不急功近利」「不大拆大建」「高度重視城中村保留」；「由拆除重建轉向綜合整治，滿足青年人群居住需求」。
拆除重建城中村過程中，會增加保障房的數量，也會增加商品住宅的數量。整體而言，會帶來上述22個城市住宅供應量的增加，但這個量的釋放將是中長期的，不會在短期內集中湧出。
另外，這也意味著，超大、特大城市將更注重內涵式發展，土地開發將逐步轉向存量開發，這將提升中心城區的吸引力，對新區、郊區或許構成一些利空。
中國的城市「快速長大」的階段結束了，未來買房要回歸中心，對所有的新區都要畫一個問號。尤其是距離傳統中心城區比較遠的新區，可能需要更加漫長的時間，才能成熟起來。
中心城區會因為城中村改造的提速，而更有魅力。