大分化時代比大家想的都快。
一個確定的趨勢是：政府基於自身的土地財政考慮，會力保新房，而無法帶來土地收入的二手房，在這個自顧不暇的時代，將會被政策一步步邊緣。
簡單說，會跟二手推車一樣，越來越不值錢。
最近房地產市場發生了一些很明顯的變化：
430政治局會議提出：要統籌研究優化增量住房的政策措施。
怎麼優化增量住房呢？或者說，怎麼讓大家買新房呢？
地方政府給了我們答案：
廣東佛山提出：住宅套內陽台的「折半」計容面積上限，由套內建築面積的18%提高至20%；取消飄窗與地面高差小於0.45米的要求。
翻譯成人話，直白點說就是得房率會變高了，你可能買了一個100平方米的房子，但實用面積卻有120平。
同樣的，廣東肇慶提出，取消公攤面積，也意味著得房率將會是100%。
意思說到這裡，已經很明顯了，未來的新房將會從提高得房率入手，新房子得房率100%，現在的老房子得房率可能才75%，要是你，你會怎麼選？
那有人會問了，那現在的二手房會怎麼樣呢？
所以，我的判斷是：二手房會像二手推車一樣，越來越不值錢。
為什麼呢？我給三個理由：
1、性價比變得越來越低
比如這次廣東佛山和肇慶都是奔著提高「新房」的價值去努力的，要在新房的性價比上做文章，讓買房的人覺得買新房划算。
包括住建部早就提出：未來要多建好房子，多建人民住得起住得上的好房子。
所以未來的房地建設趨勢就是:提高房子質量、提高房屋得房率，提高房屋的性價比。
也就是說，未來的新房，將會沒有公攤、沒有「偷面積」，房子質量會更好，價格還更便宜。
相比之下，現存的一手房是不是都遜色了？更別說已經使用多年的二手房了。
而且新房也在降價，對二手房的擠壓也是持續性的。
二手房的性價比將會持續貶值。
2、二手房對應的地段福利在加速打破
過去買二手房的很重要的一個原因，就是房子和教育等城市福利進行了深度綁定，但現在很明顯的一個時代趨勢是：戶籍限制在加速打破，城市福利也在和戶籍脫鉤。
示意圖
對於大多數城市而言，隨著人口大盤的見頂，人口競爭進入「零和博弈」，各個城市的戶籍放開一定是大勢所趨，而公共服務均等化的推進，也讓城市福利不再和房子過度掛鈎。
三、二手房越來越只是「劣質資產」
金融屬性和投機主義的泛濫帶著樓市狂飆了二十多年，但現在房地產的金融屬性已經明顯降低，房價普漲的年代已經成為歷史，房產大分化的時代正在加速疾馳而來。
房地產，特別是非一線城市的二手房，正在越來越回歸其本身的普通商品屬性。
未來只有核心城市核心地段的好房子才是資產，而那些老破小的二手房，則越來越失去了投資價值，變回了真正的「劣質資產」。
商品的基本屬性之一，就是貶值，二手房會像二手推車一樣，隨著時間的推移，越老越貶值。
按照這個思路，未來會有四類房子，面臨著持續貶值的前景：
1）三四線城市的空置房
小城市的人口流失嚴重，年輕人向外發展，同時房地產庫存卻比較高，本地人群的剛需購買力並沒有那麼高。
2）非富人區的大戶型
比如郊野或新區的聯排別墅、大平層，這類房子離城市遠、總價高，資金不充裕的人買不起，而富裕人群又看不上，陷入一種上不上下不下的窘境。而且周邊配套設施一般都比較差，真正有需求的人很少會考慮這樣的房子。
3）房齡15年以上的老房子
典型的老破小、配套差，居住體驗很不好，沒有掛鈎學區的話，對購房人幾乎沒有吸引力，而且老房子辦理貸款也並不好辦，額度也比不上新的房子，綜合下來，投資價值幾乎為0。
4）小開間公寓類
這點不用多說，40年產權，商用水電，到期需要增補土地出讓金，買賣的稅費更是高，妥妥的「智商稅」，就以前的行情來看，二手公寓的價格基本得打個5-7折賣，還沒人買。