馬路上穿梭著計程車、外賣小哥和夜跑者。旁邊的巷子裡，小販支起爐灶，為晚歸和早出者備一碗人間煙火。
這裡不是成都玉林路，也不是杭州五柳巷，是凌晨四點的北京CBD。
2018年，李堯在北京國貿陪客戶。觥籌交錯到後半夜，出來時，他抬頭看了一眼國貿的辦公大樓，竟然燈火通明，有種不真實的眩暈感。
李堯是一家稅務師事務所的老闆。他的公司當時在東四環外的朝陽路上。站在辦公室里，他也經常抬頭，仰望CBD的繁華。
李堯主要客戶也都在國貿。那幾年公司客戶很多，發展也蒸蒸日上。在那年朝陽路辦公大樓租約到期後，李堯當即決定：
把公司也搬到CBD。
北京CBD的甲級辦公大樓，聚集了這個國家金字塔尖的企業。李堯把公司搬到國貿的2018年，這些企業們都值巔峰。整個北京辦公大樓市場空置率只有：
7.6%。
一有租戶騰退，很快就會被消化。從事辦公大樓租賃服務的朋友說，拋開重新裝修和搬遷，國貿、金融街、中關村等核心區域的辦公大樓，幾乎不存在空置期。
望京的辦公大樓也不愁招商，好的樓層還會出現買家競價。有的公司規模沒有那麼大，但他會先租下一片場地，再慢慢招人，把工位填滿。
租金也居高不下。北京辦公大樓平均租金報價當時為每月每平方米427.5元——這是北京有統計以來最高的租金。
CBD更是金字塔尖的塔尖。當時中國樽還沒有建好，北京最高樓是國貿三期。每月每平方米的最高租金是1500塊。
不過在金桐東路另一側，非甲級辦公大樓價格要便宜一半。幾番權衡後，李堯把公司搬到這裡。
本以為占了些便宜，準備在CBD大展宏圖，結果出道即巔峰——他踩在了最高點。
2019年開始，大量辦公大樓新項目入市，北京辦公大樓市場供應量迅速增加。
但此時，資本寒冬降臨。許多依賴融資的創業公司生存艱難，其中不乏獨角獸公司。
2019年，北京辦公大樓市場開始出現退租潮。網際網路創業企業和小型金融公司還是租賃主力，但空置率，開始攀升至兩位數了。
然後就是新冠疫情爆發。
剛開始，這只是一個「黑天鵝」事件。疫情前期，以騰訊、字節跳動、華為、美團、阿里巴巴為代表的TMT企業還在擴張。一些央企、律所和券商也在擴租。
北京辦公大樓需求還在井噴，空置率也回調了不少。但這只是曇花一現。
2022年，矽谷銀行暴雷的前幾天，有人在脈脈上描述，2022年中關村和望京兩個中國矽谷遭受的重創：
字節跳動集體撤離中關村，整合退租10萬平方米；
愛奇藝搬出三萬平的鴻城拓展大廈；
美團在望京提前解約了櫻輝大廈；
每日優鮮破產，望京萬科時代人去樓空......
「教育高地」和「創新高地」的中關村一下子冷清了許多。這裡向來是北京空置率最低的區域。過往門庭若市，租金一直堅挺。
一位西二旗的園區開發商跟我說，他們項目在2021年落成後，無數網際網路公司拿著長約求租，甚至找政府協調。但從去年開始，很多互公司寧願毀約損失押金，也要退租。
其他區域情況也一般。金融街最高檔的辦公大樓英藍國際，租金從每天每平方米28塊，降到了19塊。
曾經燈火通明的望京辦公大樓，晚上9點以後亮燈少了很多。望京SOHO的空置率接近一半，租金從每天每平方米7塊錢跌到了：
3塊5。
世邦魏理仕統計，今年第一季度，北京辦公大樓市場的空置率為22%，約相當於2018年的3倍；平均租金為每月每平方米283.3元，相比2018年，下降超過三成。
2023年8月，李堯的辦公室5年租期已滿。為了挽留他，業主拿出了最大的誠意：
降價30%。
疫情期間，業主已經給予李堯免租、降阻等一系列優惠。後來，甚至免費把他的辦公樓層升了一層，取「更上一層樓」的寓意。
按照業主最新的報價，他能享受的租金，幾乎相當於首次租賃時的一半。
前兩年，因業務收縮，李堯已大幅縮減了租賃面積，但他仍是這棟辦公大樓里最優質的客戶：
因為很多租戶都堅持不到合約期限。
一家做建材生意的租戶，因為拖欠租金被趕走的，連辦公用品都沒來得及收拾。李堯進去看時，樣品散落一地：
綠植都臭了。
一街之隔的國貿三期，也走下神壇。如今的最高租金報價為每月每平方米780塊，相比李堯剛搬進國貿時，接近「腰斬」。
示意圖
儘管如此，李堯仍無心戀戰，他把公司搬到東五環外的一個園區里。
肉眼可見地，十幾萬個崗位從辦公大樓被擠壓出來。
過去六個季度，阿里員工一共減少了4萬人，相當於巔峰時期員工總數的六分之一；字節2022年員工人數達到了16萬人，而到2023年底員工只剩下11萬人。
房地產行業可能更慘一些。有媒體統計，2022年，57家典型上市房企就裁掉了18.6萬人。到2023年，同比又減少了4.78萬。
近些年，由於需求不足，供應井噴，全國的辦公大樓市場都過剩了。
一線城市還不算最嚴重的。有一家頭部房企做過統計，到去年底，重點二線城市的辦公大樓空置率普遍在20%以上，重慶、瀋陽等「重災區」空置率：
常年超過30%。
瀋陽的太原街商圈，辦公大樓空置率一度超過40%。重慶的一些辦公大樓，租金已經降到地板價。有些私人業主的辦公大樓，更是處於「給錢就租」的狀態，有租戶感慨：
一個月的物業費都比租金貴。
全國商辦市場容量已經連續六年下降。從2萬億降至1萬億了。一二線城市商辦類資產庫存周期達4-8年，三四線城市超過10年。
前幾天，李堯又回到北京CBD吃飯。他搬走後，原來的辦公場所空了5個多月，直到今年過年後，才招到新租戶。
當晚宴請結束，他提議去純K唱會歌，客戶說：
回去吧，都挺累了。
離開國貿回家的時候，晚上9點鐘，國貿一些大樓有點黑壓壓的，沒什麼亮燈。