2024年5月22日，德克薩斯州奧斯汀市，一處房產等待出售
在房地產市場上，較低的月供還貸額將為那些買不起房的買家敞開大門，但是其中的利弊需要周全考慮權衡。
最近，美國總統唐納德·川普（川普）在第二個任期內提出的50年期抵押貸款方案再次引發了住房辯論。這種延長住房貸款期限的方案被宣傳為「顛覆性的變革」（game-changer），旨在應對目前住房可負擔性範圍日益縮小的問題。然而，50年期抵押貸款真的能讓美國購房者受益嗎？
表面上看，保持一定的懷疑態度似乎是合理的。與傳統貸款相比，這種方式積累房屋淨值的速度極其緩慢。而且，等到你最終擁有自己的房子時，你支付的利息成本將會高得多。
當然，即使是不完美的方案也值得認真考慮。
換個角度來看，川普總統的提議是，擴大可用的金融工具意味著更多人能夠擁有住房。由於房價飆升和利率高企，許多美國人被拒之門外，無法進入當前的房地產市場，因此，對於那些了解其中利弊並能最大限度利用這些工具的人來說，這提供了一個戰略選擇。
何時選擇50年期抵押貸款可能更合適
50年期抵押貸款的一個明顯優勢是：每月還款額度較低。
假設您正在考慮購買一套價值40萬美元的房子（大約是全國平均水平），並支付20%的首付，這意味著需要貸款32萬美元。在7%的利率下，30年期抵押貸款的每月本息還款額約為2,130美元。如果將貸款期限延長至50年，每月還款額將降至約1,865美元。這樣每月大約可以節省265美元，每年大約可以節省3,180美元。
收入通常會隨著時間推移而增長，但是您的房貸月供可以保持不變。您的儲蓄會不斷增加，而額外的現金流可能決定您能否獲得房貸再融資資格或抓住另外的投資機會。
加州、東北部或其它高消費地區等高成本市場，往往令Z世代和千禧一代望而卻步。如果能為這些買不起房的購房者每月減免幾百美元的支出，就有可能徹底改變他們的生活。
預算迴旋餘地
與租房相比，即使積累速度很慢，擁有房產也比沒有房產要好。此外，它還能建立房屋所有權記錄，幫助購房者建立信用記錄。這兩點對於未來的投資機會都極具價值。
具有理財觀念的購房者可以將50年期抵押貸款每月節省的265美元用於投資。如果持續投資於多元化投資組合，這筆每月節省的265美元最終可能足以抵消部分長期利息支出。但請記住，這需要持續的財務自律和良好的市場表現。
較低的月支出也能帶來財務上的喘息空間。當住房成本在家庭月收入中所占比例降低時，意外的醫療費用、汽車維修或失業等情況就更容易應對。這種保障具有超越純粹數學優化的真正價值。
根據貸款條款，提前還款也能顯著改善還款狀況。預期收入大幅增長的購房者可以更快地還清貸款，從而節省數萬美元的利息。
再融資策略？
或許50年期抵押貸款最有效的用途是作為一種臨時策略。購房者可以獲得較低的首付，隨著房屋升值積累資產淨值，改善收入和信用狀況，然後在幾年內再融資（refinance）為30年期或15年期抵押貸款。
隨著資產淨值積累和貸款人財務狀況的改善，將貸款期限縮短至更短的期限變得更加可行。這樣一來，50年期抵押貸款就變成了一種過渡性安排，而非永久性的融資方案。
然而，這種方法的前提是房價上漲且利率有利。通過策略性的翻新或升級來提升房屋價值，確實是一種有效的方法。當然，就像利率一樣，最終效果也無法保證。
再融資還涉及交易費用，通常為貸款金額的2%至5%，總額可能高達數千美元。如果再融資最終未能成功，購房者應制定應急方案。
多方投資
對於那些優先考慮現金流而非快速積累資產淨值的房地產投資者而言，較低的還款額通常更具吸引力。與傳統的30年期抵押貸款相比，能夠帶來更高淨租金收入的抵押貸款可能為投資組合擴張提供更多機會。此外，購置多處房產通常比快速償還單筆抵押貸款更為重要。
當然，也別高興得太早。50年期抵押貸款雖然每月還款額較低，但也存在一些重大弊端，需要認真權衡。
權益與利益的權衡
任何50年期抵押貸款積累房屋淨值的速度都非常緩慢，尤其是在最初幾年，因為大部分還款都用於支付利息。在最初的十年裡，50年期抵押貸款的房主積累的房屋淨值大約只有30年期抵押貸款的一半，而30年期抵押貸款的房屋淨值本來就很少。
整個貸款期限內支付的總利息差異不容忽視。以32萬美元的貸款為例，30年期、利率7%的抵押貸款，總利息支出約為44.7萬美元。如果將期限延長至50年，利息支出將躍升至約79.9萬美元。
即使50年後你最終會擁有自己的房子，但是額外的成本也是不容忽視的。
自由與家長式作風
關於這項潛在的50年期抵押貸款的辯論者們一直在迴避一個根本問題：你是應該擴大構建未來金融結構的選擇範圍？還是應該監管和限制那些被認為風險過高的選擇？
批評人士認為，長期抵押貸款是一種掠奪性產品，會讓缺乏經驗的購房者陷入不利的貸款陷阱。他們指出，許多貸款人要麼不了解長期成本，要麼缺乏策略性地使用這些產品的自律性。
支持者則反駁說，知情的成年人應該有權自主做出財務決定。家長式（paternalistic）的貸款監管，無論其初衷多麼良好，都可能阻礙人們獲得真正符合自身需求的貸款機會。
如果貸款人在充分了解成本和收益的情況下簽訂50年期抵押貸款協議，那麼這種貸款本身並不具有掠奪性。如果購房者認為50年期抵押貸款有用，且貸款機構能夠負責任地提供這種貸款，那麼該產品自然會生存下去。如果權衡取捨過於苛刻或申請者過於有限，市場就會拒絕它。
金融產品創新意味著嘗試新方法。50年期抵押貸款應該根據其實際價值進行評估，而不是想當然地予以否定。
更多選擇，更多機會
無論結構如何，50年期抵押貸款對於大多數貸款人來說都不太可能是最佳選擇。那些能夠負擔得起30年期或15年期抵押貸款的人，幾乎肯定不會選取任何延長貸款期限的貸款方案。
在考慮任何抵押貸款產品時，了解利弊並制定清晰的策略始終是正確的起點。這適用於首次購房者進入高價市場、優先考慮現金流的投資者，以及計劃進行再融資的戰略性貸款人。如果50年期抵押貸款得以推出，它很可能成為房地產融資工具箱中又一個可供選擇的工具。
對於許多人來說，不完美的選擇也比沒有選擇要好。
作者簡介：
亞當·道格拉斯（Adam H. Douglas）是一位屢獲獎項的全職自由撰稿人和作家，擁有超過20年的寫作經驗。他的作品發表於包括《福布斯》（Forbes, MyPerfectMortgage）、《商業內幕》（Business Insider）、《完美貸款》（My Perfect Mortgage）等在內的眾多國際刊物。他的創作題材多為科幻小說和恐怖奇幻小說。他與結婚30年的妻子以及愛犬和愛貓居住在風景秀麗的加拿大愛德華王子島（Prince Edward Island）。
原文：When Could a50-Year Mortgage Be the Right Choice?刊登於英文《大紀元時報》。
本文僅代表作者本人觀點，並不一定反映《大紀元時報》立場。