在東京品川這片世界知名公司雲集、堪比北京中關村與望京的高級商業區里，一家賓館會議室內，一場面向中國富豪的房產講座正火熱進行。
講座進行到中途時，台上的日本講師看著台下20多名聽眾，半開玩笑地拋出一個問題：「有人買了（東京灣）港區那棟價值5.2億日圓（約2,400萬元人民幣）的豪宅嗎？」這是日本2023年成為話題的人氣樓盤。台下隨即泛起一陣低語，此時，後排一名中年男子神色自若地緩緩舉起手。接下來讓現場驚呼的是，他不僅買了，而且是全額現金支付。
眼前這一幕，是日本《President Online》近日報導中，中國富裕層透露擲5億日圓現金買東京豪宅的一個場景。台上的講師是日本房地產資深權威人士牧野知弘。
中國富豪移民潮 分析：對政治環境的不安
牧野表示，隨著中國經濟放緩及政治風險升高，近2、3年越來越多中國富裕層選擇移居日本，並出手闊綽購買高檔住宅。
此外，熟知在日中國人社區的知名媒體人中島惠曾在另一檔受訪節目中，也表達了與牧野知弘同樣的看法：疫情之後，出現一波中國富豪移居日本的高潮，並砸下重金在日本購置高檔住宅。其背後真正的驅動力早已不是單純的海外置產投資，而是一場關乎「資產安全」與「政治自由」的跨海大逃亡。
牧野曾任職於日本地產巨頭三井不動產，還曾擔任J-REIT（日本房地產投資信託基金）的高階主管，之後創辦了Oraga總合研究所，從事房地產項目策劃與開發。
牧野用「吃驚與疑惑」形容受邀出席這場講座時的心情。他解釋說，有一天，突然接到從未有過交往的一家中資旅行社的員工打來電話，用流利的日語請求為一個即將赴日的中國富裕層旅遊團，講解東京房市。
為何選擇從未謀面的自己？對方說，他撰寫的多本日本房地產專著早已被翻譯成中文且暢銷。這群中國富豪正是慕名而來，並且指名要聽他的專業分析。
在事前與中方旅行社的溝通時，旅行社直言，這些客戶對購買日本豪宅「意願滿滿」，希望詳盡解析東京房市行情。還透露講座結束後，已安排客戶前往東京灣和六本木等高檔區考察塔樓（超高層住宅樓）。
對於首次面向中國富裕層的房市講座，牧野表示，中國客戶與日本人最大的不同是，中國客戶稍有疑問，立刻發問，對東京房市興致濃厚。
近年，「潤」成為中國國內的流行詞，目前已不只限於狹義的「移民」，更意味著離開中國的高壓環境，追求更自由、更穩定的生活。同時「潤日」這一單詞也成為日本社會能夠意會的「流行詞」。
對於近年中國人的「潤日」潮，特別是富裕層占比日趨上升的現象，牧野直言，「中國人移居日本的原因已不再只是經濟因素，更重要的是對政治環境的不安。」
他分析指出，隨著中國《反間諜法》修訂、言論管控持續收緊，以及民營企業家屢遭整肅，許多富裕階層開始擔憂財產安全與人身自由。尤其馬雲等知名企業家的遭遇，更加深了企業家對未來的不確定感。
「在經濟放緩與政治風險交織下，不少人選擇將資產與家庭轉移至日本，希望獲得更穩定的法治環境、更安全的財產保障，以及更自由的生活與教育環境。」牧野說。
三波赴日浪潮大蛻變背後：政治氣候晴雨表
對於牧野的看法，持相同見解的還有長期追蹤在日中國人社會的日本資深媒體人中島惠。中島曾在北京大學和香港中文大學留學。她中文流利，長期研究在日中國人社會與中日關係，著有十多部相關著作，在關注中國、日本社會與華人議題的讀者群中具有一定影響力。
2024年出版的《日本社會中的中國人》一書中，進一步深度剖析了在過去三十年間，中國人湧入日本的浪潮分為三個階段。她 spin 曾在擁有400萬粉絲的「PIVOT」YouTube頻道的受訪中指出，中國人湧入日本的三次蛻變，其本質宛如中國經濟與政治氣候變化的晴雨表。
中島表示，第一階段（1990年代）是「經濟型移民」時代。當時日本經濟遠比中國發達，無數中國人主要懷著「賺錢」經濟的夢想跨海而來。
第二階段（2000年代至2010年代）是隨著中國經濟增長，中國人赴日演變為「追求發展機會」。其間，大批高學歷的中國年輕人為了逃離國內日益激烈的內卷，選擇到日本留學、就職，尋找人生的突破口。
第三階段（2020年代疫情後）是一場前所未有的「企業經營與文化精英大逃亡」。針對第三階段，中島惠強調一個時間點——2022年，這一年的年底 中共當局放棄了應對疫情的封城措施。
第三波移居日本的命運轉折點：令人窒息的清零封城
中島直言，如今身處東京的大批中國精英在疫情爆發前，大多數沒有移居日本的動機。徹底改變他們命運軌跡的，正是那場席捲中國的疫情，因政治因素與追求自由而移居日本的中國人明顯增加。
她表示，2022年前後，因政治因素選擇移居日本的中國人大約有1.9萬人，主要集中在東京。雖然相較於在日約82萬中國人（2024年時的數據）而言，這個群體的人數並不多，但他們在華人社群中的影響力卻不可小視，許多人都扮演著意見領袖的角色。這批新移民正在重塑東京、以及整個在日華人社群的結構與氛圍。
中島形容這批人可謂「中國真正的文化精英」，來日的政治背景與清末民初時期，流亡日本的孫中山等文化政治精英的情形類似。
中島在受訪中談到，她了解到的移居日本的中國精英中，雖然不像馬雲那樣處於中國產業界的最頂端，但財力、社會地位和影響力都相當接近，包括大型企業前CEO、高階主管、企業創辦人等，人數約有一百人左右。
「他們移居日本是要遠離習近平政權的政治陰影，追求更自由、更安全的生活環境。」中島說，「同時也是為了自己的孩子逃離以『習近平思想』為核心的教育，享有更優質的教育。」
鎖定學區房與海景房 東京核心區中國人暴增
日本Global都市房地產研究所的一項統計也佐證了這一趨勢。該機構分析指出，2017年至2024年的7年間，東京都的中國人增加了約7萬人，增幅達38.4%，呈現顯著地向東京都中心聚集的趨勢，這反映出中國富裕層的居住選擇正在改變。並舉例稱擁有東京大學和多所國立中小學、教育資源豐富的文京區（增109.6%），居增長首位。
其它依次是，擁有晴海等臨海高級塔樓公寓的中央區（增105.2%）、政經重地千代田區（增91.3%）；商業繁華的澀谷區（增85.6%）。
該機構表示，這些地區成為中國高收入家庭青睞的居住地，他們選擇這些地區，不僅是看重住宅品質，更重視優越的教育環境與生活環境。
豪擲五億日圓背後：買的不是房子而是「避風港」
中國富裕層和精英選擇移居日本的具體原因各不相同，但是中島惠、牧野知弘上述給出的關鍵詞涉及「政治因素」和「經濟衰退」讓中國精英本能地選擇要逃出中國。
牧野當時對擲下5億日圓現金，買下豪宅的中年男子追問了一個問題：「知道大概有多少中國人買了這棟住宅嗎？」「就我所知，絕對不下100人。」中年男子回答。
對於這棟逾900戶的高級樓盤購買的中國人超過了一成，牧野表示「著實感到震驚」。
在2010年代對日本房地產業界的採訪中，了解到其業界有一個對外國人的「限購防線」：各大開發商為了維持高檔樓盤的品質與價位，對外國業主占比都有一個隱形的「尺度」，比例多壓在3%至5%之內。但如今，這項維持多年的業界默契已被中國富豪的現金流徹底衝垮，占比一舉跨過10%大關，這也難怪圈內人牧野會會「震驚」。
牧野還根據了解到的現實情況，預測日本國內正在繁衍出中華街縮小版的「中華樓」。
買下豪宅的中年男子向牧野透露，他現在只是來日本旅遊，已計劃在不久的將來永久移居日本，而這套房子正是為了屆時居住而提前購置的。
《President Online》的報導中指出，這群「嗅覺敏銳」的富豪在東京核心區買下豪宅，已不再是2010年代以投資為主要動機的購買，而是察覺到「中國處境不妙」後，為自己和家庭找到的「避風港」。