2024年8月16日，加州洛杉磯，一處待售房屋外豎著一塊「待售」標牌。（Patrick T. Fallon/AFP/Getty Images）
（英文大紀元專欄作家Peter St Onge撰文／信宇編譯）
美國總統唐納德·川普（川普）正在考慮一種簡單的方法來緩解美國嚴峻的住房市場狀況：停止因出售住房而對人們進行處罰。
川普政府官員最近提出降低住房銷售的資本利得稅，這可能消除一個阻礙——該障礙既讓長期持房者難以出售房產，也讓年輕家庭難以購房。
這是一個值得探討的想法。但它也指向一個更為廣泛的原則，華盛頓應該將其應用於住房危機：美國需要的不僅僅是建造更多房屋，我們還需要讓現有房屋更容易被買家買到。
而現在，我們卻讓購房變得更加困難。
根據現行的聯邦稅法，房主在出售主要住宅時通常可以免稅25萬美元的收益，夫妻聯合申報則可免稅50萬美元。這些門檻是近30年前設定的，但自那時以來，房價已經翻了四倍，尤其是在年輕家庭購房最困難的社區。
想像一下，一對夫婦幾十年前花了15萬美元買了一套普通的房子。他們的孩子都長大了，房子現在價值90萬美元，他們很樂意換一套小一點的房子。賣掉房子就能為下一代騰出一套適合全家居住的房子。
但是，賣房也可能讓他們面臨一筆不小的資本利得稅。那麼，為什麼要搬家呢？把這種想法乘以數百萬房主，你會發現，在房源本就匱乏的市場中，待售房屋的數量只會更少。
國會可以提供幫助。共和黨與民主黨共同提出的《增加房屋供應法案》（More Homes on the Market Act，2026）將把現有的購房免稅額度翻倍，個人免稅額度提高到50萬美元，已婚夫婦免稅額度提高到100萬美元，然後根據未來的通貨膨脹率調整這些金額。
這正是保守派應該支持的住房政策。它不會增加新的補貼，也不會讓購房者通過政府補貼來抬高價格，爭奪同樣有限的房源。它只是移除了政府人為設置的房屋銷售障礙，讓有意向的買賣雙方能夠找到彼此。
但是，稅收並非導致美國現有住房供應難以觸達購房者的唯一因素。越來越多的待售房屋未能展示給所有潛在買家——國會終於注意到了這一點。
今年7月，聯邦眾議員斯科特·菲茨傑拉德（Scott Fitzgerald，共和黨/威斯康星州）致函指南針房地產公司（Compass，總部位於紐約）和中西部房地產數據公司（Midwest Real Estate Data，總部位於伊利諾州）。前者是美國最大的房地產經紀公司，而後者控制著芝加哥地區幾乎所有的房屋掛牌信息以及將其推送至公共網站的數據。
菲茨傑拉德希望了解他們將私人房源信息網絡推廣至全國的計劃，此舉可能會形成一個針對住房的「封閉信息系統」（closed information system），從而影響消費者和住房可負擔性。
人們擔心的是，當私人房源變成一個普通購房者可能永遠無法完全了解的平行市場時，究竟會發生什麼。
作為全美最大的房地產經紀公司，指南針房地產公司（Compass）正在與中西部房地產數據公司（Midwest Real Estate Data）合作，將私人房源推廣到全國。如果最大的公司能夠將房屋從公開市場中剝離出來，競爭對手就會效仿，使私人房源成為行業的新常態。
一項研究發現，指南針房地產公司已經控制了全美超過五分之一的房地產經紀市場份額，並且在紐約曼哈頓的業務規模更大。批評人士指出，私人房源的普及已經讓購房者更難了解完整的市場信息。
在美國急需更多住房的當下，我們為何要讓那些已經待售的房屋變得更加難以尋覓？
過時的稅收政策會讓房主不願出售房屋，從而選擇繼續持有。而私人房源網絡則會讓普通購房者根本無法找到心儀的房源。兩者結合起來，既減少了市場上的房源供應，又隱藏了市場上已有的房源。
一對正在尋找首套家庭住宅的年輕夫婦並不關心，街角那套讓他們望塵莫及的三居室房子背後究竟是什麼原因。或許住在那兒的空巢老人因為擔心政府會對其增值部分徵收過高的稅而選擇不賣。或許另一套合適的房子實際上正在出售，但卻隱藏在他們無法看到的私人房源網絡中。或許第三套房子因為當地法規的限制而從未建成。
這些都是不同的問題，需要不同的解決方案。但它們最終都指向同一個結果：美國家庭能夠負擔得起的住房越來越少。
川普總統的直覺是正確的：不要再把納稅人的錢投入住房短缺問題，然後寄希望於事情會好轉。相反，華盛頓應該消除阻礙住房供應到達購房者手中的障礙，讓住房市場重新運轉起來。
本文經總部位於華盛頓特區的美國傳統基金會（The Heritage Foundation）發行的出版物《每日信號報》（The Daily Signal）授權轉載。
作者簡介：
彼得·聖昂格（Peter St Onge）是美國傳統基金會（The Heritage Foundation）羅伊經濟政策研究所（Roe Institute for Economic Policy Studies）的經濟學研究員。他擁有喬治·梅森大學（George Mason University，位於維吉尼亞州）經濟學博士學位，曾任台灣逢甲大學教授。他的博客網站是Substack.com/@profstonge。
原文：The Real Reason Young Families Can’t Find Homes to Buy刊登於英文《大紀元時報》。