1
今天下午，一個朋友問我：
150㎡的次新大三居，仲介說400萬就能成交。值不值得買呢？
憑第一感覺，我還以為是某個遠郊區的房子，誰知，竟然是大名鼎鼎的亞洲第一社區天通苑。
這套房子，如果真的400萬能成交的話，折合單價只有2.6W多一點。
要知道，這裡可是北京的北5.5環，交通便利，配套齊全。這房價，可以說是非常良心了，簡直是剛需的福地。
而事實上，天通苑的房價一直就是如此。
天通苑社區，占地面積48萬平方米，規劃建築面積600多萬平方米，常住人口40萬人，相當於歐洲一個小城市的人口體量，屬於名副其實的亞洲第一大社區。
然而，第一社區的房價，卻屢屢跑輸大盤。
2016年下半年，北京房價暴漲，到2017年3月，全市平均漲幅112.6%，部分地段好的樓盤漲幅140-150%。
但是，天通苑只上漲了80%左右。
目前天通苑的房價，均價大致在4.2-4.4W左右。最高的，能達到5W多點，最低的不足3W。連大興天宮院都不如。
這讓大多數人很困惑：
天通苑這個地段，離西二旗、上地、五道口、望京都不遠，去市里也是相當方便，關鍵是，配套也不差。
那為什麼房價卻這麼低呢？
2
個人認為，主要有以下幾個原因：
一、樓盤體量太大
天通苑被稱為亞洲第一大社區，這個名稱絕對不是蓋的。從名字上，你就能看出一二。
小區分天通苑、天通北苑、天通東苑、天通西苑、天通中苑5期，每期又分為不等的若干個區，由板樓和塔樓組成。
更NB的是：整個社區橫跨5號線天通苑南、天通苑、天通苑北三個站點。
如此巨大的社區，必然是拋盤者眾多，這就導致交易價格上不去。行情到來之時，盤子太大也很難漲上去。
賣房時，必然也是一場災難。幾百套的掛牌量，你好好想想，什麼時候才能輪到你？
二、物業差、品質差
天通苑人口密度太大了，尤其西苑三區好多20層以上的塔樓，還是一層N戶的那種。
而且社區大戶型居多，好多150平方米以上的三居室，前幾年ZF沒有打擊群租房的時候，很多業主都把房子分割一下，當群租房出租。租戶多了，管理起來自然就很難。
17-18年那會兒，小區里經常髒水橫流，垃圾遍地。這幾年，隨著群租房被整治，小區環境稍微好一些了，但和正規的商品房比起來，還是不太行，畢竟人多難管理。
另外，這個社區基本上都是塔樓，樓間距小，採光差，而且大多都是兩梯多戶，戶型也賊差。
再加上小區有不少房子到目前為止仍是一類國宅，交易時稅又多，價格怎麼能上得去呢？
三、無學區概念
當然，最重要的一點就是——無學區概念。
學區的加持對一個樓盤來說有多重要，大家去看看東西海的老破小就明白了。
其實，東西海的很多老破小，居住環境比天通苑差得多，但人家房價依舊賊高。說到底，還不是因為學區嘛。
如果把天通苑平移到西城，估計房價分分鐘能上10W+。
所以，天通苑不是價值窪地，北京也早已沒有價值窪地了，有的只是永遠的價格窪地。
3
永遠的價格窪地。
我相信，不少人看到這句話可能瞬間就急眼了。
當下正火熱的「回天計劃」你一字不提？
這麼多利多你看不見？
憑什麼說天通苑是永遠的價格窪地？
很抱歉，回天計劃我早就關注了，但我依舊認為，這對提升房價沒卵用，因為它只是針對基礎設施提升的。
還是那句話，教育起不來，產業起不來，房價就甭想上去。
而教育的提升，短期內又看不到希望。
所以，指望天通苑能保值增值的，我勸你儘早放棄。不過，純上車的剛需倒是可以考慮。
雖然有著諸多問題和缺陷，但價格便宜是天通苑的最大優勢。400萬能買150平大三居，誘惑力還是相當大的。
整個北城，六環內，估計也就這裡能實現了。
