觀點地產：經濟體制改革與房地產發展之間有必然聯繫嗎？


　　易憲容：房地產市場發展問題最核心的幾個概念是土地制度和地方政府的權力問題，這個和經濟體制改革沒有太大的關係，可能關係到政治體制改革的問題。此外還有房地產市場發展模式的問題，如果這些問題解決了其他的問題就解決了。


　　房地產行業融資很輕鬆，目前沒看到開發商碰到過太多的融資問題。現在開發商進入資本市場是因為資本市場主要是融資成本低。


　　觀點地產：您對香港模式批評比較激烈，它為什麼不適合中國國情？


　　易憲容：香港模式肯定不適合中國房地產的發展。小地方的經濟環境和法制條件都不一樣。現在香港模式推行香港模式主要對開發商和政府有利，但是對民眾沒有利益可言。香港模式是高房價、高地價，高福利分房。香港政府公屋占50%，如果我國有50%的居民不進入房地產市場由政府分配房子，這可能嗎？政府住房保障我們沒有做。為什麼學香港的東西學一半，甚至一半都沒有學到。


　　住房保障體系本來不應該成為房地產市場的核心，但是在香港是核心。美國住房保障只占4%，加拿大占6%。只占一個很小的比例。香港則占60%，新加坡占80%，小地方的經濟環境和我們不一樣，我們學不到。人家的市場是投機市場沒關係，因為人家低收入階層是政府提供住房的，中低收入階層有房子住。學香港把人家最壞的部分學過來了，而香港目前經濟最大的障礙就是高房價高地價，我們學人家最壞的地方，但是人家最壞的地方的優點沒學到，等於說是學壞的地方的最壞的地方。這種情況只能說明這種模式對開發商和政府有益。


　　觀點地產：美國房地產的模式是什麼呢？


　　易憲容：美國房地產市場政策講得很清楚，《住房法》第一句話就規定得清清楚楚：「房地產市場要生產安全舒適，絕大多數居民都有能力購買的住房。」這就是美國房地產模式的一個基本宗旨，翻譯過來就是說：「低房價，廣泛的商品房，少數的人進入住房保障體系。」


　　美國絕大多數人想進入房地產市場都可以進入，他有利息及稅收的優惠。美國房價非常低，中位數價格大約在22萬美元左右一套。這個價格應該是1：1的比，因為人家物價指數與收入決定了收入比。美國大學畢業生年收入大概是5萬美元左右，工作幾年以後隨著收入的提高賣一套房子應該是很容易的事情。如果我們也22萬一套，相信大多數人不用按揭都可以買得起。你跟香港比，香港的人均GDP大概在37000左右，中國最高的地方深圳差不多是人家的1/6。房價要趕香港。香港是絕對不可學的。


　　房地產市場有多少國家是由市場本身來決定的，大部分國家有政府來決定一個房地產市場模式。美國有一個基本的宗旨在那裡，即便是香港也是，一個宗旨是放在那裡的。我們的土地是國有的，每個公民都有一份的，但這個怎麼來界定？


　　關鍵核心是土地使用權的市場流通問題。


　　觀點地產：香港模式造就了房地產投機市場嗎？政府打擊炒作的力度是非常大的。


　　易憲容：現在房地產市場完全就是一個炒作市場，政府出台的政策沒有，核心的東西不動，政府行政干預越多，人家規避的辦法就越多。行政干預是解決不了問題的。解決問題首先是確定一個房地產發展的基本宗旨，然後通過市場化來解決問題本身。現在進入房地產市場賣房子的人都在做什麼，百分之八九十都在用來炒作。這樣的炒作最終的結果就是泡沫破裂。泡沫最終破裂肯定是時間問題。


　　觀點地產：但我們沒有看到泡沫破裂？


　　易憲容：政府政策不出台怎麼破裂？政府出台的沒有動到核心的東西，泡沫當然不會破裂


　　觀點地產：您認為核心問題是什麼


　　易憲容：利息啊。


　　觀點地產：不斷地加息嗎？


　　易憲容：當然是不斷的加下去，投資的利率可以達到百分之幾十百分之幾百的報酬率，為什麼利息才百分之三點幾？


　　觀點地產：有說法現在是流動性過剩，所以錢都擠到房地產市場中去了。


　　易憲容：這是一個錯得離譜的東西。流動性是貨幣的一個基本性質，貨幣的特性有多與少嗎？只有貨幣量的過剩問題。貨幣多應該是通貨膨脹。


　　觀點地產：但社會上的貨幣多了，總希望能夠好好的存起來，賣房子不是很保值嘛？


　　易憲容：房地產同樣是一個高風險的市場。政府是重要的是把未來的產值、未來的消費、資源貼現。這是一個很危險的東西。房地產這樣的發展只會讓全國人民成為房奴。本來房地產市場慢慢發展，現在怎麼樣全部提前了，最終導致了財富嚴重的分配嚴重不公。這個觀點我會在博鰲論壇上詳細的。


　　市場的關鍵是一定要讓大多數居民能夠進入房地產市場。


　　觀點地產：還有人說土地抬升房價？


　　易憲容：土地和房地產市場沒有太多的關係，土地使用效率提高。土地是永遠既定的，地球上的土地不會有多也不會少。人口密度不一樣，所以根據不同的地方應該調整不同的使用效率，這是一個城市土地供給的環境問題，這是政府的問題。城市人口可能會變化，所以這個土地使用效率是不斷調整的，這是一個長遠規劃的問題。因為假如說獨生子女多了，一個城市的人口可能會逐漸減少，這樣就要調整土地使用效率，因此這是一個長遠的規劃問題。現在問題是開發商都讓父母把孩子的房子給賣了，那以後怎麼辦？空置的房子肯定會越來越多的，房地產市場就有問題了。


　　秦朔：市場化、產業化、專業化是核心力量


　　觀點地產網：如果從1998年海南建省開始算起，到今年中國地產行業已經進入第二十個年頭了。站在媒體角度，您認為中國地產二十年的發展歷程中，最應該總結經驗有哪些？


　　秦朔：過去20年，中國房地產經歷了市場化、貨幣化、證券化的過程，以產業的形式兌現了"有土斯有財"的觀念和"安得廣廈千萬間"的理想，對這個大趨勢，我們還要更好地認識和總結。這是最主要的經驗，即不調動市場和產業的積極性，中國人的居住生活就沒有今天的水平。


　　而教訓是在於，我們對於中低收入者的保障性住宅需要的滿足，在定位、方法上存在不少問題，直到今天依然沒有走出怪圈。


　　觀點地產網：2007（博鰲）房地產論壇的主題將是"尋找中國房地產行業共同的未來"，您認為推動未來中國地產發展的核心力量應該是什麼？


　　秦朔：核心力量當然是市場化、產業化、專業化的力量。同時，不能忽視政策的力量和民生的籲求。


　　觀點地產網：房地產市場化改革的社會心態發生了變化，住宅進入市場流通的興奮到目前對房價過高的憤懣，您認為造成這種轉變的核心因素是什麼？媒體應該如何對待這種轉變？


　　秦朔：我個人認為，關鍵是定位不清楚。房地產的複雜屬性決定了它實際上由多個市場構成，即以自有產權為基礎的"純市場"，以使用權為基礎的"保障型市場"，以及介於兩者之間的"准市場"（如以前的單位建房、房補、國民住宅等），各種市場的規則是不同的，其所針對的消費者也是不同的，是不能混淆和串位的。而我們在實踐中沒有把握好這個區分。這是很多問題的根源。媒體應該客觀理性地分析，而不是情緒化。


　　觀點地產網：我們將共同主辦一屆什麼樣的論壇？如何在這個過程中理性對對待中國地產二十年的發展，並讓社會能夠理性的看待這二十年中國地產的發展。


　　秦朔：本屆房地產論壇的一個特點是要"探討真問題"，目前很多論壇都是圍繞房價、戶型面積、具體調控政策，重複來重複去，最後也沒有什麼辦法。中國房地產發展20多年，但是一些方面的話語能力好像是不到10歲的孩子在吵架。我希望本次論壇實實在在地討論一些真問題，比如，如何區分中國市場的產業屬性和民生屬性？兩種市場的邊界和各自的發展邏輯究竟是怎樣的？民生保障型的需求究竟如何滿足，和市場化手段有無可以對接的地方？中國各個區域的市場有無區別，是不是都不健康？在新的政策、市場和投融資條件下，房地產公司將如何進行戰略和戰術的調整？房地產行業如何真正回饋社會、自然和消費者？等等。我希望本次論壇是成熟的，有新話語的，是一批心智健康的人"以公心聽、以學心辯、以仁心說"。


　　觀點地產網：行業轉型趨勢明顯，房地產的發展一如中國經濟市場化改革，其中充滿了各種矛盾，本次論壇將如何理性的看待這些矛盾。


　　秦朔：矛盾是永恆的，本次論壇不迴避矛盾，但是決不刻意製造矛盾，我們希望建立更多共識，求同存異。


　　王小廣：土地緊缺國家應允許更高容積率


　　觀點地產網：我們發現從海南建省開始，中國房地產行業的生產能力與消費能力開始釋放，您是否也這樣認為，房地產行業生產力的釋放與經濟體制改革之間存在那些聯繫？


　　王小廣：與體制改革，政策面和宏觀面(資金面)都有很強的關係，講到體制，主要是住房體制改革與金融體制創新(分期付款制度的實行)，使巨大的住房需求得到釋放，而資金面的寬鬆和政策的強力支撐(擴大內需在很大程度上就是擴大住房需求)，使房地產發展存在過度擴張的問題。


　　觀點地產網：一個比較激烈的批評是房地產行業技術門檻太低，資金和土地資源是關鍵因素，大多數人認為房地產企業只要有了資金和土地就能夠獲得豐厚的利潤，您認為呢？房地產企業該如何平衡資金與土地資源的關係，並在此基礎上實成屋地產企業的可持續發展。


　　王小廣：是這樣的，而且是錢權交易最集中的地方。實際上土地短缺是神話，土地體制及地方財政對土地收益的依賴的確是十分重要的體制原因。我認為，我國是個土地相對短缺的國家，但我國城市單位土地的人口密度是世界是最低的國家這一，大量的存量土地沒有有效利用(有多種原因：規劃問題，土地制度問題，還有就是政策問題)，其中重要的制約是對容積率的限制，土地緊缺的國家應該允許更高的容積率，但我國十分奇怪，卻限制容積率，在嚴格限制容積率的政策下，最多的土地也十分短缺。


　　觀點地產網：中國房地產很大程度上學習了香港的做法，國內目前房地產的模式與香港模式有無本質上的不同，這種不同體現在那裡？有觀點認為香港模式可造就了一個投機性的房地產市場，您是否認為目前國內的房地產市場是投機性市場？


　　王小廣：香港模式是兩個特點，一是預售屋銷售制度，成為投機的溫床，我們學的就是這個，毫無疑問，中國的房地產市場是一個投機性市場，不過，還有一點好的地方沒有學到，香港高度集約地利用土地，且對城市的道路(交通)與住房的規劃上十分高效。