開發商資金鍊雪上加霜 北京預售屋將改成屋銷售
2008-06-28 02:33 華夏時報
北京計劃出台政策對預售資金進行嚴格監督和管理，而這對於資金已頗為緊張的開發商來說無疑是釜底抽薪。
日前，北京市建委副主任苗樂如透露，北京將建立和推行預售資金監管制度，政府全程監管開發商預售資金使用情況，初步計劃納入第三方仲介對預售款進行監督。
對此，中原地產華北區總經理李文杰對《華夏時報》記者表示：「這會使一些開發商的資金鍊更加緊張。」
禁止樓盤間預售金劃轉
苗樂如表示，為防止預售資金被挪用，北京市建委將加強預售環節監管，建立和推行預售資金監管制度。按照計劃，初步擬將開發商的預銷售房款存入銀行指定帳戶，並由第三方仲介機構對開發商的預售款進行監管。同時，建委將嚴格選擇監管機構，明確其承擔連帶責任，形成對開發企業的引導和約束。
「預售房款所帶來的現金流對開發商非常重要，再加上目前冷淡的市場形勢，如果出台這樣的監管政策，很多開發商將會更加『難受』。」中體奧林匹克花園管理集團有限公司總裁陳順表示。
住房和城鄉建設部統計數據顯示，目前我國各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上，而預售已經成為房地產開發融資的重要手段。中國人民銀行此前發布的一份中國房地產金融報告中指出，房地產開發資金中使用銀行貸款的比重在55%以上，但第一大資金來源為「定金和預收款」，占房地產開發投資資金來源的43.1%。
此前，房地產開發企業在樓盤上形成的預售回款，通常存入開發企業在銀行的帳戶。在公司帳戶中，開發企業可以自行調配通過預售回籠的資金，這個過程不受監管，只需在商業銀行進行日常的劃帳操作，並保留相應備案記錄即可。
據記者了解，在目前的實際開發運作中，地產商將預售款挪作下一個項目使用的情況屢見不鮮，比如購買新的地塊或者項目，以實現滾動開發，銀行對這些情況並非一無所知。如此一來潛在的風險是，一旦資金鍊斷裂，項目爛尾，購房者將蒙受損失，銀行也將面臨貸款風險。
而據知情人士透露，在北京計劃出台的預售資金監管政策中，在不同預售樓盤之間調度預售資金的行為也被禁止。這意味著，每個預售項目都必須進行封閉資金運作，即使是一個開發企業名下的項目，也不能將A樓盤的預售資金，調動至B樓盤支付建設費用，更不用說其他用途了。
「開發商如果有多個項目，各項目之間相互拆借是比較正常的，而如果出台這樣的政策，這種情況將被明令禁止，這會令一些資金緊張的開發商陷入困境。」李文杰說。
事實上，早在3年前央行就曾提議要取消預售制度，改為成屋銷售，令房地產業界反響激烈，也一度遭到來自建設部的反對意見。
分析人士指出，對房地產預售款進行專項管理，其真正用意並非在於地產行業本身，而主要目的是防控銀行系統可能存在的風險。
預示預售屋銷售模式生變
3年前，廣州便實行了預售資金監管的措施。在實踐層面，北京市已經對預售資金的監管採取了一些措施，但並沒有設定明確的制度，只要是各商業銀行自行監管，開發商制定計劃，銀行按照計劃進行調配。
「在借鑑了廣州的經驗之後，北京市推出的預售資金監管政策會更完善，如果施行的好，不排除全國推廣的可能。」一位接近住房和城鄉建設部的人士表示。
針對廣州實行的資金監管措施，不少開發商提出，資金監管增加了他們的成本：一方面手續多了一些，另一方面，經濟成本也相應增加了。在北京，不少開發商紛紛建議政府出台該政策前應徵求包括開發商在內的各方意見。
另一方面，一直以來，房地產開發商財富積累都是以小搏大，滾動開發，靠房地產的預售款不斷滾動，只需要40%不到或更少的資金就可以啟動整個房地產項目，特別是多項目之間的拆借，讓開發商擴張更快。
「這樣的模式在市場好時有助於開發商不斷擴大，但是也有部分開發商的瘋狂擴張令自己深陷困境，最終遇到市場波動而倒閉的不在少數。」李文杰表示，對開發商有效的資金監管有助於專款專用，讓開發商真正憑藉自身的實力發展，同時也能有效防止預售資金的挪用。
據了解，北京市二手房的資金監管在2007年初就已經出台，該「第三方」資金監管制度出台後有效防止了仲介機構卷客戶錢款潛逃，損害客戶利益的風險產生，也進一步規範了二手房交易市場。
有分析人士指出，北京對一手房開展「全程監管開發商的預售房款」的制度為未來一手房屋銷售模式埋下深遠伏筆。
「實施預售資金監管後，在這個制度下，目前銀行要看到開發商結構封頂後才會放款，預計未來開發商將進一步自動將房屋蓋到接近成屋後銷售，房屋的預售模式也有可能在未來改變為成屋銷售。」李文杰說。
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促銷激不起買家熱情 北京房價下半年將再降
開發商的促銷招數幾乎用盡，北京樓市的需求卻依舊無動於衷。資深經理人季滿如認為，市場從9月底還會有促銷惡戰，10月底則是最後時機，否則到年底資金需求量最大的時候，開發商就可能出現大規模資金鍊斷裂的危險，料也將帶動房價下跌。
《21世紀經濟報導》報導，北京樓市6月依然不見起色，資金鍊緊繃的開發商繼續推出各種促銷手段。除了常見的各種折扣外，買房送轎車，買別墅送公寓，買房贈送裝修款等促銷與暗折繼續出現。但是，一般的打折送禮已經提不起購房者的興趣，人們對樓盤的降價期望不斷提高。
一位開發商說：「北京要想集中出現規模降價很難，而且地產也沒有類似行業公會類組織有這樣的降價號召力。但觀望情緒如此嚴重，項目不促銷也沒有別的選擇。」
這時團購出現了。除各大網站組織的團購外，部分開發商還在暗地統籌客戶群組織團購，並將團購作為推出折扣的契機。此外開發商還開始舉辦一些針對性比較強的「上門房展」，可惜下單者寥寥。
東亞三環中心甚至祭出了新招：凡在6月21日至8月30日期間一次性付款購買東亞三環中心在售住宅的，在交房前一個月內可以無理由退房。
北京易居研究所副所長牟增彬說：「無理由退房前幾年在南方也出現過。去年房價暴漲，購房者當時根本不會擔心房價下跌，但目前北京樓市觀望情緒濃重，開發商此舉增加了購買者對房價走勢的良好預期，也進一步說明開發商因資金等原因急於銷售。」
DTZ戴德梁行泛城綜合住宅服務董事岳鋒鋼也認為，整個市場都在觀望的前提下，大部分項目常規的折扣最多也就到95折，折扣力度並不大，導致其對需求的刺激作用並不明顯。
21世紀不動產高級分析師孟奇認為，降價銷售是最有效的方式，但在當前房地產局勢不明朗，降價銷售將有可能加重購房者的觀望情緒，形成越降越觀望的惡性循環。開發商也很難把握住這個度。除非開發商大幅降價，降到大家接受的程度可能才會對需求有所刺激。
上述開發商也坦言，在北京市場，只要產品有競爭力，價格平實一些還是有需求的。推團購以及各種促銷手段也是為了在這一過程中試探到一個價格的平衡點。
牟增彬則認為，除了開發商可能在利潤上還需要再做些讓步外，政策上出現適當放寬的信號可能更有效，相當部分需求因為二套房貸政策受到了影響。
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廣州近郊房價降至3000元
廣州近郊驚現「3字頭」樓盤 價廉物也美
廣州郊區房價三個月內從7000元/平方米回落到了4000多元/平方米，有開發商本周末還準備推出三字頭價格的房子，可能會帶動一部分中心區客源傾瀉入郊區。
《南方都市報》報導，雖然或多或少趁著上個月的黃金周期風光了一回，近期仍處在推貨時節的中心城區開發商們未必樂得起來。因為除了樓市江湖成交依舊兇險，他們還突然發現，自己的樓盤已經陷入了郊區項目的四面埋伏之中，更要命的是，對手促銷比他們更猛，降價比他們更狠。
價差優勢近郊樓均價低
擅長在郊區開發大型項目的碧桂園集團扮演了其中急先鋒的角色。上周末有業者在廣園東板塊大盤碧桂園鳳凰城看樓發現，雖然銷售人員對外宣稱的均價仍然是4800元/平方米，但從售樓部提供的價目表上可以看出，大量單價3600-3800元/平方米之間的低層和北向洋房的出手，已經將樓盤實際成交均價下拉至了4300元/平方米左右。而距離項目十多分鐘左右車程的天河樓市，價格標杆仍然在1.5萬元/平方米以上，而珠江新城個別樓盤仍叫價在3萬元/平方米以上。
另一家知名開發商合景泰富近期推出了花都新華的樓盤天湖峰境二期，其最低4300元/平方米的價格超出了業界原本5500-6000元/平方米的預期。北部區域近期另一個高性價比的項目是上城灣畔，這個從化街口的樓盤同樣屬於合景泰富開發，價格也同樣定在了最低4300元/平方米，與其南面不遠處的白雲區諸樓盤相比，存在至少3000元/平方米的價格優勢。
至於廣州南部板塊，由於華南板塊已經完成了從樸實到奢華的升級，製造更低價格的任務便落在了南沙板塊頭上。上個周末，進港大道旁的優山美地打出了3400元/平方米毛坯價格，不僅拉開了與番禺同類項目的價差，也將區域樓市帶進兩年前的「三字頭」時代。
郊區樓市價格上的咄咄逼人讓中心城區樓市面臨著巨大壓力，最直觀反應便是置業需求的外流。碧桂園鳳凰城提供的一份統計數據顯示，該盤近一個月以來完成簽約的客戶當中，在天河工作、生活的買家比例達到了70%，成為這個增城項目的主要置業群體，另外還有10%左右的買家來自距離項目較遠的海珠區。順德碧桂園在番禺地界的組團芷蘭灣的廣州買家比例近期已至50%，呈現明顯增加趨勢。
主因：限價房牽制商品房
寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同表示，投資型買家是去年房地產市場的主角，不過受到宏觀調控以及股票、基金等金融市場影響，大量投資資金在今年退市，對房價更為敏感的自住型買家於是逐漸取而代之。而作為交通和商業配套都略遜一籌的近郊樓盤，只能通過最簡單明了的方式——改變價格。
如果說市場環境和需求調整是將郊區樓盤價格推進「負一層」的主因，那麼，限價房的上市則可看作是近郊高性價比普通商品房層出不窮的助推器。自2月中旬開始，廣州已先後有保利西子灣、萬科新里程、中海金沙馨園、龍光峰景華庭四個限價房項目登場，總貨量接近3000套，迫使金沙洲和廣園東兩大板塊的開發商不得不變招迎戰。
「與其被動調整，還不如主動在價格上作出讓步，從限價房的手中分一杯羹。」時代地產項目負責人之前在接受記者採訪時說。當時廣州第一個限價房保利西子灣即將入市，該公司旗下樓盤時代糖果卻出人意料地搶在其之前發售，並標出了最低4880元/平方米的最低價格，僅為保利西子灣6500元/平方米的三分之二。隨後上市的中海金沙灣新一期組團也是如此，該盤新貨價是6500-7500元/平方米，明顯是「踩」著限價房而來。
南沙碧桂園低至3400元/平
南沙碧桂園28日即將上市的新組團「山鄰」售價定為3400元/平方米，與前期組團的4600元/平方米相比，便宜了四分之一。
此前南沙區域內最便宜的商品住宅項目為優山美地，這個以兩房和三房產品為主的樓盤上個月曾將價格調整至3550元/平方米，後來又改為3400元/平方米。業界人士指出，南沙碧桂園新產品定價與優山美地不分伯仲，顯然有與其爭奪市場方面的考慮。
業內人士預計，經過南沙碧桂園（南沙碧桂園業主論壇）此次低價「轟炸」之後，同屬南沙板塊，價格略高的南沙奧園、南沙境界等項目現有價格也有可能出現鬆動。而隨著洋房產品價格的持續走低，以及以南沙濱海為代表的別墅產品交投活躍程度下降，近期南沙房地產市場一手商品住宅成交均價有望進一步下調。根據廣州市國土房管局最近一次公布的數據顯示，目前南沙住宅均價約為5000元/平方米。
